작은 성좌의 별

Ⅰ. 명의신탁

1. 의의
"명의신탁약정"(名義信託約定)이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 "부동산에 관한 물권"이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 "실권리자"(實權利者)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임·위탁매매의 형식에 의하거나 추인(追認)에 의한 경우를 포함한다]을 말한다.

2. 명의신탁약정의 효력
① 명의신탁약정은 무효로 한다.
② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

3. 과징금
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다.
1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자
2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者)
② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다.

1. 소유권의 경우에는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가

2. 소유권 외의 물권의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조제5항 및 제66조에 따라 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액
③ 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하 "부동산평가액"이라 한다), 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.
④ 제1항에 따른 과징금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 대통령령으로 정하는 바에 따라 물납(物納)할 수 있다.
⑤ 제1항에 따른 과징금은 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 부과·징수한다. 이경우 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체 없이 부과하여야 한다.
⑥ 제1항에 따른 과징금을 납부기한까지 내지 아니하면 지방세 체납처분의 예에 따라 징수한다.
⑦ 제1항에 따른 과징금의 부과 및 징수 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

4. 강제이행금
① 제5조제1항제1호에 따른 과징금을 부과받은 자는 지체 없이 해당 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하여야 한다. 다만, 제4조제2항 단서에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하며, 자신의 명의로 등기할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 그 사유가 소멸된 후 지체 없이 자신의 명의로 등기하여야 한다.
② 제1항을 위반한 자에 대하여는 과징금 부과일(제1항 단서 후단의 경우에는 등기할 수 없는 사유가 소멸한 때를 말한다)부터 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 10에 해당하는 금액을, 다시 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 20에 해당하는 금액을 각각 이행강제금으로 부과한다.
③ 이행강제금에 관하여는 제5조제4항부터 제7항까지의 규정을 준용한다.

5. 벌칙
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자 및 그를 교사(敎唆)하여 해당 규정을 위반하게 한 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다.
1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자
2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자
② 제3조제1항을 위반한 명의수탁자 및 그를 교사하여 해당 규정을 위반하게 한 자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다.

③ 제3조를 위반하도록 방조한 자는 1년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.

Ⅱ. 명의신탁에는 해당되지만 처벌규정이 적용되지 않는 것
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈(免脫) 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 제4조(명의신탁약정의 효력, 과징금, 이행강제금, 벌칙)부터 제7조까지 및 제12조제1항·제2항(실명등기의무 위반의 효력)을 적용하지 아니한다.

1. 종중(宗中)이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함한다) 외의 자의 명의로 등기한 경우
2. 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

Ⅲ. 명의신탁이 아닌 것

1. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(移轉)받거나 가등기하는 경우. 따라서 여기에 해당되는 경우에는 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다.

□ 기존 양도담보권자의 서면 제출 의무
① 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받은 경우에는 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행일부터 1년 이내에 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기관에게 제출하여야 한다.
② 제1항을 위반한 채권자 및 제1항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자에 대하여는 해당 부동산 평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금을 부과한다.
③ 제2항에 따른 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 제1항을 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.
④ 제2항에 따른 과징금에 관하여는 제5조제4항부터 제7항까지의 규정을 준용한다.

2. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우

3. 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우

Ⅳ. 실명등기

1. 의의
"실명등기"(實名登記)란 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 명의신탁약정에 따라 명의수탁자
의 명의로 등기된 부동산에 관한 물권을 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행일 이후 명의신탁자의 명
의로 등기하는 것을 말한다.

