작은 성좌의 별

1. 부동산신탁의 이해

  - 부동산을 수탁 받아 수익자의 이익 또는 특정목적을 위하여 부동산을 관리, 운용, 처분하여 발생하는 이익을 수익자에게 교부하는 법률관계 또는 계약관계

  - 위탁자(부동산소유자) → 수탁자(신탁사) → 수익자(소유자 또는 제3자)

2. 신탁재산의 특성

  - 신탁재산은 각각 독립적으로 보호, 관리됨

  - 신탁재산에 대하여는 강제집행 또는 경매가 불가

  - 신탁재산 내 채권과 신탁재산 외 채무와는 상계불가

  - 수탁자의 고유재산이 된 것을 제외하고는 파산재단을 구성하지 아니한다. 즉, 신탁회사가 부도 등으로 파산해도 신탁재산은 보호됨

3. 부동산 신탁사의 취급업무

① 토지신탁 : 토지소유자가 신탁회사에 개발을 의뢰하면 최적의 개발을 통하여 안전하게 이익을 돌려주는 부동산 개발방법으로 소요자금 조달, 공사시행, 분양 등 개발에 따른 절차를 신탁사가 책임지고 수행

② 관리신탁 : 토지소유자가 신탁계약을 통해 부동산의 소유권을 신탁회사에 이전하여 예기치 못한 미래상황에 대비한 안전한 재산권의 보호, 소유권관리, 임대차관리, 세무관리 등을 수행하여 그 이익을 소유자에게 돌려주는 신탁상품으로 갑종과 을종으로 나뉨

③ 처분신탁 : 중개 등 일반적인 방법으로 처분하기에 어려움이 있는 물건을 신탁사를 통해 처분

④ 담보신탁 : 소유자가 부동산을 신탁회사에 위탁하고 수익권증서를 교부받아 금융기관에 제시하여 대출을 받을 수 있는 제도

略式 사업성 검토 / 가설계 이후 약식 수지계산

앞에 게제한  가설계 나오기 전 略式 사업성 검토 / 방식 2가지에 이어서

가설계를 받아보고 현지 조사 나가기 전의 정식 사업수지 뽑기전의 약식 사업성검토의

게제도 필요할 듯 하여 간단한 공식 소개합니다.

적정분양가 산정 공식

공식 1  

 분양가 = ( 토지원가 + 건축원가) * 예상 간접비율 * 적정이윤

 분양 평당 토지원가 =  총 토지매입비 /  분양면적 (평)

 분양 평당 건축원가 =  총 공사비       /  분양면적 (평)

 간접비율 = 매출원가 / 토지비 + 건축비(직접공사비)

                일반의 경우 매출원가의 20 ~ 30% 수준이나

                중도금무이자 제공 등으로 금융비용 추가시는 25 ~ 35% 적용

 적정이윤 = 권장표기는 10 ~ 12%임. 이보다 낮을 경우 시공사나 금융권에서

                 사업성 검토대상에서 제외될 확률이 큼

공식 2

분양가 =

       {[실사용 토지원가/용적율]+ [평당 건축비 * (1+ 지하층 비율)]} *  간접비비율 * 1.10

       실사용부지 =  총 매입부지 - 제척부지 - 유휴부지 .  즉  아파트 부지만을 의미함.

                            ∴ 실사용 토지원가는 매입 평당 토지원가와 다름

       실사용토지원가는 실사용 평당 토지비 , 즉 분양평당 토지비를 의미합니다.

       평당 건축비는   지하층 비율이 높거나 층고가 높을수록 증가하며 공사난이도나

       마감재  등에 따라 달라지지만 일반적으로 15층 전용면적 25.7평 아파트를기준하여 

       300만원 잡습니다. 이는 1군 PF 방식 시공사 도급공사비를 의미합니다.

       지하층 비율은 대개 20%로 잡지만  지상을 공원화하고 지하주차장 만을 두는 등

       트랜드의 변화와  지자체규례로 점차 늘어나는 추세입니다.

       가설계에 나타난  지하층연면적/ 지상층연면적 비율대로 대입합니다.

  위에서 말한 2가지의 공식을 사용하여  평균한 적정 분양가를 뽑고 인근 분양시장의 비교

  사례를 조사하고 기존 신축아파트의 가격과 대비하여 너무 높게 나오거나  땅값에서도

  낮출 가능성이 없다면 그 사업은 시행이 곤란하겠지요. 

