• 종합 토지세
- 종합토지세의 과세형태유형과 과세대상토지의 구분
1.종합토지세의 과세형태는 토지이용현황에 따라 전국의 토지를 소유자별로 합산하여 과세하는 ‘합산과세’와 종전과 같이 합산하지 않고 필지별로 과세하는 ‘분리과세’로 크게 나누어 집니다.
2.‘합산과세’에는 두가지 유형이 있는데 영업용 건축물 부속토지에 대해서만 적용하는 ‘별도합산과세’와 분리과세 및 별도합산과세 대상 이외의 모든 토지에 대해서 적용하는 ‘종합합산과세’의 두가지 유형이 있습니다.
1) 종합합산과세 대상토지
ㆍ주거용 건축물의 부속토지 (특별시, 광역시 경우 662㎡이내 기타지역은 993㎡이내)
ㆍ법인소유 및 부재지주 소유농지
ㆍ분리과세 대상이 아닌 임야
ㆍ기준면적 초과 목장용지
ㆍ나대지,잡종지
ㆍ기타 별도합산 및 분리과세대상 이외의 모든 토지
2) 별도합산과세 대상토지
ㆍ사무실,상가,백화점 등 일반영업용 건축물 및 공단,공업지역 이외의 공장 부속토지
3) 분리과세 대상토지
ㆍ자경농지,특수개발림,영림계획인가림,종중림 등 분리과세 대상임야
ㆍ기준면적이내 목장용지
ㆍ공단 및 공업지역 공장용지
ㆍ골프장,별장,고급오락장용 토지,기준면적초과 주거용 토지
- 근로자에게 종합토지세를 감면하는 경우의 요건은?
1.임대주택사업에 참여하는 토지소유자에 대한 감면
토지소유자가 전용면적 60㎡의 임대주택을 건축하고자 하는 임대주택건설업자에게 그가 소유한 토지를 임대하거나 임대주택건설업자와 공동으로 임대주택사업을 영위하고자 토지를 제공하는 경우에는 당해 토지에 대해 종합토지세 과세표준액의 50/100을 경감합니다. 이 경우 토지임대차계약이나 공동임대사업계약을 한 날로부터 2년이내에 임대주택을 건설하지 않은 경우에는 이미 경감한 종합토지세를 추징합니다.
2.임대주택사업자에 대한 감면
주택사업자가 임대할 목적으로 건축한 1가구당 건축면적이 전용면적 60㎡이하로 구획된 10세대 이상의 임대주택의 부속토지는 종합토지세 과세표준액의 50/100을 경감합니다. 다만, 주택업자가 임대주택의 준공검사일로부터 1월이내에 보존등기를 하지 않는 경우와 임대주택을 준공한후 5년이내에 양도하거나 임대주택 이외의 용도에 사용하는 경우에는 이미 감면된 종합토지세를 추징합니다.
- 종합토지세가 비과세되는 토지
1.국가등에 대한 비과세
국·도·시·군·지방자치단체조합 및 외국정부의 소유에 속하는 토지에 대하여는 종합토지세를 부과하지 않습니다. 국·도·시·군·지방자치단체조합 기타의 자와 연부로 계약체결하고 그 토지의 사용권을 무상으로 부여받은 매수계약자에게 납세의무가 있는 토지와 외국정부의 소유에 속하는 토지로서 당해 국가가 대한민국정부의 소유에 속하는 토지에 대하여 과세하는 경우는 비과세되지 않습니다.
2.용도구분에 의한 비과세
다음의 토지에 대하여는 종합토지세를 부과하지 않으나 당해 토지가 유료로 사용되고 있는 경우와 당해 토지의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 않는 경우 그 일부의 토지에 대해서는 비과세되지 않습니다.
- 국·도·시·군·지방자치단체조합이 공용 또는 공공용에 사용하는 토지
- 제사·종교·자선·학술·기예 기타 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 토지
- 마을회등 주민공동체 소유토지
- 교육법에 의하여 인가된 산업체부설 중·고등학교의 교육용에 직접 사용하는 토지
- 별정우체국이 공용 또는 공공용으로 사용하는 토지
- 관련법에 의한 도로·하천·제방·구거·유지·사적지 및 묘지
- 보안림 기타 공익상 종합토지세를 부과하지 아니할 이유가 있는 다음의 토지
- 사찰림,동유림
- 군사시설보호구역중 통제구역안에 있는 전·답·과수원 및 대지를 제외한 토지
- 산림법에 의하여 지정된 천연보호림·보안림·채종림·시험림
- 자연공원법에 의한 자연보존지구안의 임야
- 노인의 여가선용을 위하여 무상으로 사용되는 노인정용 건축물의 부속토지
- 종합토지세의 과세기준일과 납부기한은?
과세기준일은 매년 6월 1일로 하고 납기는 매년 10월 16일부터 10월 31까지로 합니다. 그러므로 종합토지세는 매년 6월 1일 현재를 기준으로 6월 1일 현재의 토지현황, 과세목표액을 매년 조사하여 세액을 산출한후 이를 당해년도 10월 16일부터 10월 31일까지 납부하여야 합니다.
- 소유권이 변동된 경우 종합토지세의 납세의무자는?
과세기준일이라 함은 과세대상,납세의무자 등의 과세요건이 확정되는 시점으로 종합토지세의 과세기준일은 매년 6월 1일입니다.
따라서 과세기준일인 6월 1일 이후에 매매로 인하여 잔금이 지불되었거나 토지소유권이 변동되었을 경우에는 매도자인 전소유자가 당해년도의 종합토지세 납세의무자가 됩니다.
