작은 성좌의 별

1. 생태.자연도 등급

2. 자연환경조사
    5년마다, 2년

유치권이 성립하기 위해서는 우선 채권과 유치하고 있는 부동산과의 견련성이 있어야 한다.

즉, 채권이 유치권의 목적이 되는 부동산에 관하여 생겨야 한다.

예컨대 신축 중인 건물에 대한 공사대금채권, 주택 또는 상가건물 내부의 인테리어대금채권 등이 이에 해당한다.

반면 건물을 신축하기 위해 지상구조물 철거, 임시주차장 설치, 폐기물처리 등의 공사채권은 신축 부동산과의 견련련성이 없어 유치권이 성립되지 않는다.

둘째, 채권이 변제기에 도래해야 한다. 채권이 변제기에 도래하지 않으면 변제기 전의 채무이행을 강제하는 결과가 되어 유치권이 성립하지 않는다.

변제기에 대한 약정이 없으면 점유와 함께 유치권이 성립한다고 본다.

셋째, 유치권자가 목적물(부동산)을 점유하여야 한다.

점유는 유치권의 성립요건이자 존속요건으로 점유를 잃게 되면 유치권 역시 소멸한다. 점유는 유치권자가 직접 점유하거나 유치권자가 고용한 자에 의해 점유하거나 유치권자가 유치물을 임대한 경우의 임차인이 점유하는 형식의 간접점유이거나를 묻지 않는다.

또한 직접점유이든 간접점유이든 유치권자가 상시 점유하지 않고 잠금장치를 통해 수시로 드나들면서 부동산을 관리하고 있는 경우에도 점유가 인정된다. 즉 사실상의 지배(점유)가 있다고 하기 위해서는 반드시 부동산을 물리적ㆍ현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니라 부동산과 사람과의 시간적ㆍ공간적 관계와 본권관계, 타인 지배의 가능성 등을 고려하여 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다. 부동산을 점유하고 있음을 외부에 알리는 방법으로 현수막을 내걸거나 공고문을 부착하는 것이 일반화되어 있다.

부동산을 점유하고 있다고 해서 무조건 유치권이 성립하는 것은 아니다. 점유에도 일정한 시기적 제한이 있다. 매수인에게 유치권 있음을 주장할 수 있기 위해서는 압류의 효력 발생(경매개시결정등기) 전에 점유를 개시하여야 한다. 유치권이 성립하기 위한 모든 조건을 갖추어도 경매개시결정등기가 있고 난 후 뒤늦게 점유를 개시했다면 유치권을 이유로 매수인에게 대항할 수 없다.

끝으로 유치권이 성립하기 위해서는 당사자간에 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.

예컨대, 임대차계약을 체결할 때 원상복구조항을 특약으로 삽입하는 것이 일반적인데 그런 특약을 하는 경우 임차인이 유익비 또는 필요비 상환청구를 위한 유치권을 주장할 수 없다.

임차인이 자신의 영업목적에 맞게 인테리어를 한 경우 그 인테리어에 소요된 비용을 건물주에게 청구할 수 없는 이유는 바로 이 특약 때문이다.

다만 인테리어비용 미지급을 이유로 임차인이 아니라 공사업자가 해당 상가를 점유하고 있는 경우에는 유치권이 성립할 수 있음에 주의하여야 한다.

이처럼 유치권이 성립하기 위해서는 위 네 가지 요건을 모두 충족해야 하지만 이 요건들 중에서도 가장 중요한 요건을 꼽으라 한다면 당연 점유가 우선하지 않을까?

유치권 행사에 있어 점유가 얼마나 중요한지 그리고, 그 점유행태가 입찰자들에게 어떤 영향을 미치는지 경매사례를 통해 알아보자.

출처:http://cafe.daum.net/realtyacademy/Ob9V/4030

정확한 경계측량 후 매입 권유하세요

Q: 충주에 토지(밭) 1200평을 소유하고 있습니다.

    그런데 옆 필지의 소유자가 제 땅 일부(60평 정도)를 침범하여 주택과 도로로 사용하고 있습니다. 아마도

    원인은 경계측량의 오류가 있는 것으로 보입니다.

이런 경우 어떻게 대처해야 하는지 궁금합니다(50대 농업 S씨).

A: 우선 토지 침범 사실을 상대방에게 알려 정확한 경계측량을 해야 합니다.

    만약 경계측량의 잘못으로 토지가 침범되었다면 적정한 가격에 매입을 권유해 원만하게 해결하는 것이 좋

    을 듯합니다.

    하지만 상대방이 이에 응하지 않을 경우에는 토지의 반환 및 손해배상청구소송을 제기할 수 있습니다.

    (민법 제213조, 제741조 참조).

    다만 주택의 경우 건설 착수 1년이 경과하거나 건물 완공 후에는 철거를 요구할 수 없으며

    손해배상청구만이 가능합니다(민법242조 참조).

    또한 도로의 경우 그 도로가 침범이 1인을 위한 것이라면 당연히 도로 사용료를 받아야 합니다.

