작은 성좌의 별

부동산 개발사업을 하기 위해 사업부지 매입 작업을 하다 보면 국공유지가 사업부지가 거의 없다시피 한다. 따라서 국공유지 매입절차나 법규상의 관련규정을 정확히 할고 국공유지에 접근할 필요성이 있음은 두말 할 나위가 없다.

국가가 소유한 부동산을 크게 국공유지라고 말하고 있으나, 아래에서 보는 바와 같이 국공유지는 국유재산과 공유재산을 합하여 부르는 말이다. 관련 법규의 내용은 대동소이할지라도 각각 규제하는 법률은 다르므로 상황에 따라 해당 법률을 자세히 검토한 후 매입에 문제가 없다고 판단될 때 사업부지 매입 작업에 착수하여야 할 것이다.

국유재산은 국유재산과 공유재산으로 구분되며, '국유재산'은 국가의 부담이나 기부의 채납 또는 법령이나 조약의 규정에 의하여 국유로 된 것을, '공유재산'은 지방자체단체의 부담이나 기부의 채난 또는 법령이나 조례의 규정에 의하여 지방자체단체의 소유로 된 재산을 발한다. 국공유재산은 행정재산, 보존재산, 잡종재산으로 분류되며, 원칙적으로 잡종재산만이 매각 대상이 될 수 있다. 행정재산이나 보존재산을 매각하기 위해서는 법정절차를 거쳐 잡종재산으로 용도를 전환한 후 매각토록 규정하고 있다.

이하에서 관련 법률에 규정된 내용이 무엇인지를 살펴보도록 하자. 국공유재산과 관련된 법률의 양이 방대하여 실제 부동산개발사업에 관련된 내용에 한정하여 살펴보기로 한다.

☞ 국유재산법 및 동법 시행령과 시행규칙

국유재산은 재정경제부장관이 그 사무를 총괄하며, 예산회계법 제 14조의 규정에 의한 중앙관서의 장은 그 소관에 속하는 국유재산을 관리한다. 무주의 부동산은 국유재산으로 하며, 무주의 부동산은 국유재산화한 날로부터 10년간 매각할 수 없다. 단 다음과 같은 예외가 있다.

첫째는 당해 국유재산이 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'에 의한 공익사업에 필ㅇ하게 된 경우, 둘째는 당해 국유재산을 매각하여야 하는 불가피한 사유가 있는 경우로서 국유재산법 제 12조의 규정에 의한 관리계획에서 정한 경우이다.

잡종재산의 매각은 원칙적으로 재정경제부장관의 소관업무이며, 지자체장 등에게 그 소관업무를 위임할 수 있도록 되어 있다. 국유재산의 계약방법은 경쟁입찰이 원칙이며, 예외적으로 지명경쟁 또는 제한경쟁에 붙이거나 수의계약에 의해 매각할 수 있다. 지명경쟁 또는 제한경쟁에 붙일 수 있는 경우에 관해서는 국유재산법 시행령 제 35조에 명기하고 있으며, 수의계약에 의해 매각할 수 있는 경우에 관해서는 국유재산법 시행령 제 36조에 자세히 명기하고 있다.

제 35조 제1호의 규정을 보면 "당해 재산에 인접한 토지의 소유자를 지명하거나 이들을 입찰에 참가할 수 있는 자로 제한하여 경쟁에 붙일 필요가 있는 경우"라고 하고 있으며, 제 36조 제1항 제1호의 규정을 보면 "재산의 위치, 형태, 용도 등이나 계약의 목적, 성질 등으로 보아 경쟁에 붙이기 곤란"할 경우라고 하고 있따. 일반 민간법인이 부동산개발사업을 위해 국유재산을 매입해야 할 경우에는 위 2개 규정에 의거하여 가능하면 수의계약으로, 수의계약이 어렵다면 지명경쟁으로라도 국유재산을 매입해야 할 것이다.

