[스크랩] 아파트 사업 부지매입 시 국공유지 처리방법

아파트 사업 부지매입 시 국공유지 처리방법

답변1

아파트 등을 건설할 때 국유지를 매입하는 경우 거의 대부분 그 부지 내에 편입된 도로나 하천, 구거등의 행정재산이 많고(이 경우 소유자가 국:건설교통부로 표기됨) 잡종재산(국:재정경제부나 재무부로 표기)일 경우도 있는데 행정재산의 경우에는 기존 국유재산의 대체시설을 설치하는 경우 원칙상 기존의 토지는 사업시행자에게 무상귀속 되고 새로이 설치되는 재산(보통 도로가 많음)은 국가로 귀속되게 됩니다.

 

 이런 경우 굳이 국공유지를 매입하지 말고 무상귀속 여부를 문의 후 처리 하기 바랍니다. 단 이 경우에도 잡종재산의 경우에는 무상귀속이 안되고 매입해야 하며 새로이 설치된 재산은 도로 내놓아야 하지요.
그러므로 무상귀속 여부를 반드시 참고하세요.

그리고 매입 시 가격은 2개 이상의 감정기관에서 산정된 금액의 평균가액(공시지가보다 고액임)으로 매입하게 되며 이 경우 예정가액은 공개됩니다.

* 국공유지(행정재산)의 무상귀속이 불가능할 경우에는 매입하여야 하며 이 때는 반드시 용도폐지의 절차를 거쳐야 합니다. 이 때에 가끔씩 곤란한 경우가 생기기도 합니다. 행정재산의 경우에는 어떠한 경우에도 처분의 대상이 되지 않습니다. (단 공특법이나 주택건설촉진법등의 특별법은 예외로 합니다)

그러므로 용도 폐지 후 잡종재산으로 전환 후에야 매입 할 수 있으며 이 경우에는 측량 등이 필요할 경우 시간이 더 걸릴 수 도 있습니다.

 

그리고 공유지의 처분 시 소규모의 경우 자체심의(국유지의 경우 도심의, 서울시 등 광역시의 경우 시심의)를 받지만 그렇지 않은 경우에는 국유지의 경우 국무회의 심의,공유지의 경우 자체의회심의를 받아야 합니다.

- 때에 따라서는 국공유지는 유상매수 한 후 새로 조성한 도로 등을 무상으로 기부채납 해야 할 수도 있습니다. 기부채납은 건축허가 시 조건으로 첨부하게 됩니다.

 

 

 

[답변 2]

국공유지의 매입은 통상 6개월 정도의 시간을 요합니다.
국유지-잡종재산(소유자:국 소관청:재정경제부)관할 시.군.구청 재산관리과(통상 회계과 또는 재무과)에 매수신청-타당성 검토-국유재산관리계획요청-상급기관 또는 국무위원(공유지는 시.군의회)재결-국유재산관리계획작성-감정평가(2개 감정평가기관)-매각통보(2개 감정평가기관의 평가액 산술평균치)-매매계약 등의 순서를 거칩니다.
국유지-행정재산(소유자:국 소관청:건설교통부등)은 매수신청 전에 해당부서에 용도폐지 절차를 먼저 거쳐야 합니다.

공유지도 위 국유지와 거의 같은 순서를 거칩니다

그러나  아파트부지를 위한 매입이라면 먼저 주택법에 의한 아파트부지의 지정을 받아야 하며 실시계획승인이 나면 그 사본을 첨부하여 매수신청을 하여야 합니다. 이 경우 잡종재산이 아닌 행정재산으로 그 지목이 도로.구거 등인 경우 대체되는 시설을 설치하여야 하는 경우 그 비용의 한도 내에서 국.공유지는 무상으로 취득이 가능합니다(용도폐지 절차 거치기 전 사전 협의 요함)
또한 아파트 부지로 매입을 위하여는 부지 총 면적에 따른 국.공유지의 면적제한과 아파트 건립 시 국민주택 이하 규모의 비율 등이 있을 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

****행정재산의 아파트부지 편입 시 무상취득 여부를 잘 협의하시기 바랍니다.
(용도폐지가 되어 그 재산이 재정경제부로 이관되어 잡종재산이 되면 거의 불가능)

참고하실 법률:국유재산법.주택법.지방재정법.국유재산관리계획

아래 8호는 2004년도 국유재산관리계획의 일부입니다.
8. 주택법 제16조, 제17조 및 제25조의 규정에 의하여 매각대상이 되는 재산을 당해 사업주체에 매각하는 경우, 다만, 매각대상 국유지면적이 주택건립부지 전체면적의 20%미만(주택법시행령 제2조에 해당하는 공동주택으로 점유된 국유지상에 재건축하는 경우에는 국유지 편입비율의 제한을 받지 않는다)에 한한다. (9-2-8)

출처 : 부동산시행사들의모임(디벨로퍼)

글쓴이 : 고대웅 원글보기

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