- 종합토지세의 납세의무자
과세기준일 현재 과세대상토지를 공부상의 명의자 여부에 불구하고 사실상으로 소유하고 있는자는 납세의무자가 됩니다. 공유토지인 경우에는 그 지분에 해당하는 면적(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 봄)에 대하여 그 지분권자가 납세의무자가 됩니다.
그러나 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 때에는 다음의 자를 납세의무자로 봅니다.
- 공부상의 소유자가 매매등의 사유로 소유권변동이 있었음에도 불구하고 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자
- 상속이 개시된 토지로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니한 때에는 민법에서 정하는 주된 상속자(상속지분이 높은자, 호주상속자)
- 공부상에 개인등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중토지의 경우 공부상의 소유자가 종중토지임을 신고하지 아니한 때에는 공부상의 소유자
-국·도·시·군·지방자치단체 기타의 자와 조세대상토지를 연부로 매매계약을 체결하고 그 토지의 사용권을 무상으로 부여받은 경우에는 그 매수계약자
- 신탁법에 의하여 수탁자 명의로 등기된 신탁토지의 경우에는 위탁자
- 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 불분명하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자
- 종합토지세가 부과되는 토지에는 어떤 것이 있는가?
종합토지세는 지적법에 의한 모든 토지에 과세됩니다.여기서 지적법에 의한 모든 토지라 함은 지적법 제5조에 게기된 전,답,과수원,목장용지,임야,광천지,염전, 대,공장용지,학교용지,도로,철도용지,하천,제방,구거,유지,수도용지,공원, 체육용지,유원지,종교용지,사적지,묘지,잡종지,주차장,주유소용지,창고용지,양어장의 28개 지목을 말하는데 종합토지세 과세시 지목의 적용은 공부상의 지목에 불구하고 사실상 활용하고 있는 현황지목에 따라 과세됩니다.
• 재산세
재산세는 건축물 등에 대해 부과되는 세금으로 재산의 보유 사실에 대한 세금이다. 즉, 주택을 1채 가지고 있다고 가정할 때 건물 부분에 대해서는 재산세를 납부하고, 토지부분에 대해서는 종합토지세를 납부하게 된다. 재산세는 세수가 귀속되는 곳이 국가가 아닌 지방자치단체이기 때문에 지방세에 속한다.
- 재산세 과세 대상
1. 건축물, 중기, 선박 및 항공기 등
2. 이들 재산의 소유자는 당연히 납세의무자이다.
3. 하지만 원칙상으로는 재산세 과세 기준일 현재, 즉 매년 6월 1일을 기준으로 재산세 과세대장에 해당 재산의 소유자로 등재되어 있는 사람에게 납부의무가 있다고 본다.
4. 그러나 실제 적용 예에 있어 해당 재산에 대한 사실상 소유자가 따로 있는 경우에는 사실상의 소유자가, 소유권 귀속이 불분명한 경우에는 그 재산의 사용자가, 국가와 계약 후 무상 사용하는 경우에는 매수하기로 한 자가 각각 납세의무자가 된다.
- 재산세의 세율을 적용하게 될 건축물의 가액
1 .매년 일률적으로 산출
2. 매년 정해지는 건물 m2당 기준가액에 구조지수, 용도지수, 지역지수, 경과년수별 잔가율, 가감산율 등을 적용하여 산정한다.
- 재산세의 세율은 일반 세율과 중과세 세율로 분류되는데
1. 중과세 세율이란 골프장이나 별 장 등 사치성 재산에 대해 조세 부담을 크게 하기 위해 적용하는 세율이다.
2. 이 경우는 과세시가표준액의 5%를 적용해 세액을 산출한다.
3. 일반 세율 중 주택에 대한 세율은 과세표준 1,200만 원이하 일때 0.3%에서 시작, 과세표준의 범위가 한 단계 높아질 때마다 누진세율이 적용된다.
- 재산세 납부절차
1. 재산세 과세 기준일은 매년 6월 1일로 되어 있다.
2. 납기는 매년 7월 16일부터 7월 30일까지이다.
3. 납세기준일이 6월 1일이라는 것은 당해 년도에 계속 그 자산을 보유했든 직전에 취득했든 상관없이 6월 1일 현재의 소유자에게 세금을 매긴다.
4. 재산세의 납부는 소득세 등과 달리 자진신고 및 납부를 하지 않아도 되며,
5. 고지를 받은 후 기일내에 납부하는 것으로 납세 절차가 끝난다.
한편, 고지서를 발부받게 되는 납세의무자는 납세기일과 상관없이 과세 대상 재산에 변동이 생길 때마다 그 사항을 관할 시, 군, 구에 신고할 의무가 있는데, 미신고된 경우에는 관할 자치단체장이 사실을 실사해 직권으로 처리하도록 규정되어 있다.
• 종합 소득세
부동산임대에서 발생하는 소득에 대해서는 당해 소득자의 다른 이자, 배당, 근로, 사업소득 등과 합산하여 종합 과세된다.
종합소득세 계산방법
1. 소득금액 = 총수익금액 - 필요경비
2. 산출세액 = (소득금액 - 소득공제) × 세율
3. 결정세액 = 산출세액 - (세액공제 + 세액감면)
4. 납부세액 = 결정세액 - 이미 납부한 세액
(소득금액 계산시 표준소득률에 의할 경우에는 총수입금액 × 표준소득률)
출처 : 아카데미디벨로퍼
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