작은 성좌의 별

          1) 지역분석 및 입지분석 
              (1) 지리적여건 및 주위환경 
           - 기존시가지와의 연계성과 인접한 주변단지 및 도로망과 주변의 지리적 요건  분석 
           - 대상면적의 총면적, 수용인구(세대수) 등을 고려한 발전 가능성 분석
           - 주변의 교통, 행정, 교육 등의 생활 환경과 주거 환경분석       

             (2) 대상 부동산 개별필지 현황분석
           - 대상 부동산의 지목, 공급용도, 면적 및 주변 지리적 여건과 건축시 아파트  

             방향배치 가능성 분석  
           - 대상부동산(필지)의 이용상황 및 필지 주변의 도로 상황과 주변 현황분석
           - 건물(아파트) 건축의 실행 가능성분석과 대상필지에 대한 각종 인 . 허가확인 
              (3) 인근지역(토지)과의 비교분석
           - 대상 지역과 주변의 다른 아파트 부지등과의 토지형상, 지리적 여건 등을  

              비교 분석(장 . 단점 비교)
             (4) 인근지역 발전동향
           - 대상지역에 학교, 공공시설, 상업지구, 관광지구, 산업도시 등의 조성 계획과 

             도로, 철도 등의 개통 등을 고려한 인근지역과의 발전 동향 분석     

      2)  인구추이 및 교통환경 분석
       (1) 인구추이
          - 세대 및 남 . 여별 인구
          - 읍.면.동별 세대 및 인구

       (2) 교통조건
          - 주변 교통편까지의 거리(전철, 버스등) 및 현재의 교통사정 등에 대한분석
          - 대도시간의 교통망 및 연결국도의 확장공사의 상황과 앞으로 발전 가능한  교통상황분석
  
   2. 사업부지 분석
     1) 부지의 조건분석
       - 지목, 면적, 대지폭, 형상, 도로조건, 도시계획관계, 용적율 분석 
     2) 대안의 제시 및 분석
       - 해당 부지의 법적 공급규모 제한 사항을 감안한 앞으로 공급될 건축물의 평형과   

        규모의 제시 및 분석

   3. 건축계획
     1) 건축개요
        - 소재지, 건축개요(아파트 동수 및 세대수, 상가 동수 및 세대수), 연면적,       

            건축면적, 건폐율, 용적율, 건축구조, 건축비, 鈴怠체?BR>      2) 공동주택 개요
        - 평형, 세대수, 전용/주거공용/기타공용, 지하주차장, 계약면적 등
     3) 부문별 분양예정가
        - 세대수, 평당분양예정단가, 세대별분양 예정가격, 총분양가 등
  

  4. 분양가격 결정(분양가 자율화)
     1) 분양가격(원가 연동제)
        (1) 정의 : 주택분양가격을 택지비와 건축비에 연동시켜 결정
        (2) 적용범위
           - 민간주택사업자가 건설, 공급하는 주택
           - 주택조합이 일반에게 분양하는 주택
     2) 산출가격기준 : 토지가격+건축비(적정이윤 포함)
     3) 결정방법 : 실제거래가격 참작하여 결정

  5. 사업성분석

     1) 사업 필요경비 계산
     2) 분양수입 및 사업비 비교   
     ※ 사업수지 분석표(뒷면 참조)

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 M/H 부지매입 

    1. M/H부지 시장조사 및 선정
 
    2. M/H부지 계약체결
      1) 위 치
      2) 면 적
      3) 계약조건
          (1)임대기간
          (2)임대료
          (3)철거예치보증금 
          (4)지역개발공채
 
   3. M/H 운영계획 및 광고계획 수립
 
   4. 가설건축물 신고 및 신고필증(동사무소에 신고) 
 
   5. M/H 착공 및 준공
 
   6. 융자협의
     - 주택은행 선부동 지점(주택은행 본점협의)
     - 기금대출, 대출대상, 대출신청시기, 대출금액, 대출금리, 대출기간, 상환방법   
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사업승인

    1. 사업계획승인  
      1) 근거
        - 주택건설촉진법 제33조(영32조, 규칙제19조)
        - 주택건설기준등에관한규정 및 규칙
      2) 대상
        - 20세대 이상의 공동 주택 또는 20호 이상의 단독 주택을 건설, 공급
      3) 성질
        - 사업승인은 대물적, 대인적인 허가로서 건축허가를 의제하면서 주거공간 확보를 위하

           여   주택과 부대, 복리시설에 대한 항목별 승인을 받아야하는 복합적 허가
      4) 신청 접수 및 승인권자
        - 건축법에 의한 일반 건축허가의 허가권자 - 시장
        - 주촉법에 의한 사업계획승인권자 - 건설교통부장관(지역특성 및 업무의 신속성 감안 -             시 . 도지사 위임)
      5) 사업계획의 승인 신청
        - 토지이용계획에 의한 부대, 복리시설의 적정배치
        - 주촉법의 설계도서작성기준 및 관계법령에 적합하게 작성
        - 건축법에 의한 건축물의 높이제한, 일조권, 확보, 피난, 방화등과 도시계획법, 산림법, 

          도로법 등의 관련법까지 종합적으로 검토              
      6) 제출서류
         - 사업계획승인신청서(주촉법시행규칙 제28호 서식) 및 주택건설사업계획서(동규칙  

                제28호의2서식)
         - 주택 . 부대시설 및 복리시설의 배치도                      
         - 건축법시행령 제9조제1항의 규정에 의한 건축허가시의 제출도서
         - 대지조성공사 설계도서(대지조성공사를 우선 시행하고자 하는 경우 포함)
         - 도시계획법시행령 제25조제1항제3호 및 동령 제26조제2항제3호의 사항을 기재한             

          서류(토지의 수용 및 사용하고자 하는 경우)
         - 주택건설촉진법 제33조제8항의 규정에 의한 공공시설의 귀속에 관한 사항을 기재한 서류

         - 주택건설촉진법 제34조의 4(공동사업주체의 사업시행) 각호의 사실을 증명하는

                서류(공동사업시행의 경우에 한함)
         - 간선시설설치 계획도(축척 1/10,000～ 1/50,000 도면)
         - 도시계획확인원 또는 토지이용계획확인서
         - 토지등기부등본(사업주체가 국가, 지방자치단체 또는 대한주택공사인 경우 제외)
         - 토지사용승낙서(사업주체가 국가, 지방자치단체 또는 대한주택공사인 경우 제외)
         - 도시계획법 제 12조의 규정에 의한 도시계획결정을 요하는 사항이 있을 경우

      7) 사업계획승인 고시(공고)내용
         - 사업명
         - 사업시행지의 성명 . 주소
         - 사업시행자의 위치 . 면적 .규모
         - 사업시행기간
         - 관계법령에 의한 고시사항
         - 타법률에 의한 허가. 인가 .승인사항에 의제 사항이 있을 때 그 내용
      8) 사업계획의 승인내용
         - 도시계획구역 안에서 행위허가,타인 토지에의 출입허가, 동시계획의 결정(지역, 지구의

            지정은 제외) , 도시계획사업시행자 지정, 실시계획의 인가
         - 토지구획정리사업지구 안에서의 행위허가 (토지구획정리사업법 제 39조)
         - 도로공사시행허가, 도로점용허가 (도로법 제34조,제40조)
         - 공유수면 점용 . 사용허가 (공유수면관리법 제4조)
         - 하천공사 시행허가 . 하천의 점용 . 사용의 허가(하천법 제23조,제25조)
         - 유통산업발전법 제16조의 규정에 의한 시장의 개설허가
         - 택지개발예정지구 안에서의 행위허가 (택지개발촉진법 제 6조)
         - 건축허가 . 임시 가설건축물의 신고 (건축법 제8조,제15조)
         - 보안림 안에서의 행위허가 . 산림형질변경
         - 수도법에 의한 전용상수도 설치의 인가(수도법 제36조)
         - 지하수법 제7조 또는 제8조의 규정에 의한 지하수개발 .이용의 허가 또는 신고
         - 사도법 제4조의 규정에 의한 개발허가
 