주의할 점은 국유재산을 매각할 때 매수자에게 당해 재산의 용도와 그 용도에 사용하여야 할 기간을 정하여 매각할 수도 있다는 점이다. 이 경우에는 보통 특약등기를 하게 되는데 매수자가 지정된 기일을 경과하여 그 용도에 사용하지 아니하거나 지정된 용도에 제공한 후 지정된 기간 내에 그 용도를 폐지한 때에는 매매계약이 해제된다는 점이다.

국유재산의 매각 시의 가격결정과 관련하여 국유재산법 시행령 제 37조를 보면, 시가를 참작하여 당해 재산의 예정가격을 결정하여야 하되, 예정가격이 300만원(특별시와 광역시 및 재정경제부장관이 지정하는 지역에서는 1천만원) 이상으로 추정되는 재산에 대해서는 2개 이상의 감정평가법인에게 평가를 의뢰하고, 그 평가액을 산술평균한 금액을 예정가격으로 하도록 되어 있으며, 예정가격은 공개하여야 하고, 감정평가법인의 평가액은 평가일로부터 1년이 경과한 때에는 이를 적용할 수 없다록 규정하고 있다. 국유재산의 매매계약을 체결할 때에는 법정 서식의 계약서를 사용토록 되어 있다.

☞ 지방재정법 및 동법 시행령과 서울시 공유재산관리조례 및 조례 시행규칙

지방재정법 제 77조에 의하면, 지방자치단체의 장은 예산을 편성하기 전에 매년 공유재산의 취득과 처분에 관한 계획을 수립하여 당해 지방의회의 의결을 얻도록 하고 있으며, 동법 제 84조에 의하면 공유재산의 관리계획에 포함되어야 할 사항은 가격을 기준으로 하여 1건(1건의 의미에 관해서는 지방재정법시행령 제 84조 제4항 참조)당 예정가격이 처분의 경우에는 2억5천만원 이상(서울시의 경우에는 5억원 이상, 광역시와 경기도의 경우에는 3억원 이상, 시,군,자치구의 경우에는 2억원 이상)인 재산이고, 면적을 기준으로 하여 처분의 경우에는 1건당 5천 제곱미터 이상(시,군,자치구의 경우에는 2천 제곱미터 이상)인 재산이다. 이 경우 예정가격의 기준은 토지에 있어서의 '지가공시 및 토지 등의 평가에 관현 법률'의 규정에 의한 개별공시지가이며, 건물 및 기타 재산에 있어서는 지방세법의 규정에 의한 시가표준액이다.

한편 서울시의 공유재산심의회 심의를 생략할 수 있는 경우를 보면, 건축법 제 49조 제1항의 규정에 의한 최소 분할면적(주거지역 60㎡, 상업지역 150㎡, 공업지역 150㎡, 녹지지역 200㎡, 기타지역 60㎡)에 미달하는 토지를 처분하거나 대장가액 1천만원 이하(특별시, 광역시 지역은 3천만원 이하)의 재산을 처분하는 경우로 명시되어 있다.

☞ 행정자치부 발행 2004년 공유재산 관리지침

동 지침에 규정된 공유재산 매각기준을 보면, 다음과 같은 3개의 카테고리로 나누어져 있다. 즉 법규에 의한 매각, 공공목적에 의한 매각, 보존부적합 재산의 매각이 그것이다. 이들 중 민간기업이 부동산개발사업을 함에 있어서 적용될 만한 내용들만 간추려 살펴보면 다음과 같다.

① 공공목적에 의한 매각

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조의 규정에 의하여 도시계획이 결정된 아파트지구 내에 위치한 재산은 사업시행자에게 매각할 수 있다. 한편 주택법 제25조의 규정에 의한 우선매각대상이 되는 재산은 당해 사업주체에게 매각할 수 있도록 되어 있으나, 매각대상 공유지면적이 주택건립부지 전체 면적의 20% 미만(국유지가 있는 경우에는 국공유지를 포함하나 면적이며, 주택법시행령 제2조에 해당하는 공동주택으로 점유된 공유지상에 재건축하는 경우에는 공유지 편입비율의 제한을 받지 않음)이어야 하고, 주택법 시행령 제21조 제4항의 규정에 의한 건설교통부장관이 정하는 비율 이상을(건설교통부 장관은 사업주체가 건설하는 주택의 75% 이하의 범위 안에서 일정비율 이상을 국민주택 규모로 건설하게 할 수 있다고 규정하고 있음) 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)로 건설하는 경우에 한하도록 되어 있다.