   이것 또한  약식 검토 요령일 뿐이니 참조하는데 그치시고 세밀한 제반 여건 감안하여

  정확한  사업수지 검토하시기 바랍니다.

                                                                                                      길맨의 흔적 . 

약식 사업수지 사례 /  기초 사업성 검토

               (실제 수치 산입 사례)

청주시 xx동 아파트 件

1. 사업부지 관련

  - 매입    면적 : 9958.3  평

  - 실사용 면적 : 9863.62평

  -  제외   면적 :    94.68평

2.   공사 면적 관련

   -  건축  면적  :   1913.91평  (   건폐율    19.4%)

   -  지상층 면적: 20927.22평 

   -  지하층 면적:   5744.12평  (지하층비율 27.6%)

   -      연면적   :  26701.34평 (   용적률   212.17%)

3.  규모 및 공급 세대수

    지하 1층 지상 15층 8개동 503세대 총분양면적 20683.6평

4.  토지구매 비용

   9958.3  *  @ 240.85/평 =  2398489만원

5.  공사비 선정  : 1군 기준 @ 300만원 / 평

                       26701.34 * @300 = 8010402만원

[ 적정 분양가 산정]

공식 1

분양평당 토지원가 : 2398489만원 / 20683.6평 = @115.96만원/ 평

분양평당  건축비   : 8010402만원 / 20683.6평 = @387.28만원/ 평

   예상간접 비용    :  (토지원가 + 건축원가) * 25% = @125.81만원/평

   적정 분양가       :   직간접비 * 1.1 (margin10%적용) = 691.95만원/평

공식 2

{[243.16 만원 / 2.1217] + [300만원 * 1.276]} * 1.25 * 1.1 =  671.08만원/평

     {[실대지원가/ 용적률] + [ 건축비* ( 1 + 지하층 비율)]} *1.25 * 1.1

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가설계 나오기전 略式 사업성 검토 방식

[방식 1 ]

((토지대 단가 ÷ 용적율)+ (도급공사비)) × 1.5(간접개발비용) = 개발원가  

공동주택의 경우로 말씀 드리겠습니다.

10,000평 토지의 평당 매입단가가 200만원으로 가정하고 2종일반이면 용적율200%로 잡으면

(지역에 따라 다름) 매입단가는 용적율 대비 100만원입니다.

거기에 도급공사비 단가 1군 메이저 기준으로 300만원(저는 일단 300만원 적용합니다. 실제로 조금더 낮아 지겠지만 요즘 공사단가 많이 올랐습니다.)을 더하면 직접공사비 단가는 400만원이죠

그리고 간접공사비(각종 인허가비용, 광고선전비, 금융비용 등)계산은 직접공사비 400만원의 50%선을 잡아직접공사비 단가 400만원 × 150%를 곱합니다. 그러면 한 600만원 나오죠?

그 금액이 B.E.P로 보고주변 아파트 시세 및 분양가 등 마케팅적인 부분을 충분히 생각하고 분양가격 저항선을 고려해 대략적인 희망소비자가(?) ⇒ 분양가 *^^* 를 산정해 볼 수 있습니다.  

이것은  구체적인 검토가 아님으로  개발물건에대한 대략적인 판단을 빠르게 요구할 때 사용하는 방법입니다.

이렇게 산출된 금액이 일단 그 지역의 객관적인 예상 적정분양가 안에만 들어오면 구체적으로 검토해 보는 것이고 가격저항선까지도 넘어가는 금액이 후딱 나와버리면 그냥 더이상 얘기 않하고 덮죠.

물론 그지역 적정 분양가 정도는 사전에 미리미리 숙지가 돼 있어야 겠죠.

                                                                            다음카페 '부시모'  손준호 님

[방식 2 ]

정답은 아니겠지만,, 나름대로 사업성분석을 하다보니 전 이렇게 합니다.

먼저 예를들어 10,000평에 일반2종주거지역이라면 (건폐율 60%/용적률250%) 지역마다 틀림~!

아파트인지 상가인지, 주상복합인지 구별을 해야합니다.(실제적 건폐율이 건물종류에 따라 많이 틀립니다.)

일단, 대단지 아파트라 생각하고

아파트는 건폐율적용을 많이 하지 않기때문에

보통 30%정도를 잡으면.