   2. 착공계 제출
 
   3. 착공 및 착공신고
 
   4. 홍보요원 선발
 
   5. 각종 통일양식 및 홍보물 발주 및 납품분양 보증서 및 감리비 예치

      보증서 발급
 
   6. M/H 집기비품 및 소모품 구입

   7. 홍보요원 사전교육

   8. 분양홍보 자료집 작성

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.분양승인

 1. 입주자 모집시기(공급규칙 제7조)

  1) 기준공정 후 분양하는 경우
    대한주택보증(주)로부터 주택분양보증 또는 주택임대보증을 받거나 당해 주택의 사용검사에

   대하여 시공권이 있는 등록업자로서 자본금 및 주택건설실적 등을 고려하여 시장.군수 또는

   자치구의 구청장이 인정하는 자 2인이상의 연대보증을 받아 공증받고 대지의 소유권을

    확보해야 함

    <입주자모집을 할 수 있는 건축공정(제7조 관련)> 

첨부파일 참조
  2) 착공 후 분양하는 경우
    건축공사를 착공한 후 건축공정이 별표의 기준공정에 당하기 전에 입주자를 모집하고자 

     할 때에는 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하고 대한주택보증(주)로부터 주택분 

     양보증 또는 주택임대보증을 받아야 함

     ◆분양보증◆
  
   1. 보증종류    :  주택분양보증

   2. 대상과 책임 :  사업주체가 파산등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게되는
                    경우 당해주택의 분양(사용검사 포함)의 이행 또는 납부 한
                    입주금의 환급  이행의 책임

   3. 보증채권자  :  당해 주택사업의 입주예정자

   4. 주 채 무 자 :  당해 주택 사업의 사업주체

   5. 보 증 금 액 :  주채무자가 당해 주택사업의 입주예정자로부터 받게 될 입주금
                    (입주자대환자금 포함) 전액
   6. 보  증  료  : 

                          첨부파일 참조

   7. 보 증 기 간 : 당해 주택사업의 입주자 모집공고승인일로부터 사용검사일까지

   8. 보 증 해 지 : 당해 주택에 대한 사용검사증 사본제출시

   9. 기       타 :  보증승인이전에 사업부지를 주택분양신탁계약에 의해 신탁등기해
                    야 하는 경우
                    - 최근 2년간 자기자본 잠식
                    - 부채비율 700% 초과
 
  10. 구 비 서 류 : (1) 사업계획승인서 사본(승인조건 첨부)     
                   (2) 입주자모집공고승인신청서(안)           
                   (3) 주택공급계약서(안)                     
                   (4) 양도각서(소정서식) 및 그 공증에 필요한 
                       위임장 등                              
                   (5) 사업주체명의변경동의서(소정서식)       
                   (6) 금융거래상황확인서                     
                   (7) 금융거래정보제공동의서(소정서식)
                   (8) 국세 및 지방세 완납 또는 유예증명서
                   (9) 감리자에게 제출하는 계획공정표
                   (10) 토지등기부등본
                   (11) 지적도
                   (12) 토지조서(사업계획승인신청시 제출분)
                   (13) 토지매매계약서 및 대금납부영수증(필요시)
                   (14) 주택건설사업현황(소정서식) 및 주택건설실적 확인서
                   (15) 공동사업약정서 또는 도급계약서(필요시)
                  (16)마감자재목록표(소정서식)또는 분양카다록(마감자재목록이 기재된).

                     다만, 보증심사시 마감자재목록이 확정되지 않은 경우에는 보증서 발급후

                     2월 이내 징구.
                   (17) 모델하우스 비디오촬영물(모델하우스가 없는 경우 제외)
                   (18) 기타 심사에 필요한 서류   

 2. 입주자 모집조건(공급규칙 제7조)

  1) 소유권 확보시
     대지에 저당권등 제한등기가 설정되어 있는 때에는 그 저당권을 말소한 후에 입주자를

       모집.  다만, 다음에 해당하는 경우에는 제외

    - 사업주체가 영 제31조의2 제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 융자를 받기 위하여   

      당해 금융기관에 대하여 저당권을 설정한 경우
     .* 당해 주택의 입주자에게 주택가격의 일부 공제를 목적으로 국민주택기금이나 금융기 

        관으로부터 주택건설자금의 융자를 받는 경우
  2) 소유권 미확보시
    대지의 사용승낙을 얻어 주택을 건설하는 경우에는 입주자를 모집하기 전에 당해 대지  

    의 소유권을 확보해야함

     - 예  외                 
     *대지의 소유자가 국가 또는 지방자치단체인 경우
     *사업주체가 공동사업에 의하여 조성된 택지를 공급받아 주택을 건설하는 경우에는   

      당해 공공사업의 시행자와 택지분양계약을 체결하여 당해 택지를 사용할 수 있는 권   

     원을 확보한 경우

 3. 입주자 모집절차(공급규칙 제8조)

  1) 입주자모집 승인신청
   - 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 공개모집하여야 하며, 다음 각 호의 서류     

  를 갖추어 시장 또는 군수의 승인을 얻어야 함

    * 입주자모집공고안
    * 당해 주택이 건설되는 대지의 등기부등본(승인신청일전 7일 이내에 발행)
    * 보증서.공증서.건축공정확인서 및 대지사용승낙서(해당되는 자)
   - 시장.군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장등”이라 한다)은 사업주체로부터 입주자 

      모집공고안의 승인신청이 있는 경우에는 승인신청일부터 5일 이내에 승인여부를 결정  

     하고, 입주자모집공고안을 승인한 때에는 그 승인내용을 한국주택은행에 통보해야 함
  2) 입주자모집공고
   - 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 일간신문 또는 당해 주택건설지역 거주자  

     가 쉽게 접할 수 있는 일정한 장소에 게시공고.  다만, 청약예금제도 실시지역중 수도권.광역시

     및 도청소재지에서 100호 또는 100세대 이상의 주택을 공급하거나 시장등이 투기 및

     과열경쟁의 우려가 있다고 인정하는 경우에는 일간신문에 공고  
   - 입주자모집공고는 최초신청접수일부터 5일 이전에 다음 각호의 사항을 포함하여 공고.사업주

    체명,시공업체명,연대보증인 및 사업주체의 등록번호 .주택의 건설위치 및 공급세대수

    (특별공급 및 단체공급이 있는 경우에는 공급방법별로 세대수를 구분)
    *호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적
    *주택의 공급신청자격,신청시의 구비서류,신청일시 및 장소
    *분양가격 및 임대보증금,임대료와 청약금?계약금?중도금 등의 납부시기 및 납부방법
    *대한주택보증주식회사의 분양보증을 받은 경우에는 그 내용
    *입주자에 대한 융자지원내용
    *부대시설 및 복리시설의 내용(주민운동시설의 경우에는 시설의 종류와 수)
    *입주자 또는 예비입주자선정일시 및 방법
    *당첨자의 발표일시?장소 및 방법
    *이중당첨자 및 부적격자의 처리 및 계약취소에 관한 사항
    *입주자의 계약일?계약장소 등의 계약사항
    *입주예정일
    *기타 시장 또는 군수가 필요하다고 인정하는 사항
   - 공동주택의 공급면적을 세대별로 표시하는 경우에는 공용면적과 전용면적으로 구분하 

      여 표시.   
   - 공급면적은 전용면적과 계단?복도?현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적 및  

