[스크랩] 재건축 사업의 절차 (하)

  

6) 사업시행인가

 사업시행인가를 재건축 사업에서 구체적인 개발 행위에 대한 허가를 의미합니다. 사업시행인가는 정비계획에 따라 건립세대와 규모가 결정되고 새롭게 설치되는 도로, 공원 동의 기반시설의 범위를 확정한 상태에서 이에 대한 공사 허가를 의미합니다. 사업시행에 대한 인가는 자치단체장이 인가 권한을 가지고 있습니다. 조합이 사업시행인가를 받기 위해서는 해당 건축물의 건축심의를 받아야 하며 이 과정에서 교통, 환경, 재해 영향 평가를 받아야 하고 건축물의 디자인 심의도 함께 받아야 합니다. 건축심의는 해당 시도의 건축심의위원회의 의결을 받아야 합니다.

사업시행인가를 받은 조합은 내부적으로 관리처분을 준비하는 절차에 들어가게 됩니다. 이를 위해서 조합은 종전 조합원이 소유하고 있는 자산에 대한 감정평가를 실시하게 되며 다른 한편에서는 조합원 중 분양 대상자를 결정하는 작업에 착수하게 됩니다. 재건축 사업의 경우 모든 조합원이 분양 대상자가 되지 않기 때문에 조합원 중 분양신청을 포기한 조합원과 분양신청을 하였으나 분양 대상자가 되지 못하는 조합원을 선별하기 위한 절차를 진행하게 됩니다. 재건축 사업에서 분양 대상자가 결정되는 최종 단계를 “관리처분계획기준일”이라 합니다. 관리처분계획기준일은 조합원에게 통지된 분양신청 마감일과 같습니다.

7) 관리처분인가

 재건축 사업에서 관리처분 단계는 재건축 사업으로 발생하는 개발비용과 재건축 사업으로 만들어지는 수익을 계산하여 그 균형점을 맞추는 재건축 사업의 사실상 마지막 단계입니다. 관리처분을 준비하기 위해서 조합은 재건측 사업 전체 필요한 비용을 추산하여야 하며 다른 한편에서는 재건축 사업으로 들어오는 수익을 계산하여야 합니다. 재건축 사업에서 비용은 공사비, 철거비, 이주비에 대한 이자 비용, 조합 운영비 등 각종 항목으로 구성되어 있으며 관리처분 단계에서는 각종 계약서와 예상되는 지출 계획에 따라 그 비용이 계산되어야 합니다. 또한 재건축 사업에서 수익은 아파트 및 부대 복리시설의 분양 대금으로 구성되기 때문에 전체 물량에서 조합원에게 공급되는 물량과 일반에게 공급되는 물량의 범위를 결정하고 감정평가를 통하여 그 분양금액을 결정하게 됩니다.

재건축 사업의 관리처분 단계가 비용과 수익의 균형점을 맞추는 과정이기 때문에 전체 비용 중에서 일반분양수익을 제외한 나머지 비용을 조합원이 배정 받은 동.호수에 따라서 안분하는 과정을 거치게 됩니다. 따라서 재건축 사업의 관리처분 단계에서는 조합원이 소유하고 있는 종전 자산의 평가금액이 공개되고 조합원이 분양 받은 아파트의 분양가격이 확정되어 조합원이 부담하거나 돌려 받은 청산금액이 이때 결정됩니다.

관리처분 단계는 재건축 사업의 사실상 마지막 단계이며 관리처분 이후에는 조합원이 소유하고 있는 부동산은 분양권으로 간주하게 됩니다. 또한 소유하고 있는 주택으로 관리처분 인가를 받게 되면 해당 주택의 소유자는 아파트 청약에서 1순위 당첨으로 간주되어 향후 5년간 1순위 재당첨 금지기간의 적용을 받게 됩니다.
 
8) 이주 및 철거

 관리처분 이후에는 재건축 조합과 시공회사는 아파트 건립을 위하여 종전에 거주하고 있던 거주자들을 이주시키고 철거작업을 진행하게 됩니다. 재건축 사업의 이주 단계에서는 소유자들에게 공사기간 동안 다른 곳에 거처를 마련할 수 잇는 이주비를 지급하게 됩니다. 이주비는 종전 조합원의 권리가액의 범위에서 지급되며 통상 무이자 이주비와 유이자 이주비로 구분하여 지급됩니다. 무이자 이주비는 조합이 이주를 경비로 지불하는 것이고 유이자 이주비는 이자 부담을 조합원 개인이 가지는 것에 차이가 있습니다.

재건축 사업의 경우 해당 주택에 거주하고 있던 세입자와 상인들에게는 별다른 보상 대책이 명시되어 있지 않습니다. 재개발 사업의 경우 재개발 구역에 거주하고 있는 세입자들 중 자격 요건을 갖춘 세입자에게 주거 이전비와 임대주택의 입주권을 부여하지만 재건축 사업의 경우 전세 보증금의 반환 이외에 다른 보상을 법적으로 규정하고 있지 않습니다.

9) 공사 착공

 이주를 완료한 재개발 사업 현장은 공사에 착공하게 됩니다. 공사 기간은 통상 30개월 정도로 예상할 수 있으며 재건축 조합원은 관리처분계획에 따라 체결한 분양계약에 따라 나머지 추가 분담금을 납부하게 됩니다.

10) 준공

 재건축 공사가 마무리되면 해당 아파트는 준공 절차를 거쳐 입주를 하게 됩니다. 조합원이 소유하고 있는 주택이 관리처분을 거쳐 분양권으로 전화되었다가 다시 아파트(주택)이 되는 시점은 해당 아파트의 준공일(가사용승인일)을 기준으로 하게 됩니다.

11) 조합 해산

 재건축 사업의 최종 마무리는 사업의 주체인 조합이 청산되는 것으로 마무리를 하게 됩니다. 조합의 청산은 사업의 마무리 이후 법인의 청산 과정을 거쳐서 마무리하게 되는데 조합의 잉여금이 남아 있어가 비용이 모자라는 경우 청산 절차가 정상적으로 진행되기 어려운 상황이 만들어지기도 합니다. 원칙적으로 조합의 자산이 남아 있다면 조합원에게 배분하여야 하며 자금이 부족하다면 조합원이 다시 그 비용을 부담하여야 합니다.

     

출처 : 디벨로퍼아카데미(부동산개발협의회)

글쓴이 : 안병관 원글보기

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