    하지만 마을 주민 전체가 이용하는 도로일 경우 사용료 징수나 매수청구가 현실적으로 불가능할 수도 있습

    니다

1.시장성분석 : 제품에 대한 판매예측,

                     판매할 제품이 시장에서 얼마나 팔릴 것인지,

                     향후 수요 증가 추세 분석

2.기술성분석 : 핵심기술에 대한 내용을 정확하게 파악,

                      기술의 유용성, 위험요소 및 성공가능성 평가

3.안정성분석 : 경제순환 과정에서 불황 적응력, 

                     손익분기점에 도달해 이익을 도달할 때까지 자금력은 충분한지

4.수익성분석 : 수익성 및 투자의 효율성분석

                (시장성이 우수하더라도 수익창출이 제대로 발생할 수 있을지의 실익)

5.재무성분석 : 자금이 필요한 분야에 어떻게,

                     언제 사용할 것인가에 대한 사전계획하고,

                     매출과 비용에 대한 계획을 수립.

                     이 때 이익이나 손실이 발생하는 것을 미리 알 수 있도록

                     손실과 이익이 일치하는 손익분기점을 산출

손익분기점 매출액 = 고정비 (1 - 변동비/매출액 )

이후 추정 손익계산서 작성

상속세 및 증여세 사무처리 규정 제 29조(추정 배제기준)

1. 세대주인 경우

   가. 30세 이상인 자 

        주택 : 2억원    기타자산  : 5천만원 채무상환 : 5천만원   총액한도 : 2억 5천만원

   나. 40세 이상인 자 

        주택 : 4억원    기타자산 : 1억원     채무상환 : 5천만원   총액한도 : 5억원 미만

2. 세대주가 아닌 경우

   가. 30세 이상인자  

        주택 : 1억원     기타자산 : 5천만원  채무상환 : 5천만원  총액한도 : 1억 5천만원

   나. 40세 이상인자  

        주택 : 2억원     기타자산 : 1억원     채무상환 : 5천만원  총액한도 : 3억원

3. 30세 미만인 자      

        주택 : 5천만원  기타자산 : 5천만원  채무상환 : 5천만원  총액한도 : 1억원

* 취득자금의 80% 이상 소명해야 한다.

자금출처 인정 항목과  증빙서류(국세청 자료)

1. 근로소득 : 총급여액 - 원천징수세액 -> 원천징수 영수증

2. 사업소득 : 소득금액 - 소득세 상당액 -> 소득세신고서 사본

3. 이자.배당.기타 소득 : 총수입액 - 원천징수세액 ->원천징수 영수증

4.  차입금 : 차입급액 -> 부채증명서

5. 임대보증금 : 보증금 또는 전세금 -> 임대차 계약서

6. 보유재산 처분액 : 처분가액 - 양도세액 등 -> 매매계약서

7. 개인간 금전거래 시 사적인 차용증

   (영수증으로는 객관적인 증빙으로, 인정받기 어려우므로

   예금통장, 무통장입금증 등 금융거래 자료를 준비하는 것이 좋다.)

증여세액 최저 10~50% 미신고 시 30%이상 추가 납부

   그 회사에 따른 책임과 의무까지 모두 포함해서 양도.양수하는 것

1. 부가가치세법 제6조 제16항 사업의 양도에 따른 부가가치세의 면제

   부가가치세법상 재화의 공급으로 보지않는 사업양도란 사업장별로 그 사업에 관

   한 인적시설(종업원 등), 물적시설(부동산,기계장치 등), 기타 그 사업에 관한 모

   든 권리와 의무(재고자산, 임차인, 임대차보증금 등)를 포괄적으로 사업을 양도

   하면 재화의 공급으로 보지않기 때문에 부가가치세가 과세되지 않습니다.

2. 사업을 포괄적으로 양도.양수한 경우에는

    양도자는 부가가치세 확정신고를 할 때 "사업양도 신고서"를 제출하여야하고

    양수자는 사업자등록을 할 때 사업자등록을 하여야 하며, 양도.양수계약서 사본

    을 제출하여야 합니다.

    즉, 양도.양수자는 각자 과세기간(폐업신고 시에도)에 대한 세무신고를 하여야

    합니다.

3. 매매계약서와 사업양도.양수계약서를 별도로 작성하고

   부가가치세 확정신고 시 사업양수도 계약서 사본도 함께 제출 합니다.

   사업양수도 계약서를  별도로 작성하지 않았더라도

   매매계약서 특약사항에 포괄양수도의 내용이 기재되면 인정됩니다.

4. 포괄 양도, 양수 계약은 계약 당사자들 모두 일반 과세자일 때에만 가능하다

   양도자와 양수자간에 사업의 동일성을 유지할 것을 요구.

                                                     차 용 증

1. 원금 : 금 일만원정(\10,000)

2. 변제기일 : 년 월 일 변제장소 또는 방법(계좌)

3. 이자 : 0%

4. 이자의 지급시기 : 매월 10일

5. 기한의 이익 상실 : 이자의 지급을 1회라도 연체한 때에는 채무자는 기한의 이익을

                              상실하고, 채권자가 변제기일 전이라도 원리금을 청구하면

                              채무자는 이의없이 변제하기로 한다.

채무자는 위와 같은 조건으로 틀림없이 위 돈을 차용하였으며, 연대보증인은 채무자의

위 채무 이행을 연대보증하기로 한다.

                                                  20  년 월  일

<채무자> 성명 :

              주민등록번호 :

              전화번호 :

              주소 :

<연대보증인> 성명 :

              주민등록번호 :

              전화번호 :

              주소 :

법적효력절차 : 청구(소의 제기, 지급명령, 소환 또는 임의출석, 파산절차의 참가, 경매의 신청)

                     압류, 가압류, 가처분

                     승인(서신,내용증명)

* 공증

https://www.youtube.com/watch?v=R8FjXYOrnb0