     지하층의 면적을 합한 면적(주거공용면적)으로 표시하고 주거공용면적을 제외한 관리   

    사무소,노인정 등 기타 공용면적은 이와 따로 표시
   - 사업주체는 입주자 모집공고 및 안내서 또는 광고물(팜프렛등)제작시 주택의 융자금    

    액,융자조건,융자기관,상환방법,이율 및 분양보증내용 등을 자세히 명시   
   - 교통거리의 표기는 지도상 거리가 아닌 통상 사용하는 도로기준으로 산정하고 시간은   

    교통이용수단을 표기

   - 시장.군수는 입주자 모집공고안을 승인하고자 하는 때에는 승인신청서류에 안내서,광고물

(팜프렛등) 및 공급계약서를 첨부하도록 하여 그 내용을 확인

 3) M/H OPEN

 4) 청약신청접수

 5) 동. 호수 추첨 발표

 6) 무순위 접수 및 추첨

 7) 선착순 분양 접수

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당첨자 관리

1. 명단관리(공급규칙 제22조)

  1) 사업주체는 재당첨 제한지역에서 다음에 해당하는 당첨자 및 그 배우자의 명단을 한국  

     주택은행에 통보
    - 주택의 입주자로 선정되거나 입주대상자로 확정된 자
    - 주택상환사채를 매입한 자
    - 예비입주자로 선정된 자로서 사업주체와 공급계약을 체결한 자
    - 공급대상주택의 20% 범위안에서 예비입주자로 선정된 자로서 사업주체와 공급계약을   

     체결한 자

   2) 당첨자로 선정된 후 당첨이 취소되는 경우
    - 세대원 전원이 다른 주택건설지역으로 퇴거함으로써 계약을 체결하지 않거나 공급    

     계약을 해약한 자
    - 세대주 및 세대구성원 전원이 해외로 이주하여 계약을 해약한 자
    - 사업주체의 파산, 입주자모집공고취소 등으로 이미 납부한 입주금을 반환 받거나 

          당해 주택에 입주할 수 없게된 자
    - 주택건설사업계획승인 또는 주택조합인가의 취소등으로 사실상 주택을 공급받을 수 

       없게 된 자

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계약자 관리
1) 계약요건
   - 사업주체는 전산검색결과에  따른 정당한 당첨자와 공급계약을 체결
   - 주택에 당첨된 자는 당해 주택에 최초 입주를 해야함

     ※주택공급계약서에 포함되는 내용
     *입주예정일
     *연대보증인 또는 대한주택보증(주)의 주택분양보증을 받은 경우에는 그 보증내용
     *호당 또는 세대당 주택공급면적(공동주택의 경우에는 전용면적?주거공용 면적 및  

        기타공용면적으로 구분표기) 및 대지면적
     *입주금과 그 납부시기
     *연체료의 산정 및 지급방법
     *지체상금의 산정 및 지급방법
     *해약조건
     *이중당첨 및 부적격당첨 등으로 인한 계약취소에 관한 사항
     *기타 입주자 모집승인권자가 필요하다고 인정하는 사항
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 사용검사 
   
    - 중도금 . 잔금 납부안내 및 각종 안내문 발송업무(입주절차 안내)
    - 사전점검실시
    - 소유권 이전등기 서류접수 및 세금납부안내
    - 입주신청서 제출 및 입주증 발급 안내
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  공급계약체결

   1. 근거
    주택건설촉진법 제33조의 2 및 동법시행령 제34조

  2. 사용검사 절차
    주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획 승인을 얻어 시행한 주택건설사업 또는 

     대지조성사업을 완료한 경우에는 건설되거나 조성된 주택, 부대시설, 복리시설 및   

     대지에 대하여 건설교통부령이 정하는 바에 따라 사용검사를 받아야함                                

  3. 사용검사 신청
    - 사용검사는 사업주체가 신청
     (1) 시공보증자의 사용검사
        * 사업주체가 파산 등으로 주택건설사업을 계속할 수 없어 시공을 보증한자가  공사를 시행
        * 건축공사가 완료된 경우에는 사업주체 변경 없이 사용검사를받을 수 있슴    

        * 당해 건축물에 대하여 시공을 보증한 자의 명의로 건축물대장 등재  
     (2) 입주예정자의 사용검사 참여
       - 입주예정자들은 주택을 분양받은 때에는 10인 이내의 입주예정자 대표를 선정
       - 입주예정자 대표로 선정된 자는 입주예정자들의 대표로 선정한 서명록을  

           첨부하여 시장, 군수에게 신고
       - 시장 . 군수는 공동주택의 임시사용승인 및 사용검사를 하고자 하는 때에는 

              검사실시일 10일 이전에 입주예정자 대표들에게 검사에 입회할 수 있도록 통보
 
    4. 임시사용승인
       - 사업주체 또는 입주자는 사용검사를 받은 후가 아니면 주택 ? 부대복리시설을  

           사용하게 하거나 사용불가
       - 임시사용 승인을 받은 경우에는 사용가능          
       - 임시사용 승인을 받고자 하는 자는 건설교통부장관 또는 권한을 위임받은 자에게 
         임시사용 승인을 신청
       - 임시사용 승인권자는 완성된 건축물이 사업계획 승인내용에 적합한 경우에   

             한하여 임시사용을 승인
       - 임시사용 승인대상이 공동주택일 경우에는 세대별로 임시사용 승인가능

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 입주

  - 입주 후 관리

국공유지 토지매입(아파트사업을 위한 부지매입시)
 
국공유지의 매입은 통상 6개월 정도의 시간을 요합니다.

국유지-잡종재산(소유자:국 소관청:재정경제부) 관할 시.군.구청 재산관리과(통상 회계과 또는 재무과)에 매수신청→타당성 검토→국유재산관리계획요청→상급기관 또는 국무위원(공유지는 시.군의회)재결→국유재산관리계획작성-감정평가(2개 감정평가기관)→매각통보(2개 감정평가기관의 평가액 산술평균치)→매매계약등의 순서를 거칩니다.

국유지-행정재산(소유자:국 소관청:건설교통부등)은 매수신청 전에 해당부서에 용도폐지 절차를 먼저 거쳐야 합니다.

공유지도 위 국유지와 거의 같은 순서를 거칩니다.

아파트부지를 위한 매입이라면 먼저 주택법에 의한 아파트부지의 지정을 받아야 하며

실시계획승인이 나면 그 사본을 첨부하여 매수신청을 하여야 합니다.

이 경우 잡종재산이 아닌 행정재산으로 그 지목이 도로.구거 등인 경우 대체되는 시설을 설치하여야 하는 경우 그 비용의 한도내에서 국.공유지는 무상으로 취득이 가능합니다.(용도폐지 절차 거치기 전 사전 협의 요함)

또한 아파트 부지로 매입을 위하여는 부지 총 면적에 따른 국.공유지의 면적제한과 아파트 건립시 국민주택이하 규모의 비율등이 있을 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

행정재산의 아파트 부지 편입시 무상취득 여부를 잘 협의하시기 바랍니다.
(용도폐지가 되어 그 재산이 재정경제부로 이관되어 잡종재산이 되면 거의 불가능)

참고하실법률 : 국유재산법.주택법.지방재정법.국유재산관리계획

아래 8호는 2004년도 국유재산관리계획의 일부입니다.
8. 주택법 제16조, 제17조 및 제25조의 규정에 의하여 매각대상이 되는 재산을 당해 사업주체에 매각하는 경우.
다만, 매각대상 국유지면적이 주택건립부지 전체면적의 20%미만(주택법시행령 제2조에 해당하는 공동주택으로 점유된 국유지상에 재건축하는 경우에는 국유지 편입비율의 제한을 받지 않는다)에 한한다. (9-2-8)
 

아파트등을 건설할때 국유지를 매입하는건 거의 대부분 그 부지내에 편입된 도로나 하천, 구거등의 행정재산이 많고(이 경우 소유자가 국:건설교통부로 표기됨) 잡종재산(국:재정경제부나 재무부로 표기)일 경우도 있는데

행정재산의 경우에는 기존 국유재산의 대체시설을 설치하는 경우 원칙상 기존의 토지는 사업시행자에게 무상귀속되고 새로이 설치되는 재산(보통 도로가 많음)은 국가로 귀속되게 됩니다.

