개발신탁?

개발신탁(토지신탁) 방식으로 사업구도를 설정하면 신탁사에서 보통 공사비의 70~80%를 책임지고 지급합니다. 그만큼 시공사 입장에서는 분양율과 상관없이 공사비를 받을 수 있으니 사업참여에 안정적이라고 보시면 됩니다. 또한, 신탁사의 입장에서는 시행사에게 사업을 위탁받아 시행자의 위치에 서게 되므로 공사비를 확보해주는만큼 공사단가를 깎을려고 하죠. 그래서 공사비도 많이 줄일 수 있습니다. 시행사입장에서는 개발신탁으로 가게되면 P/F라던지.. 신탁등기라던지.. 기타등등 신탁사에서 많이 업무를 주도적으로 처리하니까 사업이 보다 안정적입니다. 06.07.05 17:34

 

시공사에서 개발신탁으로 유도하는 것은 보통 지방사업장에 참여하고자 할 때, 분양성이 다소 걱정이 되니까 안정적으로 공사비를 확보하고자 하기 위함인것 같습니다. 06.07.05 17:36

단점을 빠트렸군요.. 개발신탁으로 진행할때의 단점으로는 일단 신탁사의 심의를 통과하기가 무척이나 어렵구요. 보통의 경우 메이저시공사는 개발신탁을 선호하지 않는 편입니다. 그래서 신탁사의 브랜드를 붙일지 시공사의 브랜드 붙일지 협의해서 결정합니다. 공사비를 낮춘 만큼 분양가를 떨어뜨릴 수 있어서 분양성은 조금 나아지겠으나 대형시공사의 참여가 좀 한정적이라는 단점이 발생합니다. 06.07.05 17:41

 

위에분께서 아주 자세히 설명하셧네요..ㅎㅎ.. 제가 간단하게 요약하자면 개발신탁으로 가시면 먼저 장점은 진행이 편하다는거겠죠... 시공사 선정까지 신탁사에서 결정해주니까요... 시공사는 안정적인 공사비(현금) 지급을 받아서 좋고 시행사는 공사비 단가가 일반 시공계약보다 낮아서 좋죠.. 근데 공사비 단가 차이는 신탁수수료와 대체된다고 보시면 될듯... 일반적으로 신탁수수료가 4-5%내외니까 계산해보면 거의 비슷하실거에요... 단. 가장 큰 단점은 사업정산(완전정산)까지 관리자체를 신탁사에서 하기때문에 자금운용은 자체적으로 거의 못하신다고 보셔야 될듯...일반적으로 분양이 양호해도 조기 정산은 안하는게 관례임. 06.07.05 18:01

 

또 한가지 생각해보실점은... 개발신탁이냐.. 관리형개발신탁이냐..여부를 한번 파악해보세요.. 그것에 따라 내용이 조금 틀려지기도 하니까요.. 06.07.06 08:23

 

오늘 한토신 담당자를 만나서 이런저런 예기를 들어보니 회원님들 예기를 더욱 이해할수가 있었습니다. 많은 관심 감사드립니다. 개발신탁으로 가야할것 같네여. 06.07.06 15:30

 

현재 분양성이 안좋은지역(예: 대구,부산등) 인경우 토지작업은 완료되었는데 시공사를 잡을수가 없어 개발신탁으로 가려고하는 경우가 많습니다. 하지만 결국은 시공사의 책임을 신탁사가 지는 만큼 그들도 분양성 수익성에 무척 까다로울수 밖에 없습니다. 많은 준비를 하셔야 할것입니다. 06.07.10 14:54