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주택법상 알박기에 대한 매도청구요건 완화, 2007. 1. 11. 부터 시행
개정주택법상 매도청구를 하려면 다음 요건이 충족되어야 한다.
1. 지구단위계획결정이 필요한 주택건설사업일 것
ㅇ사업부지가 1만 제곱미터(3천평) 이상일것,
ㅇ국토의 계획및 이용에 관한 법률상 용도지구에 해당할 것,
ㅇ기타 시,도의 조례가 정한는 바에 따라 도시관리계획으로 결정된 용도지구일 것등
2. 당해 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보할 것
ㅇ 소유권을 확보하지 못해도 사용승락만 받아도 됨
3. 지구단위계획결정고시일 10년 이전에 당해 대지의 소유권을 확보하여 계속 보유하고 있는 자가 아닐 것
ㅇ 따라서 10년 이내의 소유권을 취득한 자만 해당된다.
4. 3개월 이상의 협의
매도청구의 대상이 되는 소유자와 사전에 3개월 이상의 기간동안 협의하여야 한다.
이때 주의할 것은 '사업승인신청시'에 3개월 이상 협의한 증빙자료를 첩부하여야 한다는 것이다.
따라서 이미 사업승인을 신청하였다면 이 건 규정에 의한 매도청구가 불가능하다는 점이다.
협의증빙자료란 단순히 구두로 매수협의를 한것으로는 부족하고, 내용증명우편으로 매수협의한 자료가 남아있어야 한다. 따라서 시행사로서는 사업승인신청을 하기전 3개월전부터 내용증명우편을 여러차례 보낸 후(최소한 한달에 한번 이상), 그 자료를 첨부하여 사업승인신청을 하여야 한다.
5. 사업승인
이상의 요건에 해당하고, 3개월 이상의 협의자료만 내면 사업승인을 해준다.
6. 매도청구소송
매도청구절차는 집합건물법이 적용되므로, 법원에 소송을 제기하고, 시가감정을 받은 후, 그 감정가로 매수하는 판결을 받는 것이다. 통상 5-6개월이 걸린다. 상대방이 항소나 상고를 하면 최종 대법원판결을 받을 때까지는 소유권을 이전받을 수 없으나, 사업진행에는 문제가 없다.
7. 분양승인
매도청구소송을 제기하여 법원에서 감정평가된 금액이 나오고 그 금액을 변제공탁하면 분양승인을 내 준다고 함, 따라서 소유자가 대법원까지 상고하더라도 사업을 진행하는데는 별 문제가 없다고 보여진다.
(이상 담당공무원에게 확인한 자료이지만 정확하지 않을 수 있음)
<참고>
주택법 제18조의2 (매도청구 등)
①제16조제2항제1호의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻은 사업주체는 당해 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제18조의3에서 같다)의 소유자(지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 당해 대지의 소유권을 확보하여 계속 보유하고 있는 자를 제외한다. 이 경우 대지의 소유기간 산정 시 대지소유자가 직계비속·직계존속 및 배우자로부터 상속으로 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)에게 그 대지를 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 사전에 3월 이상의 기간동안 협의하여야 한다. <개정 2007.1.11>
②제32조제1항의 규정에 의하여 인가를 받아 설립된 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다.
③제1항 및 제2항의 규정에 의한 매도청구는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조의 규정을 준용한다. 이 경우 구분소유권 및 대지사용권은 주택건설사업 또는 리모델링사업의 매도청구의 대상이 되는 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리로 본다. <개정 2005.7.13>
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주택사업부지내 소유자 불명 토지에 대한 처리
주택법 제18조의3 (소유자의 확인이 곤란한 대지 등에 대한 처분)
①제16조제2항제1호의 규정에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 당해 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자의 소재확인이 현저히 곤란한 경우에는 전국적으로 배포되는 2 이상의 일간신문에 2회 이상 공고하고, 그 공고한 날부터 30일 이상이 지난 때에는 제18조의2의 규정에 의한 매도청구대상의 대지로 본다.
②사업주체는 제1항의 규정에 따른 매도청구대상 대지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 주택건설사업을 시행할 수 있다.
③제2항의 규정에 따른 대지의 감정평가에 관하여는 시·도지사가 추천하는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.(2007. 1. 11. 개정)
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매도청구권의 함정-알박기식 근저당권, 압류, 가압류가 있을 경우의 처리
주택법(아파트시행사업)이나 도시및주거환경정비법(재건축사업 등)상 매도청구권을 행사하는 경우, 해당부동산에 근저당권이나 압류, 가압류가 있는 경우 어떻게 처리할 것인가?
특히 매도청구로 인한 감정가격(이하 '감정가격 내지 매매대금'이라 한다)을 상회하는 근저당권이나 압류,가압류가 있는 경우(이하 '근저당권 등'이라 한다) 또다른 알박기가 될 소지가 있다.
1. 근저당권 등의 피담보채권액보다 감정가격이 적거나 같은 경우
매도청구권 행사로 매수하는 자(이하'매수자'라 한다)는 매도인에게 동시이행항변으로 그 근저당권 등의 피담보채무액 상당의 매매대금(감정가격)의 지급을 거절할 수 있고, 매수자가 대위변제 후 매도인에게 구상금채권으로 상계할 수 있다.
2. 근저당권 등의 피담보채권액이 감정가격을 초과하는 경우
매수인으로서는 매매대금을 전혀 지급하지 않고 소유권을 이전받아 매매대금을 초과하는 금액에 대해서는 저당채무를 대위변제하고 매도인에게 구상해야 하는데, 문제는 알박기목적으로 매도청구 목적물에 시가보다 몇배나 되는 금액으로 근저당설정, 압류, 가압류하는 경우 어떻게 처리할 것인가 이다.
이런 알박기 상황이면 통상 매도인은 자력이 없는 경우가 대부분이어서 먼저 변제하더라도 구상이 어렵다. 예를 들어 감정가격이 1억원인데, 10억원의 가압류가 되어 있으면 매수자가 일단 해방공탁을 하고, 가압류를 말소시킨 후 가압류채무 부존재확인청구 등의 본안소송을 제기하여 가장채권임을 다투어야 한다. 10억원의 근저당권이 있어도 일단 대위변제하여 근저당권을 말소시켜야 하는 부담이 있어, 결국 알박기목적이 달성되는 결과가 된다.
이런 알박기를 해결하려면 매도청구소송에서 근저당권자 등도 피고로 하여, 감정가격의 범위내에서 지급받은 후 근저당권등기등을 말소하라는 선이행판결이 필요한데, 현재 법규정상 이런 내용의 판결이 어렵기 때문에 매도청구권 규정에서 근저당권자등도 피고로 할 수 있는 내용으로 입법적으로 해결되어야 할 것이다