이런 경우 굳이 국공유지를 매입하지말고 무상귀속 여부를 문의후 처리 하기 바랍니다.

단 이 경우에도 잡종재산의 경우에는 무상귀속이 안되고 매입해야하며 새로이 설치된 재산은 도로 내놓아야 하지요. 그러므로 무상귀속 여부를 반드시 참고하세요.

그리고 매입시 가격은 2개이상의 감정기관에서 산정된 금액의 평균가액(공시지가보다 고액임)으로 매입하게 되며 이 경우 예정가액은 공개됩니다.

* 국공유지(행정재산)의 무상귀속이 불가능할 경우에는 매입하여야 하며

이 때는 반드시 용도폐지의 절차를 거쳐야 합니다.

이 때에 가끔씩 곤란한 경우가 생기기도 합니다.

행정재산의 경우에는 어떠한 경우에도 처분의 대상이 되지 않습니다.

(단 공특법이나 주택건설촉진법등의 특별법은 예외로 합니다.)

그러므로 용도 폐지 후 잡종재산으로 전환 후에야 매입할 수 있으며 이 경우에는 측량등이 필요할 경우 시간이 더 걸릴수도 있습니다.

그리고 공유지의 처분시 소규모의 경우 자체심의(국유지의 경우 도심의, 서울시등 광역시의 경우 시심의)를 받지만 그렇지 않은 경우에는 국유지의 경우 국무회의 심의,공유지의 경우 자체의회심의를 받아야 합니다.

- 때에 따라서는 국공유지는 유상매수한후 새로 조성한 도로등을 무상으로 기부채납해야 할 수도 있읍니다. 기부채납은 건축허가시 조건으로 첨부하게 됩니다. ]

부동산 개발사업을 하기 위해 사업부지 매입 작업을 하다 보면 국공유지가 사업부지가 거의 없다시피 한다. 따라서 국공유지 매입절차나 법규상의 관련규정을 정확히 할고 국공유지에 접근할 필요성이 있음은 두말 할 나위가 없다.

국가가 소유한 부동산을 크게 국공유지라고 말하고 있으나, 아래에서 보는 바와 같이 국공유지는 국유재산과 공유재산을 합하여 부르는 말이다. 관련 법규의 내용은 대동소이할지라도 각각 규제하는 법률은 다르므로 상황에 따라 해당 법률을 자세히 검토한 후 매입에 문제가 없다고 판단될 때 사업부지 매입 작업에 착수하여야 할 것이다.

국유재산은 국유재산과 공유재산으로 구분되며, '국유재산'은 국가의 부담이나 기부의 채납 또는 법령이나 조약의 규정에 의하여 국유로 된 것을, '공유재산'은 지방자체단체의 부담이나 기부의 채난 또는 법령이나 조례의 규정에 의하여 지방자체단체의 소유로 된 재산을 발한다. 국공유재산은 행정재산, 보존재산, 잡종재산으로 분류되며, 원칙적으로 잡종재산만이 매각 대상이 될 수 있다. 행정재산이나 보존재산을 매각하기 위해서는 법정절차를 거쳐 잡종재산으로 용도를 전환한 후 매각토록 규정하고 있다.

이하에서 관련 법률에 규정된 내용이 무엇인지를 살펴보도록 하자. 국공유재산과 관련된 법률의 양이 방대하여 실제 부동산개발사업에 관련된 내용에 한정하여 살펴보기로 한다.

☞ 국유재산법 및 동법 시행령과 시행규칙

국유재산은 재정경제부장관이 그 사무를 총괄하며, 예산회계법 제 14조의 규정에 의한 중앙관서의 장은 그 소관에 속하는 국유재산을 관리한다. 무주의 부동산은 국유재산으로 하며, 무주의 부동산은 국유재산화한 날로부터 10년간 매각할 수 없다. 단 다음과 같은 예외가 있다.

첫째는 당해 국유재산이 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'에 의한 공익사업에 필ㅇ하게 된 경우, 둘째는 당해 국유재산을 매각하여야 하는 불가피한 사유가 있는 경우로서 국유재산법 제 12조의 규정에 의한 관리계획에서 정한 경우이다.

잡종재산의 매각은 원칙적으로 재정경제부장관의 소관업무이며, 지자체장 등에게 그 소관업무를 위임할 수 있도록 되어 있다. 국유재산의 계약방법은 경쟁입찰이 원칙이며, 예외적으로 지명경쟁 또는 제한경쟁에 붙이거나 수의계약에 의해 매각할 수 있다. 지명경쟁 또는 제한경쟁에 붙일 수 있는 경우에 관해서는 국유재산법 시행령 제 35조에 명기하고 있으며, 수의계약에 의해 매각할 수 있는 경우에 관해서는 국유재산법 시행령 제 36조에 자세히 명기하고 있다.

제 35조 제1호의 규정을 보면 "당해 재산에 인접한 토지의 소유자를 지명하거나 이들을 입찰에 참가할 수 있는 자로 제한하여 경쟁에 붙일 필요가 있는 경우"라고 하고 있으며, 제 36조 제1항 제1호의 규정을 보면 "재산의 위치, 형태, 용도 등이나 계약의 목적, 성질 등으로 보아 경쟁에 붙이기 곤란"할 경우라고 하고 있따. 일반 민간법인이 부동산개발사업을 위해 국유재산을 매입해야 할 경우에는 위 2개 규정에 의거하여 가능하면 수의계약으로, 수의계약이 어렵다면 지명경쟁으로라도 국유재산을 매입해야 할 것이다.

주의할 점은 국유재산을 매각할 때 매수자에게 당해 재산의 용도와 그 용도에 사용하여야 할 기간을 정하여 매각할 수도 있다는 점이다. 이 경우에는 보통 특약등기를 하게 되는데 매수자가 지정된 기일을 경과하여 그 용도에 사용하지 아니하거나 지정된 용도에 제공한 후 지정된 기간 내에 그 용도를 폐지한 때에는 매매계약이 해제된다는 점이다.

국유재산의 매각 시의 가격결정과 관련하여 국유재산법 시행령 제 37조를 보면, 시가를 참작하여 당해 재산의 예정가격을 결정하여야 하되, 예정가격이 300만원(특별시와 광역시 및 재정경제부장관이 지정하는 지역에서는 1천만원) 이상으로 추정되는 재산에 대해서는 2개 이상의 감정평가법인에게 평가를 의뢰하고, 그 평가액을 산술평균한 금액을 예정가격으로 하도록 되어 있으며, 예정가격은 공개하여야 하고, 감정평가법인의 평가액은 평가일로부터 1년이 경과한 때에는 이를 적용할 수 없다록 규정하고 있다. 국유재산의 매매계약을 체결할 때에는 법정 서식의 계약서를 사용토록 되어 있다.