② 보존부적합 재산의 매각

여기서는 매각 대상 토지로 분류해 놓은 보존부적합 재산이 어떤 것들인지 필요한 부분만 발췌하여 언급하기로 한다.

가. 일단의 토지의 면적이 서울특별시 및 광역시의 동 지역에 있어서는 200㎡ 이하, 시의 동 지역에 있어서는 300㎡ 이하, 광역시,시, 군의 읍면 지역에 있어서는 700㎡ 이하인 영세규모의 토지

나. 좁고 긴 모양으로 되어 있으며, 최대 폭이 5m 이하(폭 5m를 초과하는 부분이 전체 길이의 20% 미만인 때를 포함)로서 공유지 이외의 토지와의 합필이 불가피한 토지

다. 일단의 토지의 면적이 시 지역에서는 1,000㎡, 시 이외의 지역에서는 2,000㎡ 이하로서 1981년 4월 40일 이전부터 지방자치단체 소유 이외의 건물이 있는 토지의 경우에는 동 건물 바닥면적의 2배 이내의 토지를 동 건물 소유자에게 분할매각 가능

라. 건축법시행령 제 80조의 규정에 의한 최소 분할면적에 미달하는 일단의 토지로서 그 인접 토지소유자에게 매각하는 경우, 단 이때의 토지는 그 경계선의 2분의 1 이상이 동일인 소유의 사유토지와 접하여야 함.

③ 관리지침에 언급된 공유재산 매각 시의 유의사항

공무원들의 내부지침이긴 하나 이 지침에 따라 공유재산이 매각되므로 공무원들에게 전달된 유의사항이 곧 부동산개발사업자들이 알ㅇ야 할 유의사항이 될 수도 있을 것이라 판단되어 정리해 본다.

공유재산을 매각하는 경우, 매매계약을 체결하기 전에 지방재정법시행령 제 89조의 단서에 해당하는 경우를 제외하고는 건축허가에 필요한 토지사용 승낙을 하거나 동의를 해 주어서는 안 되며, 특히 재개발사업 시행 시에 토지사용 승낙 또는 동의를 먼저 해 주고 공유재산을 매각하지 않은 상태에서 아파트를 착공하는 일이 없도록 재산관리에 철저를 기할 것.

택지개발 및 아파트 사업 승인 시 공유지가 포함된 경우에는 사전에 재산관리부서와 반드시 협의를 하고 사업승인조건에도 공유지 매입과 함께 매매계약 체결전에는 착공이 불가하다는 내용을 조건부로 승인할 것.

다만, '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 제 65조 및 '도시 및 주거환경정비법' 제 65조와 같이 개별법에서 공공시설의 무상귀속에 대하여 기존의 공공시설을 사업시행자에게 무상으로 귀속하고 새로 설치한 공공시설을 개발행위허가를 받은 자에게 무상으로 양도하는 경우에는 새로 설치한 공공시헐의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 상계방식으로 교환하여야 하기 때문에 준공시점에서 평가가 불가피하고 이러한 사유로 매입 전 착공이 불가피함. 따라서 이러한 경우에는 공공시설의 종류와 세목을 정하여 무상귀속 전에 착공동의를 해 주어야 할 것임(이 경우 공공시설을 용도폐기하여 사업시행자에게 매각하는 경우는 선착공이 불가함).

☞ 2005년도 국유재산관리계획

전체적인 내용이 공유재산 관리지침과 크게 다르지 않으나 사업부지에서 국공유지가 차지하는 비율과 관련하여 약간 다른 점이 있어 지적해 두고자 한다.

