양도세,증여세 계산해보고(법은 개정될 수 있어요)

양도세·증여세 문제 따져보고 선택

질의)  2주택 소유자 입니다. 이 중 시세가 5억원인 주택을 자녀에게 시세보다 싼 3억원 정도에 매도하려고 하는데 세금상 주의해야 할 점이 있나요?

답변)  부모가 자녀에게 시세보다 싸게 주택을 매도하는 경우에는 양도소득세와 증여세 양 측면을 모두 검토해야 합니다.

양도소득세는

     매도하는 부모 측에 발생하는 세금입니다.

      양도소득세는 거래당사자의 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감한 양

      도차익에 대해 과세하는 세금입니다. 특히 특수관계자와의 거래에서 양도 소

      득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 당사자의

      행위 또는 계산에 관계없이 실지거래가액이 아닌 시세를 기준으로 양도소득

      세가 다시 계산됩니다. 이 경우 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인

      정되는 경우란 시가와 거래가액과의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5%에

      상당하는 금액 이상인 경우에 해당됩니다.

증여세는

      매입하는 자녀에게 부과되는 세금입니다.

      시가와 거래가액과의 차액이 시가의 30%이상이거나 3억원 이상인 경우에 발

      생하며, 두 경우 중 더 적은 쪽을 시가에서 차감한 금액에 대해 증여세를 부담

      해야 합니다.

위의 사례처럼 시세가 5억원인 주택을 3억원에 매도하는 경우, 시가와 거래가액과의 차액이 2억원으로 3억원에 미치지 못하지만 시가의 5%인 2,500만원과 30%인 1억5,000만원을 모두 초과하므로 양도세와 증여세를 모두 납부해야 합니다.

매도하는 부모는 거래가액이 3억원이 아닌 시세 5억원을 기준으로 양도소득세 기준을 다시 산정해야 하며, 자녀의 경우 시세의 30%인 1억5,000만원이 차감된 5,000만원에 대한 증여세를 부담해야 합니다.

따라서 특수관계자인 자녀에게 시세보다 싸게 매도하는 경우에는 반드시 양도세와 증여세 문제를 미리 점검해 본 후 어떤 방식으로 선택할지 결정하는 것이 바람직합니다. 또 자녀와의 매매거래는 증여추정 대상이므로 전체가 증여로 추정되지 않으려면 매매대급은 입증하기 쉽게 자녀의 계좌에서 부모의 계좌로 이체 받아야 할 것입니다.