건축면적= 대지면적*약30% =약 3,000평

지상연면적은= 대지면적*약240%(보통 법정용적률보다 약간 작게잡습니다)=약 24,000평

지하연면적은=지상연면적*약18%=약4,320평

총연면적 =28,320평

아파트는 기타공용면적을 분양가에 통상 포함을 시키지 않기때문에

32평형(25.7평미만)= 24000평 / 32평형 = 약 750세대정도

          1) 지역분석 및 입지분석 
              (1) 지리적여건 및 주위환경 
           - 기존시가지와의 연계성과 인접한 주변단지 및 도로망과 주변의 지리적 요건  분석 
           - 대상면적의 총면적, 수용인구(세대수) 등을 고려한 발전 가능성 분석
           - 주변의 교통, 행정, 교육 등의 생활 환경과 주거 환경분석       

             (2) 대상 부동산 개별필지 현황분석
           - 대상 부동산의 지목, 공급용도, 면적 및 주변 지리적 여건과 건축시 아파트  

             방향배치 가능성 분석  
           - 대상부동산(필지)의 이용상황 및 필지 주변의 도로 상황과 주변 현황분석
           - 건물(아파트) 건축의 실행 가능성분석과 대상필지에 대한 각종 인 . 허가확인 
              (3) 인근지역(토지)과의 비교분석
           - 대상 지역과 주변의 다른 아파트 부지등과의 토지형상, 지리적 여건 등을  

              비교 분석(장 . 단점 비교)
             (4) 인근지역 발전동향
           - 대상지역에 학교, 공공시설, 상업지구, 관광지구, 산업도시 등의 조성 계획과 

             도로, 철도 등의 개통 등을 고려한 인근지역과의 발전 동향 분석     

      2)  인구추이 및 교통환경 분석
       (1) 인구추이
          - 세대 및 남 . 여별 인구
          - 읍.면.동별 세대 및 인구

       (2) 교통조건
          - 주변 교통편까지의 거리(전철, 버스등) 및 현재의 교통사정 등에 대한분석
          - 대도시간의 교통망 및 연결국도의 확장공사의 상황과 앞으로 발전 가능한  교통상황분석
  
   2. 사업부지 분석
     1) 부지의 조건분석
       - 지목, 면적, 대지폭, 형상, 도로조건, 도시계획관계, 용적율 분석 
     2) 대안의 제시 및 분석
       - 해당 부지의 법적 공급규모 제한 사항을 감안한 앞으로 공급될 건축물의 평형과   

        규모의 제시 및 분석

   3. 건축계획
     1) 건축개요
        - 소재지, 건축개요(아파트 동수 및 세대수, 상가 동수 및 세대수), 연면적,       

            건축면적, 건폐율, 용적율, 건축구조, 건축비, 鈴怠체?BR>      2) 공동주택 개요
        - 평형, 세대수, 전용/주거공용/기타공용, 지하주차장, 계약면적 등
     3) 부문별 분양예정가
        - 세대수, 평당분양예정단가, 세대별분양 예정가격, 총분양가 등
  

  4. 분양가격 결정(분양가 자율화)
     1) 분양가격(원가 연동제)
        (1) 정의 : 주택분양가격을 택지비와 건축비에 연동시켜 결정
        (2) 적용범위
           - 민간주택사업자가 건설, 공급하는 주택
           - 주택조합이 일반에게 분양하는 주택
     2) 산출가격기준 : 토지가격+건축비(적정이윤 포함)
     3) 결정방법 : 실제거래가격 참작하여 결정

  5. 사업성분석

     1) 사업 필요경비 계산
     2) 분양수입 및 사업비 비교   
     ※ 사업수지 분석표(뒷면 참조)

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 M/H 부지매입 

    1. M/H부지 시장조사 및 선정
 
    2. M/H부지 계약체결
      1) 위 치
      2) 면 적
      3) 계약조건
          (1)임대기간
          (2)임대료
          (3)철거예치보증금 
          (4)지역개발공채
 
   3. M/H 운영계획 및 광고계획 수립
 
   4. 가설건축물 신고 및 신고필증(동사무소에 신고) 
 
   5. M/H 착공 및 준공
 
   6. 융자협의
     - 주택은행 선부동 지점(주택은행 본점협의)
     - 기금대출, 대출대상, 대출신청시기, 대출금액, 대출금리, 대출기간, 상환방법   
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사업승인

