작은 성좌의 별

일반적으로 PF 취급시 은행의 경우 loan(대출)  형식이고 증권사는 ABS(자산담보부증권) 채권을 발행하여 투자자로부터 자금을 조달하게 됩니다.

1) 은행 --> 대출 실행

2) 증권사 --> ABS 발행하여 자금조달 --> 시행사 대출

따라서 은행의 경우 risk를 은행 자체적으로 부담하는 반면

증권사의 경우 그 risk를 투자자에게 전가하게 됩니다.

투자자들은 일반적으로 시공사의 보증 또는 채무인수조건, 사업성 등을 고려하여 투자하게 됩니다

따라서 상황에 따라 다르지만 일반적으로 risk를 직접 부담하지 않는 증권사의 자금조달이 은행보다 더욱 유리할수 있다고 할수 있습니다.

그렇다면 증권사를 통한 PF 대출시 신용보강과 위험통제장치에는 어떠한 것이 있는지를 알아보겠습니다. 여기에서 언급되는 신용보강 및 통제장치는 은행에서도 엄격히 실행하는 것이기에 금융권 공통으로 보시면 되겠습니다.

[1] 신용보강

  1) 채무인수와 연대보증

   ~ 시공사의 입장에서는 연대보증보다는 채무인수를 선호하고 있는데, 주된 이유는 연대보증의 경우 공시의무 사항이나 채무인수의 경우에는 공시의무 사항이 아니기 때문에 일정부분의 우발채무를 은폐할 수 있기 때문입니다.

하지만 연대보증의 경우 채무자의 변제능력이 있는지 여부와 관계없이 채권자는 연대보증인에게 채무상환을 요구할수 있지만, 채무인수의 경우에는 단지 채무자가 변제하지 못하는 채무만을 인수하도록 되어 있습니다. 따라서 부동산 개발사업 PF 계약서상에는 채무인수의 효과를 연대보증과 동일한 수준으로 강화하기 위해 "중첩적 채무인수" 란 용어를 사용하고 있습니다. 이는 인수인이 기존의 채무자와 병존하여 같은 내용의 채무를 부담하는 것으로, 중첩적 채무인수를 통해서 채권자는 채무자의 변제능력 여부와 관계없이 채무인수인에게 채무상환을 요구할 수 있습니다.

 2) 채무인수의 조건

   ~ 부동산 개발사업에서 채무인수인이나 연대보증인이 채무자의 채무를 인수하고 이행하는 과정에서 채무자의 사업시행권과 함께 인수하는 것이 통상적입니다.

 3) 내부수권절차

   ~ 채무인수/연대보증에 대한 내부수권절차는 반드시 필요하며, 대부분의 경우 이사회의사록이 내부수권절차를 대표합니다. 통상 채무인수 또는 연대보증을 하기로 한 내용의 이사회의사록 제출은 채무자의 대출선행조건으로 계약서상 규정되며 업무수탁자와 법무법인에서 이를 확보하고 있습니다,

[2] 위험통제방안

  1) 사업부지에 대한 신탁 및 수익권 설정

   ~ 통상 부동산개발사업 PF에서는 개발사업으로부터의 담보를 확보하기 위해 사업부지에 대한 신탁 및 우선수익권을 설정하게 되며 이에 대한 1순위 우선수익권자를 대주로 지정하고 2순위 수익권자를 시공사로 지정하게 됩니다.

다만, 주거용건물의 경우 대한주택보증의 분양보증시 대주가 사업부지에 대한 우선수익권을 받을수 없으며, 인허가 단계에서 대출을 해 준 경우에는 분양개시전까지 담보신탁을 하여 1순위 우선수익권자가 되기도 합니다.

  2) 미분양 건축물에 대한 신탁 및 우선수익권 설정

   ~ 분양이 잘 안되어 ABS 상환에 무제가 발생한 경우 대주는 미분양 건축물을 할인매각하여 ABS 상환재원을 마련해야만 합니다. 이러한 경우를 대비하기 위해 건축물이 완공되자마자 미분양분에 대한 담보신탁 및 우선수익권 설정을 계약서상 강제화하고 있습니다.