국유재산관리계획 제9조 제2항 제7호를 보면, 주택법 제16조, 제17조 및 제25조의 규정에 의하여 매각대상이 되는 재산을 당해 사업주체에게 매각하는 경우를 공공목적의 매각기준 중 하나로 들고 있으며, 동조 동항 동호 단서규정을 보면, 다만 매각 대상 국유지 면적이 주택건립부지 전체 면적의 50% 미만에 한 한다고 규정하고 있다. 공유지의 경우 전체 사업부지의 20% 이상일 때에는 매각을 할 수 없도록 하고 있는데, 국유지의 경우에는 그 상한선이 50%라는 점을 유의하여야 할 것이다.

국공유지는 엄격하게 관련 법률과 지침에 따라 매각된다. 따라서 사업부지 내에 국공유지가 있을 때에는 반드시 국유지 및 공유지와 관련된 법률과 관련 지침을 꼼꼼히 확인해 보아야 한다. 국공유재산 관리계획에 포함되어야 하는 땅인지, 수의계약이 가능한 땅인지, 매입절차는 어떻게 되는지 등에 관해 우선 관련 법률을 검토하고, 관련 법률의 검토가 끝난 후에는 해당 지자체를 방문하여 국공유지 매각담당 공무원과 충분한 상의를 거쳐 사업에 차질이 생기지 않도록 해야 할 것이다. 대부분의 시행사들이 관련 법규나 소유기관의 의견을 검토해 보지도 않고 국공유지는 당연히 매입 가능한 땅으로 분류하는 경향이 있는데, 국공유지라고 언제든 매입 가능한 것만은 아니라는 점을 참조해야 할 것이다.

1. 법무사 등기대행료 = 토지비의 0.2%~0.4%

2. 각종 인입비 = 통상 연면적*25,000원 수준

3. 예술품 장식비

Ⅰ. 미술장식제도 제정 취지 및  추진 경과

  □ 제정 취지

     창작기회 확대로 순수문화예술의 진흥과 삭막한 도시환경의 개선을

     통하여 국민의 삶의 질을 향상시키기 위함

  □ 법령 제정 경위

    ㅇ 1972. 8월 문화예술진흥법 제정시 건축비 1%를 권장사항으로 규정

    ㅇ 1972. 9월 문화예술진흥법시행령 제정 (연면적 3천제곱미터이상 건축물)

    ㅇ 1988. 6월 연면적 7천제곱미터이상으로 완화

    ㅇ ‘95년 대통령 공약사항으로 선정, 동법에서 의무사항으로 개정하여 ‘95.7.13일부터 시행중 (‘95.1.5 법 개정․공포, 공포후 6개월후 시행, 의원입법)

Ⅱ. 건축물의 미술품장식(문화예술진흥법시행령 제24조)

□ 설치대상 건축물

   ㅇ 건축물의 연면적이 1만 제곱미터 이상인 경우에 설치

      - 공동주택 : 각 동의 연면적의 합계가 1만 제곱미터 이상인 경우

      - 주상복합건축물 : 주거부분과 비주거부분 건축 연면적의 합이 1만 제곱미터 이상이면 설치 대상

       ※ 주차장, 기계실, 전기실, 변전실, 발전실, 공조실은 연면적 산정에서 제외

   ㅇ 미술품을 장식하여야할 건축물의 종류(건축법시행령 별표 1)

      - 공동주택(기숙사를 제외)

      - 제1종 근린생활시설(건축법시행령 별표 1 제3호 바목․사목 및 아목의 시설 제외) 및 제2종 근린생활시설

      - 문화 및 집회시설중 공연장․집회장 및 관람장

      - 판매 및 영업시설, 의료시설 중 병원, 업무시설, 숙박시설, 위락시설 

      -  공공용 시설중 방송국․전신전화국 및 촬영소 기타 이와 유사한 것과 통신용시설

□ 장식 미술품의 종류

   ㅇ 조형예술물 : 회화, 조각, 공예, 사진, 서예 등

   ㅇ 환경예술물 : 벽화, 분수대, 상징탑 등

□  건축물의 미술장식 설치비용

  ㅇ 사용해야 할 금액(제24조제5항관련)