    1. 사업계획승인  
      1) 근거
        - 주택건설촉진법 제33조(영32조, 규칙제19조)
        - 주택건설기준등에관한규정 및 규칙
      2) 대상
        - 20세대 이상의 공동 주택 또는 20호 이상의 단독 주택을 건설, 공급
      3) 성질
        - 사업승인은 대물적, 대인적인 허가로서 건축허가를 의제하면서 주거공간 확보를 위하

           여   주택과 부대, 복리시설에 대한 항목별 승인을 받아야하는 복합적 허가
      4) 신청 접수 및 승인권자
        - 건축법에 의한 일반 건축허가의 허가권자 - 시장
        - 주촉법에 의한 사업계획승인권자 - 건설교통부장관(지역특성 및 업무의 신속성 감안 -             시 . 도지사 위임)
      5) 사업계획의 승인 신청
        - 토지이용계획에 의한 부대, 복리시설의 적정배치
        - 주촉법의 설계도서작성기준 및 관계법령에 적합하게 작성
        - 건축법에 의한 건축물의 높이제한, 일조권, 확보, 피난, 방화등과 도시계획법, 산림법, 

          도로법 등의 관련법까지 종합적으로 검토              
      6) 제출서류
         - 사업계획승인신청서(주촉법시행규칙 제28호 서식) 및 주택건설사업계획서(동규칙  

                제28호의2서식)
         - 주택 . 부대시설 및 복리시설의 배치도                      
         - 건축법시행령 제9조제1항의 규정에 의한 건축허가시의 제출도서
         - 대지조성공사 설계도서(대지조성공사를 우선 시행하고자 하는 경우 포함)
         - 도시계획법시행령 제25조제1항제3호 및 동령 제26조제2항제3호의 사항을 기재한             

          서류(토지의 수용 및 사용하고자 하는 경우)
         - 주택건설촉진법 제33조제8항의 규정에 의한 공공시설의 귀속에 관한 사항을 기재한 서류

         - 주택건설촉진법 제34조의 4(공동사업주체의 사업시행) 각호의 사실을 증명하는

                서류(공동사업시행의 경우에 한함)
         - 간선시설설치 계획도(축척 1/10,000～ 1/50,000 도면)
         - 도시계획확인원 또는 토지이용계획확인서
         - 토지등기부등본(사업주체가 국가, 지방자치단체 또는 대한주택공사인 경우 제외)
         - 토지사용승낙서(사업주체가 국가, 지방자치단체 또는 대한주택공사인 경우 제외)
         - 도시계획법 제 12조의 규정에 의한 도시계획결정을 요하는 사항이 있을 경우

      7) 사업계획승인 고시(공고)내용
         - 사업명
         - 사업시행지의 성명 . 주소
         - 사업시행자의 위치 . 면적 .규모
         - 사업시행기간
         - 관계법령에 의한 고시사항
         - 타법률에 의한 허가. 인가 .승인사항에 의제 사항이 있을 때 그 내용
      8) 사업계획의 승인내용
         - 도시계획구역 안에서 행위허가,타인 토지에의 출입허가, 동시계획의 결정(지역, 지구의

            지정은 제외) , 도시계획사업시행자 지정, 실시계획의 인가
         - 토지구획정리사업지구 안에서의 행위허가 (토지구획정리사업법 제 39조)
         - 도로공사시행허가, 도로점용허가 (도로법 제34조,제40조)
         - 공유수면 점용 . 사용허가 (공유수면관리법 제4조)
         - 하천공사 시행허가 . 하천의 점용 . 사용의 허가(하천법 제23조,제25조)
         - 유통산업발전법 제16조의 규정에 의한 시장의 개설허가
         - 택지개발예정지구 안에서의 행위허가 (택지개발촉진법 제 6조)
         - 건축허가 . 임시 가설건축물의 신고 (건축법 제8조,제15조)
         - 보안림 안에서의 행위허가 . 산림형질변경
         - 수도법에 의한 전용상수도 설치의 인가(수도법 제36조)
         - 지하수법 제7조 또는 제8조의 규정에 의한 지하수개발 .이용의 허가 또는 신고
         - 사도법 제4조의 규정에 의한 개발허가
 