☞ 지방재정법 및 동법 시행령과 서울시 공유재산관리조례 및 조례 시행규칙

지방재정법 제 77조에 의하면, 지방자치단체의 장은 예산을 편성하기 전에 매년 공유재산의 취득과 처분에 관한 계획을 수립하여 당해 지방의회의 의결을 얻도록 하고 있으며, 동법 제 84조에 의하면 공유재산의 관리계획에 포함되어야 할 사항은 가격을 기준으로 하여 1건(1건의 의미에 관해서는 지방재정법시행령 제 84조 제4항 참조)당 예정가격이 처분의 경우에는 2억5천만원 이상(서울시의 경우에는 5억원 이상, 광역시와 경기도의 경우에는 3억원 이상, 시,군,자치구의 경우에는 2억원 이상)인 재산이고, 면적을 기준으로 하여 처분의 경우에는 1건당 5천 제곱미터 이상(시,군,자치구의 경우에는 2천 제곱미터 이상)인 재산이다. 이 경우 예정가격의 기준은 토지에 있어서의 '지가공시 및 토지 등의 평가에 관현 법률'의 규정에 의한 개별공시지가이며, 건물 및 기타 재산에 있어서는 지방세법의 규정에 의한 시가표준액이다.

한편 서울시의 공유재산심의회 심의를 생략할 수 있는 경우를 보면, 건축법 제 49조 제1항의 규정에 의한 최소 분할면적(주거지역 60㎡, 상업지역 150㎡, 공업지역 150㎡, 녹지지역 200㎡, 기타지역 60㎡)에 미달하는 토지를 처분하거나 대장가액 1천만원 이하(특별시, 광역시 지역은 3천만원 이하)의 재산을 처분하는 경우로 명시되어 있다.

☞ 행정자치부 발행 2004년 공유재산 관리지침

동 지침에 규정된 공유재산 매각기준을 보면, 다음과 같은 3개의 카테고리로 나누어져 있다. 즉 법규에 의한 매각, 공공목적에 의한 매각, 보존부적합 재산의 매각이 그것이다. 이들 중 민간기업이 부동산개발사업을 함에 있어서 적용될 만한 내용들만 간추려 살펴보면 다음과 같다.

① 공공목적에 의한 매각

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조의 규정에 의하여 도시계획이 결정된 아파트지구 내에 위치한 재산은 사업시행자에게 매각할 수 있다. 한편 주택법 제25조의 규정에 의한 우선매각대상이 되는 재산은 당해 사업주체에게 매각할 수 있도록 되어 있으나, 매각대상 공유지면적이 주택건립부지 전체 면적의 20% 미만(국유지가 있는 경우에는 국공유지를 포함하나 면적이며, 주택법시행령 제2조에 해당하는 공동주택으로 점유된 공유지상에 재건축하는 경우에는 공유지 편입비율의 제한을 받지 않음)이어야 하고, 주택법 시행령 제21조 제4항의 규정에 의한 건설교통부장관이 정하는 비율 이상을(건설교통부 장관은 사업주체가 건설하는 주택의 75% 이하의 범위 안에서 일정비율 이상을 국민주택 규모로 건설하게 할 수 있다고 규정하고 있음) 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)로 건설하는 경우에 한하도록 되어 있다.

② 보존부적합 재산의 매각

여기서는 매각 대상 토지로 분류해 놓은 보존부적합 재산이 어떤 것들인지 필요한 부분만 발췌하여 언급하기로 한다.

가. 일단의 토지의 면적이 서울특별시 및 광역시의 동 지역에 있어서는 200㎡ 이하, 시의 동 지역에 있어서는 300㎡ 이하, 광역시,시, 군의 읍면 지역에 있어서는 700㎡ 이하인 영세규모의 토지

나. 좁고 긴 모양으로 되어 있으며, 최대 폭이 5m 이하(폭 5m를 초과하는 부분이 전체 길이의 20% 미만인 때를 포함)로서 공유지 이외의 토지와의 합필이 불가피한 토지

다. 일단의 토지의 면적이 시 지역에서는 1,000㎡, 시 이외의 지역에서는 2,000㎡ 이하로서 1981년 4월 40일 이전부터 지방자치단체 소유 이외의 건물이 있는 토지의 경우에는 동 건물 바닥면적의 2배 이내의 토지를 동 건물 소유자에게 분할매각 가능

라. 건축법시행령 제 80조의 규정에 의한 최소 분할면적에 미달하는 일단의 토지로서 그 인접 토지소유자에게 매각하는 경우, 단 이때의 토지는 그 경계선의 2분의 1 이상이 동일인 소유의 사유토지와 접하여야 함.

③ 관리지침에 언급된 공유재산 매각 시의 유의사항

공무원들의 내부지침이긴 하나 이 지침에 따라 공유재산이 매각되므로 공무원들에게 전달된 유의사항이 곧 부동산개발사업자들이 알ㅇ야 할 유의사항이 될 수도 있을 것이라 판단되어 정리해 본다.

공유재산을 매각하는 경우, 매매계약을 체결하기 전에 지방재정법시행령 제 89조의 단서에 해당하는 경우를 제외하고는 건축허가에 필요한 토지사용 승낙을 하거나 동의를 해 주어서는 안 되며, 특히 재개발사업 시행 시에 토지사용 승낙 또는 동의를 먼저 해 주고 공유재산을 매각하지 않은 상태에서 아파트를 착공하는 일이 없도록 재산관리에 철저를 기할 것.

택지개발 및 아파트 사업 승인 시 공유지가 포함된 경우에는 사전에 재산관리부서와 반드시 협의를 하고 사업승인조건에도 공유지 매입과 함께 매매계약 체결전에는 착공이 불가하다는 내용을 조건부로 승인할 것.

다만, '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 제 65조 및 '도시 및 주거환경정비법' 제 65조와 같이 개별법에서 공공시설의 무상귀속에 대하여 기존의 공공시설을 사업시행자에게 무상으로 귀속하고 새로 설치한 공공시설을 개발행위허가를 받은 자에게 무상으로 양도하는 경우에는 새로 설치한 공공시헐의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 상계방식으로 교환하여야 하기 때문에 준공시점에서 평가가 불가피하고 이러한 사유로 매입 전 착공이 불가피함. 따라서 이러한 경우에는 공공시설의 종류와 세목을 정하여 무상귀속 전에 착공동의를 해 주어야 할 것임(이 경우 공공시설을 용도폐기하여 사업시행자에게 매각하는 경우는 선착공이 불가함).

☞ 2005년도 국유재산관리계획

전체적인 내용이 공유재산 관리지침과 크게 다르지 않으나 사업부지에서 국공유지가 차지하는 비율과 관련하여 약간 다른 점이 있어 지적해 두고자 한다.

국유재산관리계획 제9조 제2항 제7호를 보면, 주택법 제16조, 제17조 및 제25조의 규정에 의하여 매각대상이 되는 재산을 당해 사업주체에게 매각하는 경우를 공공목적의 매각기준 중 하나로 들고 있으며, 동조 동항 동호 단서규정을 보면, 다만 매각 대상 국유지 면적이 주택건립부지 전체 면적의 50% 미만에 한 한다고 규정하고 있다. 공유지의 경우 전체 사업부지의 20% 이상일 때에는 매각을 할 수 없도록 하고 있는데, 국유지의 경우에는 그 상한선이 50%라는 점을 유의하여야 할 것이다.

국공유지는 엄격하게 관련 법률과 지침에 따라 매각된다. 따라서 사업부지 내에 국공유지가 있을 때에는 반드시 국유지 및 공유지와 관련된 법률과 관련 지침을 꼼꼼히 확인해 보아야 한다. 국공유재산 관리계획에 포함되어야 하는 땅인지, 수의계약이 가능한 땅인지, 매입절차는 어떻게 되는지 등에 관해 우선 관련 법률을 검토하고, 관련 법률의 검토가 끝난 후에는 해당 지자체를 방문하여 국공유지 매각담당 공무원과 충분한 상의를 거쳐 사업에 차질이 생기지 않도록 해야 할 것이다. 대부분의 시행사들이 관련 법규나 소유기관의 의견을 검토해 보지도 않고 국공유지는 당연히 매입 가능한 땅으로 분류하는 경향이 있는데, 국공유지라고 언제든 매입 가능한 것만은 아니라는 점을 참조해야 할 것이다.