   - 제24조제1항제1호의 공동주택 : 건축비용의 1천분의 1이상 1천분의 7이하의 범위안에서 조례로 정하는 비율에 해당하는 금액

   - 제24조제1항제2호 내지 제9호의 건축물 건축물 소재지 미술장식 사용금액

가. 시(자치구가 설치되지 아니한 시를 말한다)․군지역에 소재하는 건축물

건축비용의 1천분의 5이상 1천분의 7이하의 범위안에서 지방자치단체의 조례로 정하는 비율에 해당하는 금액

나. 가목 외의 지역에 소재하는 건축물

(1)연면적 1만제곱미터 이상 2만제곱미터 이하인 건축물

    : 건축비용의 1천분의 7에 해당하는 금액

(2)연면적 2만제곱미터 초과 건축물 : 연면적 2만제곱미터에 사용되는 건축비용의 1천분의 7에 해당하는 금액 + 2만제곱미터를 초과하는 연면적에 대한 건축비용의 1천분의 5에 해당하는 금액

ㅇ 설치비용 산출 방법

  - 건축물 연면적(최종변경시점 연면적)×건축허가당시(최종변경시점) 

    표준건축비×적용비율

    ※ (   )는 건축허가 후 설계를 변경하여 연면적이 달라진 경우 

  - 주상복합건축물인 경우는 주거용과 비주거용 면적을 구분하여 적용   비율을 각각 적용한 가액을 산출하여 합산함

<연도별표준건축비>

   【건교부 고시 / ㎡당 금액 / ‘95.7.13이후 허가(승인)분에 해당】 

     ‘95년도(864,000원), ’96년도(931,000원), ‘97년도(968,000원)  

     ’98년도(1,007,000원), ‘99년도(1,046,000원), ’00년도(1,072,000원)  

     ‘01년도(1,119,000원), ’02년도(1,145,000원), ‘03년도(1,192,000원)

□ 미술장식의 설치 절차․방법(법제24조의2)

  ㅇ 설치의무자 : 건축주

  ㅇ 건축주가 미술장식을 설치하고자 할 때는 해당 자치단체장에게 당해 미술장식의 가격 및 예술성 등에 대한 감정․평가를 신청하고, 자치단체장은 감정․평가 결과를 건축주에게 통지 

     - 특별시, 광역시 소재 건축물 : 특별시장, 광역시장

     - 기타 지역에 소재하는 건축물 : 시장, 군수

  ㅇ 설치절차 : 지방자치단체의 조례로 정함

□ 미술장식심의위원회 운영

   ㅇ 지방자치단체는 미술장식의 가격 및 예술성 등에 대한 공정하고     객관적인 감정․평가를 위하여 미술, 건축, 환경, 공간디자인, 도시계획 분야등의 전문가 및 시민대표 등으로 위원회를 구성․운영할 수 있음

   ㅇ운영위원회 심의사항

     - 미술장식의 가격

     - 미술장식의 예술성

     - 미술장식과 건축물의 조화

     - 미술장식과 환경의 조화

     - 기타 미술장식의 도시미관에 대한 기여도 등

   ㅇ 운영위원회의 심의결과는 공보에 공고

   ㅇ 운영위원회의 구성․운영에 관하여는 조례로 정함

□ 미술장식의 철거․훼손시의 조치(법제25조)

  ㅇ 지방자치단체장은 미술장식이 철거․훼손․용도변경 또는 분실된 경우에는 당해 건축주로 하여금 원상을 회복하도록 조치하여야 함.

  ㅇ 다만, 건축주에게 귀책사유가 없는 경우에는 그러하지 아니함

4. 철거비 = 통상 현장면적 * 15만원선

5. 설계.감리비 =통상 합쳐서 5~10만원선,  설계비의 경우 35,000선, 감리비의 경우 40,000선이 적당

6. 기타용역비 = 지구단위,교통영향,환경영향,감정평가,측량비용이 대상, 면적에 비례하지만 통상 2억 ~5억선

7. 모델하우스 임차료 = 서울 2천~1억 , 지방 5백~1.5천

8. 모델하우스 건립 해체비 = 평당 300만이면 적당, 시공사와 협의 하면 50%절감 가능

9 모델하우스운영비 = 월 1천만 내외

10. 분양보증수수료 = 분양금x0.0034부터 0.0044x공기/12(건설회사 등급에 따라 차등)

11. 분양홍보료 = 통상 1~1.5%, 쇼핑몰.상가의 경우 3.5%선

12. 분양수수료 = 아파트 1%, 상가 5% 정도

13. 신탁수수료

   ꁫ토지신탁

- 이 상품은 시행사가 신탁사가 되는것이고 토지 소유권을 확보한 시행자는 단순 토지위탁자가 되는 상품입니다.