   2. 착공계 제출
 
   3. 착공 및 착공신고
 
   4. 홍보요원 선발
 
   5. 각종 통일양식 및 홍보물 발주 및 납품분양 보증서 및 감리비 예치

      보증서 발급
 
   6. M/H 집기비품 및 소모품 구입

   7. 홍보요원 사전교육

   8. 분양홍보 자료집 작성

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.분양승인

 1. 입주자 모집시기(공급규칙 제7조)

  1) 기준공정 후 분양하는 경우
    대한주택보증(주)로부터 주택분양보증 또는 주택임대보증을 받거나 당해 주택의 사용검사에

   대하여 시공권이 있는 등록업자로서 자본금 및 주택건설실적 등을 고려하여 시장.군수 또는

   자치구의 구청장이 인정하는 자 2인이상의 연대보증을 받아 공증받고 대지의 소유권을

    확보해야 함

    <입주자모집을 할 수 있는 건축공정(제7조 관련)> 

첨부파일 참조
  2) 착공 후 분양하는 경우
    건축공사를 착공한 후 건축공정이 별표의 기준공정에 당하기 전에 입주자를 모집하고자 

     할 때에는 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하고 대한주택보증(주)로부터 주택분 

     양보증 또는 주택임대보증을 받아야 함

     ◆분양보증◆
  
   1. 보증종류    :  주택분양보증

   2. 대상과 책임 :  사업주체가 파산등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게되는
                    경우 당해주택의 분양(사용검사 포함)의 이행 또는 납부 한
                    입주금의 환급  이행의 책임

   3. 보증채권자  :  당해 주택사업의 입주예정자

   4. 주 채 무 자 :  당해 주택 사업의 사업주체

   5. 보 증 금 액 :  주채무자가 당해 주택사업의 입주예정자로부터 받게 될 입주금
                    (입주자대환자금 포함) 전액
   6. 보  증  료  : 

                          첨부파일 참조

   7. 보 증 기 간 : 당해 주택사업의 입주자 모집공고승인일로부터 사용검사일까지

   8. 보 증 해 지 : 당해 주택에 대한 사용검사증 사본제출시

   9. 기       타 :  보증승인이전에 사업부지를 주택분양신탁계약에 의해 신탁등기해
                    야 하는 경우
                    - 최근 2년간 자기자본 잠식
                    - 부채비율 700% 초과
 
  10. 구 비 서 류 : (1) 사업계획승인서 사본(승인조건 첨부)     
                   (2) 입주자모집공고승인신청서(안)           
                   (3) 주택공급계약서(안)                     
                   (4) 양도각서(소정서식) 및 그 공증에 필요한 
                       위임장 등                              
                   (5) 사업주체명의변경동의서(소정서식)       
                   (6) 금융거래상황확인서                     
                   (7) 금융거래정보제공동의서(소정서식)
                   (8) 국세 및 지방세 완납 또는 유예증명서
                   (9) 감리자에게 제출하는 계획공정표
                   (10) 토지등기부등본
                   (11) 지적도
                   (12) 토지조서(사업계획승인신청시 제출분)
                   (13) 토지매매계약서 및 대금납부영수증(필요시)
                   (14) 주택건설사업현황(소정서식) 및 주택건설실적 확인서
                   (15) 공동사업약정서 또는 도급계약서(필요시)
                  (16)마감자재목록표(소정서식)또는 분양카다록(마감자재목록이 기재된).

                     다만, 보증심사시 마감자재목록이 확정되지 않은 경우에는 보증서 발급후

                     2월 이내 징구.
                   (17) 모델하우스 비디오촬영물(모델하우스가 없는 경우 제외)
                   (18) 기타 심사에 필요한 서류   

 2. 입주자 모집조건(공급규칙 제7조)

  1) 소유권 확보시
     대지에 저당권등 제한등기가 설정되어 있는 때에는 그 저당권을 말소한 후에 입주자를

       모집.  다만, 다음에 해당하는 경우에는 제외

    - 사업주체가 영 제31조의2 제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 융자를 받기 위하여   

      당해 금융기관에 대하여 저당권을 설정한 경우
     .* 당해 주택의 입주자에게 주택가격의 일부 공제를 목적으로 국민주택기금이나 금융기 

        관으로부터 주택건설자금의 융자를 받는 경우
  2) 소유권 미확보시
    대지의 사용승낙을 얻어 주택을 건설하는 경우에는 입주자를 모집하기 전에 당해 대지  

