♣ 계약금
민법 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
♣ 해약(解約)과 위약(違約)의 정의
1.해약은 글자 그대로 계약(契約)을 풀어버리고 없던 일로 하자는 것
2.위약은 계약조건을 어기는 것
♣ 법률상 위약금과 위약벌
1.해약금은 민법 제565조(해약금)
①매매의 당사자 일방이 계약당시에
금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는
당사자간에 다른 약정이 없는 한
당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지
교부자는 이를 포기하고
수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
2.위약금은 민법 제398조 1항 채무불이행에 따른 손해배상액
손해액을 입증해야한다.
법원의 판결 감액신청가능
3.위약벌은 위약(손해배상)금과 관계없이 물리는 벌이다.
이익과 부과되는 벌의 균형이 필요하다.
법원의 판결 감액신청 가능
♣ 참고
계약금은 해약금으로 추정
위약금은 손해배상액
위약벌금은 이익과 부과되는 벌의 균형
특약사항이나 채무불이행과 손해배상조항에 계약금을 위약금으로 본다라는 규정이 있어야한다.
①당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다.
②손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.
③손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다.
④위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.
⑤당사자가 금전이 아닌 것으로써 손해의 배상에 충당할 것을 예정한 경우에도 전4항의 규정을 준용한다
<유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 갖고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책 사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상 받을 수 있을 뿐, 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다.>
♣ 정리
계약에는 계약성립과 계약조건의 이행이 있다
계약성립은 계약금 지불과 함께하며 해약의 조건이있고
계약성립 후 조건의 이행이 있는 것이다.
그래서 계약금은 해약금으로 이후는 손해배상의 성격인 위약금과 조건이행을 강제화하기 위한 위약벌과금이 있는 것이다. 그래서, 계약서상 해지조건에 유무선상으로 통보만 한다라고 하면은 계약금은 환불 받을 수 있다. 그러나, 그러한 경우는 없을 것이다. "계약이 실제 진행되지 않는다면 가계약금을 반환한다"라고 명기(구두상?), 중도금 잔금 미 명기.
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