1. 법무사 등기대행료 = 토지비의 0.2%~0.4%

2. 각종 인입비 = 통상 연면적*25,000원 수준

3. 예술품 장식비

Ⅰ. 미술장식제도 제정 취지 및  추진 경과

  □ 제정 취지

     창작기회 확대로 순수문화예술의 진흥과 삭막한 도시환경의 개선을

     통하여 국민의 삶의 질을 향상시키기 위함

  □ 법령 제정 경위

    ㅇ 1972. 8월 문화예술진흥법 제정시 건축비 1%를 권장사항으로 규정

    ㅇ 1972. 9월 문화예술진흥법시행령 제정 (연면적 3천제곱미터이상 건축물)

    ㅇ 1988. 6월 연면적 7천제곱미터이상으로 완화

    ㅇ ‘95년 대통령 공약사항으로 선정, 동법에서 의무사항으로 개정하여 ‘95.7.13일부터 시행중 (‘95.1.5 법 개정․공포, 공포후 6개월후 시행, 의원입법)

Ⅱ. 건축물의 미술품장식(문화예술진흥법시행령 제24조)

□ 설치대상 건축물

   ㅇ 건축물의 연면적이 1만 제곱미터 이상인 경우에 설치

      - 공동주택 : 각 동의 연면적의 합계가 1만 제곱미터 이상인 경우

      - 주상복합건축물 : 주거부분과 비주거부분 건축 연면적의 합이 1만 제곱미터 이상이면 설치 대상

       ※ 주차장, 기계실, 전기실, 변전실, 발전실, 공조실은 연면적 산정에서 제외

   ㅇ 미술품을 장식하여야할 건축물의 종류(건축법시행령 별표 1)

      - 공동주택(기숙사를 제외)

      - 제1종 근린생활시설(건축법시행령 별표 1 제3호 바목․사목 및 아목의 시설 제외) 및 제2종 근린생활시설

      - 문화 및 집회시설중 공연장․집회장 및 관람장

      - 판매 및 영업시설, 의료시설 중 병원, 업무시설, 숙박시설, 위락시설 

      -  공공용 시설중 방송국․전신전화국 및 촬영소 기타 이와 유사한 것과 통신용시설

□ 장식 미술품의 종류

   ㅇ 조형예술물 : 회화, 조각, 공예, 사진, 서예 등

   ㅇ 환경예술물 : 벽화, 분수대, 상징탑 등

□  건축물의 미술장식 설치비용

  ㅇ 사용해야 할 금액(제24조제5항관련)

   - 제24조제1항제1호의 공동주택 : 건축비용의 1천분의 1이상 1천분의 7이하의 범위안에서 조례로 정하는 비율에 해당하는 금액

   - 제24조제1항제2호 내지 제9호의 건축물 건축물 소재지 미술장식 사용금액

가. 시(자치구가 설치되지 아니한 시를 말한다)․군지역에 소재하는 건축물

건축비용의 1천분의 5이상 1천분의 7이하의 범위안에서 지방자치단체의 조례로 정하는 비율에 해당하는 금액

나. 가목 외의 지역에 소재하는 건축물

(1)연면적 1만제곱미터 이상 2만제곱미터 이하인 건축물

    : 건축비용의 1천분의 7에 해당하는 금액

(2)연면적 2만제곱미터 초과 건축물 : 연면적 2만제곱미터에 사용되는 건축비용의 1천분의 7에 해당하는 금액 + 2만제곱미터를 초과하는 연면적에 대한 건축비용의 1천분의 5에 해당하는 금액

ㅇ 설치비용 산출 방법

  - 건축물 연면적(최종변경시점 연면적)×건축허가당시(최종변경시점) 

    표준건축비×적용비율

    ※ (   )는 건축허가 후 설계를 변경하여 연면적이 달라진 경우 

  - 주상복합건축물인 경우는 주거용과 비주거용 면적을 구분하여 적용   비율을 각각 적용한 가액을 산출하여 합산함

<연도별표준건축비>

   【건교부 고시 / ㎡당 금액 / ‘95.7.13이후 허가(승인)분에 해당】 

     ‘95년도(864,000원), ’96년도(931,000원), ‘97년도(968,000원)  

     ’98년도(1,007,000원), ‘99년도(1,046,000원), ’00년도(1,072,000원)  

     ‘01년도(1,119,000원), ’02년도(1,145,000원), ‘03년도(1,192,000원)

□ 미술장식의 설치 절차․방법(법제24조의2)

  ㅇ 설치의무자 : 건축주

  ㅇ 건축주가 미술장식을 설치하고자 할 때는 해당 자치단체장에게 당해 미술장식의 가격 및 예술성 등에 대한 감정․평가를 신청하고, 자치단체장은 감정․평가 결과를 건축주에게 통지 

     - 특별시, 광역시 소재 건축물 : 특별시장, 광역시장

     - 기타 지역에 소재하는 건축물 : 시장, 군수

  ㅇ 설치절차 : 지방자치단체의 조례로 정함

□ 미술장식심의위원회 운영

   ㅇ 지방자치단체는 미술장식의 가격 및 예술성 등에 대한 공정하고     객관적인 감정․평가를 위하여 미술, 건축, 환경, 공간디자인, 도시계획 분야등의 전문가 및 시민대표 등으로 위원회를 구성․운영할 수 있음

   ㅇ운영위원회 심의사항

     - 미술장식의 가격

     - 미술장식의 예술성

     - 미술장식과 건축물의 조화

     - 미술장식과 환경의 조화

     - 기타 미술장식의 도시미관에 대한 기여도 등

   ㅇ 운영위원회의 심의결과는 공보에 공고

   ㅇ 운영위원회의 구성․운영에 관하여는 조례로 정함

□ 미술장식의 철거․훼손시의 조치(법제25조)

  ㅇ 지방자치단체장은 미술장식이 철거․훼손․용도변경 또는 분실된 경우에는 당해 건축주로 하여금 원상을 회복하도록 조치하여야 함.

  ㅇ 다만, 건축주에게 귀책사유가 없는 경우에는 그러하지 아니함

4. 철거비 = 통상 현장면적 * 15만원선

5. 설계.감리비 =통상 합쳐서 5~10만원선,  설계비의 경우 35,000선, 감리비의 경우 40,000선이 적당

6. 기타용역비 = 지구단위,교통영향,환경영향,감정평가,측량비용이 대상, 면적에 비례하지만 통상 2억 ~5억선

7. 모델하우스 임차료 = 서울 2천~1억 , 지방 5백~1.5천

8. 모델하우스 건립 해체비 = 평당 300만이면 적당, 시공사와 협의 하면 50%절감 가능

9 모델하우스운영비 = 월 1천만 내외

10. 분양보증수수료 = 분양금x0.0034부터 0.0044x공기/12(건설회사 등급에 따라 차등)

11. 분양홍보료 = 통상 1~1.5%, 쇼핑몰.상가의 경우 3.5%선

12. 분양수수료 = 아파트 1%, 상가 5% 정도

13. 신탁수수료

   ꁫ토지신탁

- 이 상품은 시행사가 신탁사가 되는것이고 토지 소유권을 확보한 시행자는 단순 토지위탁자가 되는 상품입니다.

    이는 시행에 대한 노하우가 많이 부족할때 또 토지 소유권을 100% 확보하였을때 많이 이용되는 상품입니다.

    현재  토지신탁을 주로 취급하는 회사는  한국토지신탁, 대한토지신탁이 좀 취급하구요

    다른 신탁회사는 주 상품으로 취급하지는 않습니다. 물론 취급할 수는 있지만 잘 하지는 않습니다.

     이에 대한 신탁수수료는 매출액(분양대금)총액의 3~5% 내외가 되구요..