    의 소유권을 확보해야함

     - 예  외                 
     *대지의 소유자가 국가 또는 지방자치단체인 경우
     *사업주체가 공동사업에 의하여 조성된 택지를 공급받아 주택을 건설하는 경우에는   

      당해 공공사업의 시행자와 택지분양계약을 체결하여 당해 택지를 사용할 수 있는 권   

     원을 확보한 경우

 3. 입주자 모집절차(공급규칙 제8조)

  1) 입주자모집 승인신청
   - 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 공개모집하여야 하며, 다음 각 호의 서류     

  를 갖추어 시장 또는 군수의 승인을 얻어야 함

    * 입주자모집공고안
    * 당해 주택이 건설되는 대지의 등기부등본(승인신청일전 7일 이내에 발행)
    * 보증서.공증서.건축공정확인서 및 대지사용승낙서(해당되는 자)
   - 시장.군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장등”이라 한다)은 사업주체로부터 입주자 

      모집공고안의 승인신청이 있는 경우에는 승인신청일부터 5일 이내에 승인여부를 결정  

     하고, 입주자모집공고안을 승인한 때에는 그 승인내용을 한국주택은행에 통보해야 함
  2) 입주자모집공고
   - 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 일간신문 또는 당해 주택건설지역 거주자  

     가 쉽게 접할 수 있는 일정한 장소에 게시공고.  다만, 청약예금제도 실시지역중 수도권.광역시

     및 도청소재지에서 100호 또는 100세대 이상의 주택을 공급하거나 시장등이 투기 및

     과열경쟁의 우려가 있다고 인정하는 경우에는 일간신문에 공고  
   - 입주자모집공고는 최초신청접수일부터 5일 이전에 다음 각호의 사항을 포함하여 공고.사업주

    체명,시공업체명,연대보증인 및 사업주체의 등록번호 .주택의 건설위치 및 공급세대수

    (특별공급 및 단체공급이 있는 경우에는 공급방법별로 세대수를 구분)
    *호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적
    *주택의 공급신청자격,신청시의 구비서류,신청일시 및 장소
    *분양가격 및 임대보증금,임대료와 청약금?계약금?중도금 등의 납부시기 및 납부방법
    *대한주택보증주식회사의 분양보증을 받은 경우에는 그 내용
    *입주자에 대한 융자지원내용
    *부대시설 및 복리시설의 내용(주민운동시설의 경우에는 시설의 종류와 수)
    *입주자 또는 예비입주자선정일시 및 방법
    *당첨자의 발표일시?장소 및 방법
    *이중당첨자 및 부적격자의 처리 및 계약취소에 관한 사항
    *입주자의 계약일?계약장소 등의 계약사항
    *입주예정일
    *기타 시장 또는 군수가 필요하다고 인정하는 사항
   - 공동주택의 공급면적을 세대별로 표시하는 경우에는 공용면적과 전용면적으로 구분하 

      여 표시.   
   - 공급면적은 전용면적과 계단?복도?현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적 및  

     지하층의 면적을 합한 면적(주거공용면적)으로 표시하고 주거공용면적을 제외한 관리   

    사무소,노인정 등 기타 공용면적은 이와 따로 표시
   - 사업주체는 입주자 모집공고 및 안내서 또는 광고물(팜프렛등)제작시 주택의 융자금    

    액,융자조건,융자기관,상환방법,이율 및 분양보증내용 등을 자세히 명시   
   - 교통거리의 표기는 지도상 거리가 아닌 통상 사용하는 도로기준으로 산정하고 시간은   

    교통이용수단을 표기

   - 시장.군수는 입주자 모집공고안을 승인하고자 하는 때에는 승인신청서류에 안내서,광고물

(팜프렛등) 및 공급계약서를 첨부하도록 하여 그 내용을 확인

 3) M/H OPEN

 4) 청약신청접수

 5) 동. 호수 추첨 발표

 6) 무순위 접수 및 추첨

 7) 선착순 분양 접수

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당첨자 관리

1. 명단관리(공급규칙 제22조)

  1) 사업주체는 재당첨 제한지역에서 다음에 해당하는 당첨자 및 그 배우자의 명단을 한국  

     주택은행에 통보
    - 주택의 입주자로 선정되거나 입주대상자로 확정된 자
    - 주택상환사채를 매입한 자
    - 예비입주자로 선정된 자로서 사업주체와 공급계약을 체결한 자
    - 공급대상주택의 20% 범위안에서 예비입주자로 선정된 자로서 사업주체와 공급계약을   