2. 기존 명의신탁약정에 따른 등기의 실명등기
① 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 명의신탁약정에 따라 부동산에 관한 물권을 명의수탁자의 명의로 등기하거나 등기하도록 한 명의신탁자(이하 "기존 명의신탁자"라 한다)는 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행일부터 1년의 기간(이하 "유예기간"이라 한다) 이내에 실명등기하여야 한다. 다만, 공용징수, 판결, 경매 또는 그 밖에 법률에 따라 명의수탁자로부터 제3자에게 부동산에 관한 물권이 이전된 경우(상속에 의한 이전은 제외한다)와 종교단체, 향교 등이 조세 포탈, 강제집행의 면탈을 목적으로 하지 아니하고 명의신탁한 부동산으로서 대통령령으로 정하는 경우는 그러하지 아니하다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따라 실명등기를 한 것으로 본다. <개정 2011.5.19>
1. 기존 명의신탁자가 해당 부동산에 관한 물권에 대하여 매매나 그 밖의 처분행위를 하고 유예기간 이내에 그 처분행위로 인한 취득자에게 직접 등기를 이전한 경우
2. 기존 명의신탁자가 유예기간 이내에 다른 법률에 따라 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장에게 매각을 위탁하거나 대통령령으로 정하는 바에 따라 「금융회사부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률」에 따라 설립된 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우. 다만, 매각위탁 또는 매각의뢰를 철회한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 실권리자의 귀책사유 없이 다른 법률에 따라 제1항 및 제2항에 따른 실명등기 또는 매각처분 등을 할 수 없는 경우에는 그 사유가 소멸한 때부터 1년 이내에 실명등기 또는 매각처분 등을 하여야 한다.
④ 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전 또는 유예기간 중에 부동산물권에 관한 쟁송이 법원에 제기된 경우에는 그 쟁송에 관한 확정판결(이와 동일한 효력이 있는 경우를 포함한다)이 있은 날부터 1년 이내에 제1항 및 제2항에 따른 실명등기 또는 매각처분 등을 하여야 한다.

3. 실명등기의무 위반의 효력
① 제11조에 규정된 기간 이내에 실명등기 또는 매각처분 등을 하지 아니한 경우 그 기간이 지난 날 이후의 명의신탁약정
등의 효력에 관하여는 제4조를 적용한다.
② 제11조를 위반한 자에 대하여는 제3조제1항을 위반한 자에 준하여 제5조 및 제6조를 적용한다.
③ 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 명의신탁약정에 따른 등기를 한 사실이 없는 자가 제11
조에 따른 실명등기를 가장하여 등기한 경우에는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다.

4. 실명등기에 대한 조세부과의 특례
① 제11조에 따라 실명등기를 한 부동산이 1건이고 그 가액이 5천만원 이하인 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이미 면제되거나 적게 부과된 조세 또는 부과되지 아니한 조세는 추징(追徵)하지 아니한다. 이 경우 실명등기를 한 부동산의 범위 및 가액의 계산에 대하여는 대통령령으로 정한다.
1. 종전의 「소득세법」(법률 제4803호로 개정되기 전의 법률을 말한다) 제5조제6호에 따라 명의신탁자 및 그와 생계를 같이 하는 1세대(世帶)가 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 1세대1주택 양도에 따른 비과세를 받은 경우로서 실명등기로 인하여 해당 주택을 양도한 날에 비과세에 해당하지 아니하게 되는 경우

2. 종전의 「상속세법」(법률 제5193호로 개정되기 전의 법률을 말한다) 제32조의2에 따라 명의자에게 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 납세의무가 성립된 증여세를 부과하는 경우
② 실명등기를 한 부동산이 비업무용 부동산에 해당하는 경우로서 유예기간(제11조제3항 및 제4항의 경우에는 그 사유가 소멸한 때부터 1년의 기간을 말한다) 종료 시까지 해당 법인의 고유업무에 직접 사용할 때에는 법률 제6312호 지방세법중 개정법률 부칙 제10조에도 불구하고 종전의 「지방세법」(법률 제6312호로 개정되기 전의 법률을 말한다) 제112조제2항의 세율을 적용하지 아니한다.

Ⅴ. 장기미등기자에 대한 벌칙
① 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 "장기미등기자"라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제 1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날
2. 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날

② 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부, 「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.
③ 제1항의 과징금에 관하여는 제5조제4항부터 제7항까지의 규정을 준용한다.
④ 장기미등기자가 제1항에 따라 과징금을 부과받고도 소유권이전등기를 신청하지 아니하면 제6조제2항 및 제3항을 준용하여 이행강제금을 부과한다.

⑤ 장기미등기자(제1항 단서에 해당하는 자는 제외한다) 및 그를 교사하여 제1항을 위반하여 소유권이전등기를 신청하지
아니하게 한 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처하고, 제1항을 위반하여 소유권이전등기를 신청하지 아니
하도록 방조한 자는 1년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.

Ⅵ. 명의신탁약정의 유형 및 효력
1. 2자간 명의신탁
명의신탁자가 소유하던 부동산을 명의수탁자 명의로 가장매매 증여하여 등기를 이전하는 경우
(1) 유형
실권리자(신탁자) ⇒ 명의신탁약정, 등기이전 ⇒ 수탁자 ⇒ 양도(유효) ⇒ 제3자
(2) 효력
- 명의신탁약정 및 소유권이전등기는 무효이다.
- 소유권은 명의신탁자에게 귀속한다.
- 수탁자가 제3자에게 신탁대상 부동산을 양도한 경우 제3자는 유효하게 소유권을 취득하게 된다.
- 신탁자는 수탁자에 대하여 부당이득반환청구권과 횡령죄를 주장할 수 있다.
- 명의신탁계약을 해제할 수 없다.