    이는 시행에 대한 노하우가 많이 부족할때 또 토지 소유권을 100% 확보하였을때 많이 이용되는 상품입니다.

    현재  토지신탁을 주로 취급하는 회사는  한국토지신탁, 대한토지신탁이 좀 취급하구요

    다른 신탁회사는 주 상품으로 취급하지는 않습니다. 물론 취급할 수는 있지만 잘 하지는 않습니다.

     이에 대한 신탁수수료는 매출액(분양대금)총액의 3~5% 내외가 되구요..

     때에 따라 성과보수가 일부 징구되기도 합니다.

   ꁫ을종관리신탁

- 이 상품은 토지에 대한 단순한 소유권보전을 위해 토지에 대해 설정하는 신탁등기입니다.

      토지에 대해 공시지가 대비하여 산정됩니다.

      건물에 대해서는 과세표준액이 될 것이구요..

      이것에 대비해서 일반적으로 0.2% 적용하구요..

      사안에 따라 많이 달라집니다.

      단순 리스크가 없는 토지소유권 보존의 경우.. .이렇게 되는 것이며..

      만일 리스크가 있다면... 비율은 좀 올라가겠지요...

   ꁫ담보신탁

- 본 담보신탁은 일반적인 근저당과 같은 효과를 누리는 것으로

      차 후 발생될지 모르는 가처분 가압류에 대비하여...

      근저당보다 더 안전한 방법으로 채권보전을 하려는 경우 이용되는 상품입니다.

      왜냐하면 신탁을 해 놓았을 경우 토지에 차순위 제한물권이 들어올 수 없으니까요..

      근저당을 대신해 신탁을 쳐 놓았을 경우 이에 대한 채권보장책이 금융기관에 필요하기

      때문에 신탁사에서 수익권증서를 발행하게 되구요...

      일반적으로 근저당을 쳐 놨을경우 채권최고액의 약 0.4~0.6% 수준이 됩니다.

      신탁을 이용할 경우 채권최고액(수익권증서 발행금액)의 0.55% 이내로 수수료를 징구합니다.

      신탁사에서는 근저당과의 가격경쟁력을 가지기 위해 현재 0.3~0.4% 내외로 담보신탁 수수료를 징구하고 있습니다. 만약 수익권증서발행금액이 크다면 조금 더 할인 될수 도 있구요..

  ꁫ대리사무

-  이는 신탁사가 자금입출금 및 자금집행에 대한 심사등을 통해 자금을 관리하는 것으로 일반적으로 단순 아파트, 주상복합, 오피스텔 등의 경우 1% ~1.5% 내외를 징구 합니다.

   상가 및 특수물건의 경우 2%~3%까지도 징구하고 있구요. 이것은 매출액 대비해서 산정되는 수수료이구요..

   물건 매출액이 크다면 일부 할인이 될 수도 있는 부문이 있구요..

   어떻게 협상을 하느냐에 따라 조금은 변동될 수 있으나 위 수치가 일반적입니다

14. 민원처리비 = 예비비의 10% 수준

15. 시행사 관리비 = 통상 월 1천수준

16. 일반관리비 = 아파트 평당 1만~1만5천, 쇼핑몰 평당 3만5천 수준

17. 보존등기비 = 통상 3.2%면 적당

18. 과밀분담금

□ 대상지역 : 과밀억제권역(현재는 서울시 지역만 부과)

□ 대상건축물

  ㅇ 업무용(25천㎡), 판매용(15천㎡), 복합용건축물(①업무용시설 및 판매용시설이 주용도인 건축물로서 그 연면적이   2만5천㎡이상인 건축물 ②업무용시설 및 판매용시설이 주용도가 아닌 건축물로서 그 업무용시설 및 판매용   시설의 면적의 합계가 2만5천㎡ 이상인 건축물)