  3) 차주 및 차주 대표이사의 담보제공

   ~ 개발사업에서 시행사의 역할을 하는 차주나 차주 대표이사의 경우 대부분 자체적인 재무능력으로 ABS를 상환할 수 없는 경우가 대부분입니다. 이로 인해 차주 및 차주 대표이사가 제공하는 담보는 금전적으로 큰 보강효과는 없습니다. 그러나 개발사업 진행과정에서 시행사의 적극적인 업무추진과 대출금적기 상환을 압박하기 위해 대주가 몇가지 담보제공을 요구하며, 대표적인 것이 차주 대표이사의 연대보증, 차주주식에 대한 근질권 설정 등이 있습니다.

  4) 완공위험 통제방안 ~ 시공사 책임준공을 통하여 통제

  5) 자금 및 계좌관리

   ~ 원리금 적기 상환을 위한 도급공사비 지급 시점 조절 

      각종계좌의 독립적 관리를 통해 수분양자가 납입한 대금을 시행사가 임의로 사용할 수     없도록 통제

      (시행사가 출금을 위해서는 대주와 시공사의 승인절차를 득해야 함)

      각종 비용 지급 주체의 확정을 통해 제반 비용의 지급 주체를 계약서에 명기

      개발사업 관련 계좌에 대한 근질권 설정 등.

이상입니다,

이외에도 각 사업에 따라 적절한 통제방안이 계약서에 명기될 것이며,

상기 기술한 신용보강 및 위험통제장치는 모든 금융권에서 현재 통용되고 있는 일반적인 사항을

기술한 것입니다.

하시는 사업 순조롭게 진행되시길 바라며

아무쪼록 두서없는 글일지라도 조금의 도움이 되셨으면 합니다.

감사합니다.

동부증권 배준성 배상

(369-3266, 011-9355-7893, mygodglory@hanmail.net)

●위헌 소지 없는 범위에서 규제 총동원

정부는 재건축 개발이익환수법(가칭)을 제정해 재건축에서 생기는 불로소득을 최고 50%까지 환수하기로 했다. 서울 강남 등 이익이 많아 투기가 우려되는 지역은 50%까지 환수하되 서울 강북이나 지방도시 등 재건축 활성화가 필요한 지역은 환수비율을 낮출 예정이다.

특히 개발이익 환수시점도 재건축 추진위 승인이나 안전진단 통과시점으로 정한다는 방침이다. 한때는 재건축 사업승인 시점을 환수시점으로 할 것이라는 전망이 나왔었다. 하지만 사업승인때는 재건축 아파트값이 이미 오를 대로 오르기 때문에 정책의 효과가 떨어질 수밖에 없다는 점이 고려됐다.

●개발이익환수제와 임대주택의무비율제 병행키로

정부안 가운데 가장 눈길을 끄는 대목은 개발이익환수제를 도입하더라도 임대주택의무비율제도나 소형평형의무비율제도는 없애지 않기로 했다는 점이다. 지금까지는 재건축에 따른 개발이익을 어떤 식으로든 환수하면 또다른 개발이익 환수제도인 임대주택의무비율제 등은 폐지될 것이란 예상이 우세했었다. 하지만 당정은 임대주택의무비율제도는 엄밀한 의미에서 개발이익환수로 보기 어렵다고 지적했다. 여당 관계자는 “임대주택 의무비율제도는 재건축에 따라 늘어나는 용적률의 25% 범위내에서 임대주택을 짓는 제도이기 때문에 실질적인 개발이익 환수와는 무관해 두 제도를 병행할 방침”이라고 설명했다.

●재건축 추진도 까다롭게 규정

정부는 형식적인 안전진단을 통과해 재건축을 추진하지 못하도록 예비안전진단을 통과한 단지에 대해서는 공공기관이 안전진단 내용을 검증하기로 했다. 또 현행 20년 이상으로 돼 있는 재건축 연한을 최대 40년까지 연장하는 방안도 추진키로 했다.

전문가들은 2단계 대책이 모두 확정되면 재건축이 시급한 노후 아파트 외에 재테크를 노린 재건축은 추진이 어렵게 될 것으로 보고 있다. 한 재건축조합 관계자는 “재건축을 하더라도 이익이 없을 것 같으면 재건축을 늦추거나 포기하는 경우가 발생할 수밖에 없다.”면서 “하지만 재건축이 안 되면 공급이 줄어들어 재건축 아파트값 상승을 근본적으로 막을 수는 없다.”고 말했다.