2. 3자간 명의신탁(중간생략형 명의신탁)
신탁자가 매도인과 매매계약을 체결하면서 등기는 수탁자 명의로 해줄 것을 요구하여 매도인에게서 수탁자 명의로 이전등
기가 된 경우
(1) 유형
매도인 ⇒ 매매계약(유효) ⇒ 매수인[실권리자(신탁자)] ⇒ 명의신탁약정(무효)
⇓
등기이전(무효)
⇓
수탁자(등기부상 명의인) ⇒양도(유효) ⇒ 제3자

(2) 효력
- 명의신탁약정 및 소유권이전등기는 무효이다.

- 소유권은 원소유자(매도인)에게 귀속한다.
- 매매계약은 유효하므로 신탁자는 수탁자명의로 된 등기를 말소하고 원소유자를 상대로 소유권이전등기를 청구하여 소유권을 취득할 수 있다.
- 수탁자가 제3자에게 신탁대상 부동산을 양도한 경우 제3자는 유효하게 소유권을 취득하고 신탁자는 그 제3자에게 대항할 수 없다.

3. 계약명의신탁(위임형 명의신탁)
원소유자인 매도인은 명의신탁약정이 있다는 사실을 모르고 명의신탁자가 매수자금을 지원하고 명의수탁자와 직접계약을 체결하여 명의수탁자에게 등기를 이전해 주는 경우
(1) 유형
매도인 ⇒ 매매계약(유효), 등기이전(유효) ⇒ 매수인(수탁자) ⇒ 양도(유효) ⇒ 제3자
⇓⇑
신탁자( 매수자금지원)
명의신탁약정(무효)

(2) 효력
-명의신탁약정은 무효이지만 매도인과 매수인 사이에 체결한 매매계약 및 이전등기는 유효
- 수탁자는 완전 유효한 소유권을 취득하게 된다.
- 수탁자가 신탁대상 부동산을 제3자에게 양도한 경우 제3자는 유효하게 소유권을 취득하게 되므로 신탁자는 그 제3자에게 대항할 수 없다.
이 경우 신탁자가 수탁자에 대하여 부당이득반환청구는 할 수 있으나 횡령죄는 주장할 수 없다

1. 부동산신탁의 이해

  - 부동산을 수탁 받아 수익자의 이익 또는 특정목적을 위하여 부동산을 관리, 운용, 처분하여 발생하는 이익을 수익자에게 교부하는 법률관계 또는 계약관계

  - 위탁자(부동산소유자) → 수탁자(신탁사) → 수익자(소유자 또는 제3자)

2. 신탁재산의 특성

  - 신탁재산은 각각 독립적으로 보호, 관리됨

  - 신탁재산에 대하여는 강제집행 또는 경매가 불가

  - 신탁재산 내 채권과 신탁재산 외 채무와는 상계불가

  - 수탁자의 고유재산이 된 것을 제외하고는 파산재단을 구성하지 아니한다. 즉, 신탁회사가 부도 등으로 파산해도 신탁재산은 보호됨

3. 부동산 신탁사의 취급업무

① 토지신탁 : 토지소유자가 신탁회사에 개발을 의뢰하면 최적의 개발을 통하여 안전하게 이익을 돌려주는 부동산 개발방법으로 소요자금 조달, 공사시행, 분양 등 개발에 따른 절차를 신탁사가 책임지고 수행

② 관리신탁 : 토지소유자가 신탁계약을 통해 부동산의 소유권을 신탁회사에 이전하여 예기치 못한 미래상황에 대비한 안전한 재산권의 보호, 소유권관리, 임대차관리, 세무관리 등을 수행하여 그 이익을 소유자에게 돌려주는 신탁상품으로 갑종과 을종으로 나뉨

③ 처분신탁 : 중개 등 일반적인 방법으로 처분하기에 어려움이 있는 물건을 신탁사를 통해 처분

④ 담보신탁 : 소유자가 부동산을 신탁회사에 위탁하고 수익권증서를 교부받아 금융기관에 제시하여 대출을 받을 수 있는 제도