     체결한 자

   2) 당첨자로 선정된 후 당첨이 취소되는 경우
    - 세대원 전원이 다른 주택건설지역으로 퇴거함으로써 계약을 체결하지 않거나 공급    

     계약을 해약한 자
    - 세대주 및 세대구성원 전원이 해외로 이주하여 계약을 해약한 자
    - 사업주체의 파산, 입주자모집공고취소 등으로 이미 납부한 입주금을 반환 받거나 

          당해 주택에 입주할 수 없게된 자
    - 주택건설사업계획승인 또는 주택조합인가의 취소등으로 사실상 주택을 공급받을 수 

       없게 된 자

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계약자 관리
1) 계약요건
   - 사업주체는 전산검색결과에  따른 정당한 당첨자와 공급계약을 체결
   - 주택에 당첨된 자는 당해 주택에 최초 입주를 해야함

     ※주택공급계약서에 포함되는 내용
     *입주예정일
     *연대보증인 또는 대한주택보증(주)의 주택분양보증을 받은 경우에는 그 보증내용
     *호당 또는 세대당 주택공급면적(공동주택의 경우에는 전용면적?주거공용 면적 및  

        기타공용면적으로 구분표기) 및 대지면적
     *입주금과 그 납부시기
     *연체료의 산정 및 지급방법
     *지체상금의 산정 및 지급방법
     *해약조건
     *이중당첨 및 부적격당첨 등으로 인한 계약취소에 관한 사항
     *기타 입주자 모집승인권자가 필요하다고 인정하는 사항
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 사용검사 
   
    - 중도금 . 잔금 납부안내 및 각종 안내문 발송업무(입주절차 안내)
    - 사전점검실시
    - 소유권 이전등기 서류접수 및 세금납부안내
    - 입주신청서 제출 및 입주증 발급 안내
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  공급계약체결

   1. 근거
    주택건설촉진법 제33조의 2 및 동법시행령 제34조

  2. 사용검사 절차
    주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획 승인을 얻어 시행한 주택건설사업 또는 

     대지조성사업을 완료한 경우에는 건설되거나 조성된 주택, 부대시설, 복리시설 및   

     대지에 대하여 건설교통부령이 정하는 바에 따라 사용검사를 받아야함                                

  3. 사용검사 신청
    - 사용검사는 사업주체가 신청
     (1) 시공보증자의 사용검사
        * 사업주체가 파산 등으로 주택건설사업을 계속할 수 없어 시공을 보증한자가  공사를 시행
        * 건축공사가 완료된 경우에는 사업주체 변경 없이 사용검사를받을 수 있슴    

        * 당해 건축물에 대하여 시공을 보증한 자의 명의로 건축물대장 등재  
     (2) 입주예정자의 사용검사 참여
       - 입주예정자들은 주택을 분양받은 때에는 10인 이내의 입주예정자 대표를 선정
       - 입주예정자 대표로 선정된 자는 입주예정자들의 대표로 선정한 서명록을  

           첨부하여 시장, 군수에게 신고
       - 시장 . 군수는 공동주택의 임시사용승인 및 사용검사를 하고자 하는 때에는 

              검사실시일 10일 이전에 입주예정자 대표들에게 검사에 입회할 수 있도록 통보
 
    4. 임시사용승인
       - 사업주체 또는 입주자는 사용검사를 받은 후가 아니면 주택 ? 부대복리시설을  

           사용하게 하거나 사용불가
       - 임시사용 승인을 받은 경우에는 사용가능          
       - 임시사용 승인을 받고자 하는 자는 건설교통부장관 또는 권한을 위임받은 자에게 
         임시사용 승인을 신청
       - 임시사용 승인권자는 완성된 건축물이 사업계획 승인내용에 적합한 경우에   

             한하여 임시사용을 승인
       - 임시사용 승인대상이 공동주택일 경우에는 세대별로 임시사용 승인가능

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 입주

  - 입주 후 관리

국공유지 토지매입(아파트사업을 위한 부지매입시)
 
국공유지의 매입은 통상 6개월 정도의 시간을 요합니다.