     때에 따라 성과보수가 일부 징구되기도 합니다.

   ꁫ을종관리신탁

- 이 상품은 토지에 대한 단순한 소유권보전을 위해 토지에 대해 설정하는 신탁등기입니다.

      토지에 대해 공시지가 대비하여 산정됩니다.

      건물에 대해서는 과세표준액이 될 것이구요..

      이것에 대비해서 일반적으로 0.2% 적용하구요..

      사안에 따라 많이 달라집니다.

      단순 리스크가 없는 토지소유권 보존의 경우.. .이렇게 되는 것이며..

      만일 리스크가 있다면... 비율은 좀 올라가겠지요...

   ꁫ담보신탁

- 본 담보신탁은 일반적인 근저당과 같은 효과를 누리는 것으로

      차 후 발생될지 모르는 가처분 가압류에 대비하여...

      근저당보다 더 안전한 방법으로 채권보전을 하려는 경우 이용되는 상품입니다.

      왜냐하면 신탁을 해 놓았을 경우 토지에 차순위 제한물권이 들어올 수 없으니까요..

      근저당을 대신해 신탁을 쳐 놓았을 경우 이에 대한 채권보장책이 금융기관에 필요하기

      때문에 신탁사에서 수익권증서를 발행하게 되구요...

      일반적으로 근저당을 쳐 놨을경우 채권최고액의 약 0.4~0.6% 수준이 됩니다.

      신탁을 이용할 경우 채권최고액(수익권증서 발행금액)의 0.55% 이내로 수수료를 징구합니다.

      신탁사에서는 근저당과의 가격경쟁력을 가지기 위해 현재 0.3~0.4% 내외로 담보신탁 수수료를 징구하고 있습니다. 만약 수익권증서발행금액이 크다면 조금 더 할인 될수 도 있구요..

  ꁫ대리사무

-  이는 신탁사가 자금입출금 및 자금집행에 대한 심사등을 통해 자금을 관리하는 것으로 일반적으로 단순 아파트, 주상복합, 오피스텔 등의 경우 1% ~1.5% 내외를 징구 합니다.

   상가 및 특수물건의 경우 2%~3%까지도 징구하고 있구요. 이것은 매출액 대비해서 산정되는 수수료이구요..

   물건 매출액이 크다면 일부 할인이 될 수도 있는 부문이 있구요..

   어떻게 협상을 하느냐에 따라 조금은 변동될 수 있으나 위 수치가 일반적입니다

14. 민원처리비 = 예비비의 10% 수준

15. 시행사 관리비 = 통상 월 1천수준

16. 일반관리비 = 아파트 평당 1만~1만5천, 쇼핑몰 평당 3만5천 수준

17. 보존등기비 = 통상 3.2%면 적당

18. 과밀분담금

□ 대상지역 : 과밀억제권역(현재는 서울시 지역만 부과)

□ 대상건축물

  ㅇ 업무용(25천㎡), 판매용(15천㎡), 복합용건축물(①업무용시설 및 판매용시설이 주용도인 건축물로서 그 연면적이   2만5천㎡이상인 건축물 ②업무용시설 및 판매용시설이 주용도가 아닌 건축물로서 그 업무용시설 및 판매용   시설의 면적의 합계가 2만5천㎡ 이상인 건축물)

  ㅇ 기타 건축물의 건축을 위하여 관계 법률에 의하여 구성된 조합 

□ 부담금 (건축비의 10/100으로 하되, 지역별 여건을 감안하여 건축비의 5/100까지 조정)

  ㅇ 부과기준 = 건축연면적 × 표준건축비 × 부과율

   - 2004년도 표준건축비 : 127만원/㎡ (건교부고시 제2003-316호 / 2003. 12. 22)

□ 면제 : 국가‧지자체가 건축하는 건축물, 건축물 중 주차장, 주거용시설 또는 국가․지방자치단체에 기부               채납되는 시설, 업무용건축물의 25천㎡, 판매용건축물의 15천㎡ 등

□ 감면(50%) : 도시및주거환경정비법에 의한 도시환경정비사업에 따른 건축물

□ 부과시기 : 건축허가일 또는 신고일 기준(납입고지서 발부)

  * 건축물 연면적 변경시는 납부고지서 재발부

□ 납부기한 : 사용승인일 또는 임시사용승인일

19. 광역교통시설분담금

  광역시나 수도권에 부과

통상 아파트사업,건축허가사업의 부과율 :서울,인천,경기- 4% :부산,울산,양산,김해,진해, 대구, 경산, 영천, 군위, 청도, 고령, 성주, 칠곡, 창녕, 광주, 나주, 담양, 화순, 함평, 장성, 대전, 공주,논산, 금산, 연기, 청주, 보은, 청원, 옥천 - 2%

20. 근저당 설정비 = 채권최고액(즉 수익권증서 발행금액)의 0.3~0.4%. 해제비용은 없음

21. 학교용지분담금

□ 시․도지사가 단독주택용지 또는 공동주택(임대주택 제외)을분양받는 자에게 부과․징수

   ㅇ 공동주택 → 세대별 공동주택 분양가격 × 4/1000                 

   ㅇ 단독주택용지 → 단독주택지 분양가격 × 7/1000

□ 개발사업시행자는 분양공급계약체결일로부터 30일이내에 공동주택과 단독주택용지의 분양자료(공급계약자․   공급계약내역등)를 시․도지사에게 제출

   ㅇ 미분양된 토지 및 공동주택등이 최초 분양공급계약체결일부터 60일이 경과하여 추가분양되는 경우에는 매분기종료후 7일 이내 제출

□ 시․도지사는 분양자료를 받은 때에는 즉시 부담금의 금액․납부기한․납부방법․납부장소 등을 기재한

    납부고지서 발부

□ 개발사업시행자는 개발사업계획 수립시 시․도교육감의 의견을 들어 학교용지의 조성‧개발에 관한 사항을    포함시켜야 함

□ 시․도교육감은 소규모 개발사업(학교시설 설치기준미만 개발사업)으로서 지역협소로 인해 개발사업시행자가

  학교용지를 확보할 수 없다고 판단될 경우 개발사업시행자로 하여금 사업지에 인접(통학거리 1,000m이내)한 학교    용지를 확보하도록 할 수 있음

□ 개발사업시행자는 분양공고시 부담금 부과․징수에 관한 사항을 분양안내서에 명기해야 함.

   ㅇ 위반시 과태료 부과금액 : 1천만원이하의 과태료

□ 부과대상 개발사업 규모 : 300가구 ⇒ 100가구

□ 부과대상자 : 분양받는 자 ⇒ 개발사업자

□ 부담금 요율 : 공동주택(0.8% ⇒ 0.4%), 단독주택용지(1.5% ⇒ 0.7%)

□ 시․도지사, 시장․군수는 학교용지 조성계획을 포함한 개발사업계획이 승인된 경우 지체없이 학교용지에       대한 도시관리계획을 입안토록 함

□ 개발사업자가 학교용지의 조성 및 개발, 확보 등을 지연할 때에는 교육감이 시․도지사에게 공사중지 요청 가능

□ 부담금 사용을 학교 신축용지 매입으로 한정하고, 학교용지 확보가 불가능하면 학교 증축에 사용 가능

22. 주택채권매입= 다음내역*채권할인율

가. 주거전용건축물(공동주택의 경우)

(1) 전용면적 85㎡초과 100㎡미만 : 주거전용면적 ㎡당 300

(2) 전용면적 100㎡초과 132㎡미만 :주거전용면적 ㎡당 1,000

(3) 전용면적 132㎡초과 165㎡미만 : 주거전용면적 ㎡당 2,000

(4) 전용면적 165㎡초과 231㎡미만 : 주거전용면적 ㎡당 4,000

(5) 전용면적 231㎡이상 330㎡미만 : 10,000

(6) 전용면적 330㎡이상 660㎡미만 : 17,000

(7) 전용면적 660㎡이상 : 28.000

나. 주거전용외의 건축물

(1) 철근 및 철골조의 건축물(극장․영화관․유흥주점․단란주점 등 제외) 연면적 ㎡당 1,300

(2) 연와조 및 석조의 건축물 : 연면적 ㎡당 1,000

(3) 시멘트벽돌 및 블록조의 건축물 : 연면적 ㎡당 600

23. 종합토지세

공시지가× 지자체 적용률 ×0.3% × 2.0 년

처음 수지 뽑을때 공시지가를 일일히 구하기 힘들죠

그냥 시가에 몇% 적용하시면 되실듯 한데요...

