[스크랩] 임차인이 보증금을 못 받고 이사를 가야할 경우 대처하는 비법

임차인이 보증금을 못 받고 이사를 가야할 경우 대처하는 비법

 

우리 주변에 항상 있는 경우로 임대차가 종료된 후에도 임차인이 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 빈번하고 특히, 근무지 변경 등으로 피치 못해 이사할 필요가 있는 경우에도 보증금을 돌려받지 못할 것을 우려한 나머지 이사를 하지 못하고 주민등록을 이전할 수 없어 부부가 별거를 하거나 자녀들을 전학시키지 못하는 상황이 속출하여 사회적으로 문제가 되고 있습니다.

 

1. 임차기간 만료 후 보증금을 못 받고 이사 갈 경우 대항력을 유지하는 방법

이러한 문제점을 해결하기 위하여 법률 제5641호로 시행되고 있는 주택임대차보호법 제3조의 3에서 '주택임차권등기명령제도'를 신설하여 임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임대인의 동의나 협력 없이 단독으로 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 또는 시ㆍ군 법원에 주택임차권등기명령을 신청하여 주택임차권등기가 마쳐지면 그 등기와 동시에 대항력과 우선변제권을 취득하도록 하고, 임차인이 이미 대항력과 우선변제권을 취득하였던 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하며 주택임차권등기 이후에는 주택의 점유의 주민등록의 요건을 갖추지 않더라도 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되도록 규정하고 있습니다.

따라서 임대차계약기간의 만료 1개월 전까지 계약해지통보를 하고 계약기간 만료 후 단독으로 부동산소재지 관할법원에 주택임차권 등기명령을 신청 할 수 있고, 등기가 경료된 경우 다른 가족들의 주민등록을 이전하여도 종전에 취득한 주택임차인으로서 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 또한, 이사로 인하여 주소가 변경된 경우 등기명의인 표시변경등기를 하여둘 경우, 경매 등이 진행될 경우 변경된 주소에서 우편물을 받아 볼 수 있습니다. (등기예규 제1064호)

 

2. 임차권등기명령제도

임차인이 임대차계약기간의 만료 1개월 전까지 계약해지통보를 하고 그 기간이 만료되면 임차인은 임대인의 동의나 협력 없이 단독으로 부동산 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 임차권등기를 경료하였다면 주민등록을 이전하여도 종전에 취득한 주택 임차인으로서의 대항력과 우선변제권은 그대로 유지할 수 있는 제도입니다. 주의할 것은 임차권등기 경료 전까지는 가족의 일부라도 점유와 주민등록을 유지하고 있어야 합니다.

1999.3.1부터 시행된 임차권등기명령제도는 임대차 종료후 보증금을 반환 받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 제도입니다.

① 임차권등기가 경료된 후 효과

임차주택에 임차권등기가 경료되면, 그 이후부터는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 아니하더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않습니다.

② 임차권등기명령제도의 장소와 절차 및 비용

신청은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 또는 시, 법원에 접수시킵니다.

 

3. 실무적인 여러 가지 대응방법

1) 내용증명보내기

① ‘기간의 정함이 없이 즉시 보증금 반환을 요구한다는 내용과 이의 미이행시 손해배상청구한다’는 내용으로 내용증명 한 통 보냅니다.

② 법적인 강제력이나 정해진 양식은 없습니다. 다만, 나중에 소송에 하나의 증거자료로 활용할 수 있고, 집주인에게는 상당한 압박감으로 작용할 수 있습니다.

2) 가압류 하기

① 소송을 하기 전에 집주인 소유의 물권에 대해 가압류를 하여 소송 중에 집주인이 함부로 자신의 재산을 처분하지 못하도록 해 놓아야 합니다. 그러나 반드시 처분하지 못하는 것은 아닙니다. 가압류된 재산을 팔 경우 새로운 소유자는 가압류를 떠안은 상태에서 인수받게 됩니다. 따라서 큰 메리트가 있는 건물이 아닌 한 사겠다는 사람이 없다는 것이고, 가처분 신청과는 상이합니다.

② 가압류는 일종의 안전장치라고 보시면 되고, 가압류 비용은 집주인에게 청구 가능합니다.

3) 전세금반환청구소송 및 손해배상청구하기

① 일반적으로 두 내용을 함께 묶어 작성하시면 됩니다. 특별히 규격된 양식은 없으니 인터넷 등에서 자료를 찾아 작성하시면 됩니다.

② 손해배상에 따른 이자청구는 임차인이 계속 임차한 공간에 거주하고 계시면 청구하실 수 없고, 이사한 상태라면 연 20% 이자청구 가능합니다.

③ 전세금을 받지 못한 상태에서 이사할 경우는 반드시 임차권등기설정을 하고 가셔야 임차인으로서의 권리가 보장된다는 점 유념해야 합니다.

④ 전세금반환청구소송은 금액에 상관없이 소액재판으로 취급되어 빠르면 3개월 이내에 판결이 나옵니다.

⑤ 만일 가압류나 전세금반환청구소송을 직접 하기 어렵다면 가까운 법무사사무소에 맡겨도 됩니다. 금액은 50- 70만원 정도이며, 이 비용 또한 집주인에게 청구 가능합니다.

4) 강제집행 하기

① 승소 판결 후 결정문 받아 경매계에 가서 집주인 소유 물권에 대해 강제경매 진행하면 됩니다.

② 낙찰자가 정해지고 배당금이 나오면 임차인의 금액을 반환받고 사건종결하면 되고, 기간은 대략 6.7개월 걸립니다.

③ 가압류에서 소송 및 경매까지 빠르면 1년 정도 예상해야 합니다. 그러나 집주인이 언젠가 해결해 주겠지 하고 막연히 기다리는 것보다는 자신의 의지를 분명히 내세울 수 있는 가장 확실한 방법입니다.

 

4. 권리분석하기

① 위의 1-3번 과정을 거쳤음에도 자신의 전세금을 완전히 보전받지 못하는 경우도 있습니다. 즉, 집주인이 소유한 건물에 많은 채권이나 근저당 등이 설정되어 있을 경우에는 아무리 위 단계를 거쳐봐야 남 좋은 일만 대신해 주는 꼴이 되고 맙니다.

우선 가압류까지는 하고, 소송하기 전에 등기부등본 및 다른 임차인들이 있다면, 그들과 본인과의 권리관계 분석을 반드시 해야 합니다. 즉, 소송 및 경매를 해서 채권자들 돈을 다 주고도 내가 과연 받을 수 있는 금액이 남을 것인지를 한 번 계산할 필요가 있습니다. 그래서 중요한 것은 권리분석을 해 본 다음 1-3단계를 추진할 것인지를 결정해야 한다는 것입니다.

② 우선 가까운 법률구조공단에 가서 무료 상담 받아보는 것도 좋습니다. 국가에서 운영하는 법률서비스 기관으로 일정 자격 요건이 갖추어진 분이라고 판단이 되면 공단에서 무료로 변호사를 선임하여 재판을 진행해 주기도 합니다. 일반적으로 국선변호사와는 다릅니다. 이 비용 또한 집주인에게 모두 청구됩니다.

③ 이러한 일 처리하는 중요한 자세는 감정적으로 일을 처리하지 말고, 철저한 권리분석 후에 과연 어느 쪽으로 대처하는 것이 나에게 유리한 상황인지를 냉철하게 판단하는 것이 중요합니다.

 

글쓴이: 사랑지기 이병기

출처 : 부동산경매 텐인텐[10년10억재테크]

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