국유지-잡종재산(소유자:국 소관청:재정경제부) 관할 시.군.구청 재산관리과(통상 회계과 또는 재무과)에 매수신청→타당성 검토→국유재산관리계획요청→상급기관 또는 국무위원(공유지는 시.군의회)재결→국유재산관리계획작성-감정평가(2개 감정평가기관)→매각통보(2개 감정평가기관의 평가액 산술평균치)→매매계약등의 순서를 거칩니다.

국유지-행정재산(소유자:국 소관청:건설교통부등)은 매수신청 전에 해당부서에 용도폐지 절차를 먼저 거쳐야 합니다.

공유지도 위 국유지와 거의 같은 순서를 거칩니다.

아파트부지를 위한 매입이라면 먼저 주택법에 의한 아파트부지의 지정을 받아야 하며

실시계획승인이 나면 그 사본을 첨부하여 매수신청을 하여야 합니다.

이 경우 잡종재산이 아닌 행정재산으로 그 지목이 도로.구거 등인 경우 대체되는 시설을 설치하여야 하는 경우 그 비용의 한도내에서 국.공유지는 무상으로 취득이 가능합니다.(용도폐지 절차 거치기 전 사전 협의 요함)

또한 아파트 부지로 매입을 위하여는 부지 총 면적에 따른 국.공유지의 면적제한과 아파트 건립시 국민주택이하 규모의 비율등이 있을 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

행정재산의 아파트 부지 편입시 무상취득 여부를 잘 협의하시기 바랍니다.
(용도폐지가 되어 그 재산이 재정경제부로 이관되어 잡종재산이 되면 거의 불가능)

참고하실법률 : 국유재산법.주택법.지방재정법.국유재산관리계획

아래 8호는 2004년도 국유재산관리계획의 일부입니다.
8. 주택법 제16조, 제17조 및 제25조의 규정에 의하여 매각대상이 되는 재산을 당해 사업주체에 매각하는 경우.
다만, 매각대상 국유지면적이 주택건립부지 전체면적의 20%미만(주택법시행령 제2조에 해당하는 공동주택으로 점유된 국유지상에 재건축하는 경우에는 국유지 편입비율의 제한을 받지 않는다)에 한한다. (9-2-8)
 

아파트등을 건설할때 국유지를 매입하는건 거의 대부분 그 부지내에 편입된 도로나 하천, 구거등의 행정재산이 많고(이 경우 소유자가 국:건설교통부로 표기됨) 잡종재산(국:재정경제부나 재무부로 표기)일 경우도 있는데

행정재산의 경우에는 기존 국유재산의 대체시설을 설치하는 경우 원칙상 기존의 토지는 사업시행자에게 무상귀속되고 새로이 설치되는 재산(보통 도로가 많음)은 국가로 귀속되게 됩니다.

이런 경우 굳이 국공유지를 매입하지말고 무상귀속 여부를 문의후 처리 하기 바랍니다.

단 이 경우에도 잡종재산의 경우에는 무상귀속이 안되고 매입해야하며 새로이 설치된 재산은 도로 내놓아야 하지요. 그러므로 무상귀속 여부를 반드시 참고하세요.

그리고 매입시 가격은 2개이상의 감정기관에서 산정된 금액의 평균가액(공시지가보다 고액임)으로 매입하게 되며 이 경우 예정가액은 공개됩니다.

* 국공유지(행정재산)의 무상귀속이 불가능할 경우에는 매입하여야 하며

이 때는 반드시 용도폐지의 절차를 거쳐야 합니다.

이 때에 가끔씩 곤란한 경우가 생기기도 합니다.

행정재산의 경우에는 어떠한 경우에도 처분의 대상이 되지 않습니다.

(단 공특법이나 주택건설촉진법등의 특별법은 예외로 합니다.)

그러므로 용도 폐지 후 잡종재산으로 전환 후에야 매입할 수 있으며 이 경우에는 측량등이 필요할 경우 시간이 더 걸릴수도 있습니다.

그리고 공유지의 처분시 소규모의 경우 자체심의(국유지의 경우 도심의, 서울시등 광역시의 경우 시심의)를 받지만 그렇지 않은 경우에는 국유지의 경우 국무회의 심의,공유지의 경우 자체의회심의를 받아야 합니다.

- 때에 따라서는 국공유지는 유상매수한후 새로 조성한 도로등을 무상으로 기부채납해야 할 수도 있읍니다. 기부채납은 건축허가시 조건으로 첨부하게 됩니다. ]