저는 그냥 수도권은 50% 적용합니다.

지방 같은 경우는 %가 더 낮아지겠죠

지자체마다 적용률이 틀린것 같은데... 우선 저는 100% 적용합니다.

각자 구청에 문의하세요

그리고 요율은 3/1000 입니다.

그리고 년수는 고정 2년은 아니고요

해마다 6/1 날자로 소유한 사람이 내는 것이라서요

1~3 년 사이에서 보통 결정되겠죠

따라서 그냥 2년으로 추정합니다.

24.도시계획세

공시지가× 지자체 적용률 ×0.2% × 2.0 년

처음 수지 뽑을때 공시지가를 일일히 구하기 힘들죠

그냥 시가에 몇% 적용하시면 되실듯 한데요...

저는 그냥 수도권은 50% 적용합니다.

지방 같은 경우는 %가 더 낮아지겠죠

지자체마다 적용률이 틀린것 같은데... 우선 저는 100% 적용합니다.

각자 구청에 문의하세요

그리고 요율은 2/1000 입니다.

그리고 년수는 고정 2년은 아니고요

해마다 6/1 날자로 소유한 사람이 내는 것이라서요

1~3 년 사이에서 보통 결정되겠죠

따라서 그냥 2년으로 추정합니다.

보충설명 드리자믄 도시계획세는 목적세로 과세대상은 도시계획구역내의 토지 또는 건축물입니다. * 단, 도시계획구역내 전, 답, 과수원, 목장용지 또는 도시계획법에 의하여 지적 고시된 공공시설용지 과세대상에서 제외되네요 ^^ 납세의무자는 도시계획구역내 토지 또는 건축물 소유자이구요.

25. 기타 예비비

법인 인수비와 차량구입비 등, 또한 개발부담금 농지전용비 등 기타 시공사 은행 접대비 등등^^

물런 이것 가지고 모자르죠. 비영수 처리 되는 돈들이 많으니까요.

26. P.F수수료

요즘 추세는 1금융권은 토지비 100% 만 나오기 때문에 대부분의 시행사들은 기타 이전비 등을 위해서...

제2금융권으로 내려갈수 밖에 없구요

2금융권은 보통 120% 정도까지 받아내죠..

이경우 취급수수료는 약 5~ 12% 정도입니다. 왠만한 회사들은 다 7~8% 가 넘어갑니다.

아파트 사업 부지매입 시 국공유지 처리방법

답변1

아파트 등을 건설할 때 국유지를 매입하는 경우 거의 대부분 그 부지 내에 편입된 도로나 하천, 구거등의 행정재산이 많고(이 경우 소유자가 국:건설교통부로 표기됨) 잡종재산(국:재정경제부나 재무부로 표기)일 경우도 있는데 행정재산의 경우에는 기존 국유재산의 대체시설을 설치하는 경우 원칙상 기존의 토지는 사업시행자에게 무상귀속 되고 새로이 설치되는 재산(보통 도로가 많음)은 국가로 귀속되게 됩니다.

 이런 경우 굳이 국공유지를 매입하지 말고 무상귀속 여부를 문의 후 처리 하기 바랍니다. 단 이 경우에도 잡종재산의 경우에는 무상귀속이 안되고 매입해야 하며 새로이 설치된 재산은 도로 내놓아야 하지요.
그러므로 무상귀속 여부를 반드시 참고하세요.

그리고 매입 시 가격은 2개 이상의 감정기관에서 산정된 금액의 평균가액(공시지가보다 고액임)으로 매입하게 되며 이 경우 예정가액은 공개됩니다.

* 국공유지(행정재산)의 무상귀속이 불가능할 경우에는 매입하여야 하며 이 때는 반드시 용도폐지의 절차를 거쳐야 합니다. 이 때에 가끔씩 곤란한 경우가 생기기도 합니다. 행정재산의 경우에는 어떠한 경우에도 처분의 대상이 되지 않습니다. (단 공특법이나 주택건설촉진법등의 특별법은 예외로 합니다)

그러므로 용도 폐지 후 잡종재산으로 전환 후에야 매입 할 수 있으며 이 경우에는 측량 등이 필요할 경우 시간이 더 걸릴 수 도 있습니다.

그리고 공유지의 처분 시 소규모의 경우 자체심의(국유지의 경우 도심의, 서울시 등 광역시의 경우 시심의)를 받지만 그렇지 않은 경우에는 국유지의 경우 국무회의 심의,공유지의 경우 자체의회심의를 받아야 합니다.

- 때에 따라서는 국공유지는 유상매수 한 후 새로 조성한 도로 등을 무상으로 기부채납 해야 할 수도 있습니다. 기부채납은 건축허가 시 조건으로 첨부하게 됩니다.

[답변 2]

국공유지의 매입은 통상 6개월 정도의 시간을 요합니다.
국유지-잡종재산(소유자:국 소관청:재정경제부)관할 시.군.구청 재산관리과(통상 회계과 또는 재무과)에 매수신청-타당성 검토-국유재산관리계획요청-상급기관 또는 국무위원(공유지는 시.군의회)재결-국유재산관리계획작성-감정평가(2개 감정평가기관)-매각통보(2개 감정평가기관의 평가액 산술평균치)-매매계약 등의 순서를 거칩니다.
국유지-행정재산(소유자:국 소관청:건설교통부등)은 매수신청 전에 해당부서에 용도폐지 절차를 먼저 거쳐야 합니다.

공유지도 위 국유지와 거의 같은 순서를 거칩니다

그러나  아파트부지를 위한 매입이라면 먼저 주택법에 의한 아파트부지의 지정을 받아야 하며 실시계획승인이 나면 그 사본을 첨부하여 매수신청을 하여야 합니다. 이 경우 잡종재산이 아닌 행정재산으로 그 지목이 도로.구거 등인 경우 대체되는 시설을 설치하여야 하는 경우 그 비용의 한도 내에서 국.공유지는 무상으로 취득이 가능합니다(용도폐지 절차 거치기 전 사전 협의 요함)
또한 아파트 부지로 매입을 위하여는 부지 총 면적에 따른 국.공유지의 면적제한과 아파트 건립 시 국민주택 이하 규모의 비율 등이 있을 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

****행정재산의 아파트부지 편입 시 무상취득 여부를 잘 협의하시기 바랍니다.
(용도폐지가 되어 그 재산이 재정경제부로 이관되어 잡종재산이 되면 거의 불가능)

참고하실 법률:국유재산법.주택법.지방재정법.국유재산관리계획

아래 8호는 2004년도 국유재산관리계획의 일부입니다.
8. 주택법 제16조, 제17조 및 제25조의 규정에 의하여 매각대상이 되는 재산을 당해 사업주체에 매각하는 경우, 다만, 매각대상 국유지면적이 주택건립부지 전체면적의 20%미만(주택법시행령 제2조에 해당하는 공동주택으로 점유된 국유지상에 재건축하는 경우에는 국유지 편입비율의 제한을 받지 않는다)에 한한다. (9-2-8)