  ㅇ 기타 건축물의 건축을 위하여 관계 법률에 의하여 구성된 조합 

□ 부담금 (건축비의 10/100으로 하되, 지역별 여건을 감안하여 건축비의 5/100까지 조정)

  ㅇ 부과기준 = 건축연면적 × 표준건축비 × 부과율

   - 2004년도 표준건축비 : 127만원/㎡ (건교부고시 제2003-316호 / 2003. 12. 22)

□ 면제 : 국가‧지자체가 건축하는 건축물, 건축물 중 주차장, 주거용시설 또는 국가․지방자치단체에 기부               채납되는 시설, 업무용건축물의 25천㎡, 판매용건축물의 15천㎡ 등

□ 감면(50%) : 도시및주거환경정비법에 의한 도시환경정비사업에 따른 건축물

□ 부과시기 : 건축허가일 또는 신고일 기준(납입고지서 발부)

  * 건축물 연면적 변경시는 납부고지서 재발부

□ 납부기한 : 사용승인일 또는 임시사용승인일

19. 광역교통시설분담금

  광역시나 수도권에 부과

통상 아파트사업,건축허가사업의 부과율 :서울,인천,경기- 4% :부산,울산,양산,김해,진해, 대구, 경산, 영천, 군위, 청도, 고령, 성주, 칠곡, 창녕, 광주, 나주, 담양, 화순, 함평, 장성, 대전, 공주,논산, 금산, 연기, 청주, 보은, 청원, 옥천 - 2%

20. 근저당 설정비 = 채권최고액(즉 수익권증서 발행금액)의 0.3~0.4%. 해제비용은 없음

21. 학교용지분담금

□ 시․도지사가 단독주택용지 또는 공동주택(임대주택 제외)을분양받는 자에게 부과․징수

   ㅇ 공동주택 → 세대별 공동주택 분양가격 × 4/1000                 

   ㅇ 단독주택용지 → 단독주택지 분양가격 × 7/1000

□ 개발사업시행자는 분양공급계약체결일로부터 30일이내에 공동주택과 단독주택용지의 분양자료(공급계약자․   공급계약내역등)를 시․도지사에게 제출

   ㅇ 미분양된 토지 및 공동주택등이 최초 분양공급계약체결일부터 60일이 경과하여 추가분양되는 경우에는 매분기종료후 7일 이내 제출

□ 시․도지사는 분양자료를 받은 때에는 즉시 부담금의 금액․납부기한․납부방법․납부장소 등을 기재한

    납부고지서 발부

□ 개발사업시행자는 개발사업계획 수립시 시․도교육감의 의견을 들어 학교용지의 조성‧개발에 관한 사항을    포함시켜야 함

□ 시․도교육감은 소규모 개발사업(학교시설 설치기준미만 개발사업)으로서 지역협소로 인해 개발사업시행자가

  학교용지를 확보할 수 없다고 판단될 경우 개발사업시행자로 하여금 사업지에 인접(통학거리 1,000m이내)한 학교    용지를 확보하도록 할 수 있음

□ 개발사업시행자는 분양공고시 부담금 부과․징수에 관한 사항을 분양안내서에 명기해야 함.

   ㅇ 위반시 과태료 부과금액 : 1천만원이하의 과태료

□ 부과대상 개발사업 규모 : 300가구 ⇒ 100가구

□ 부과대상자 : 분양받는 자 ⇒ 개발사업자

□ 부담금 요율 : 공동주택(0.8% ⇒ 0.4%), 단독주택용지(1.5% ⇒ 0.7%)

□ 시․도지사, 시장․군수는 학교용지 조성계획을 포함한 개발사업계획이 승인된 경우 지체없이 학교용지에       대한 도시관리계획을 입안토록 함

□ 개발사업자가 학교용지의 조성 및 개발, 확보 등을 지연할 때에는 교육감이 시․도지사에게 공사중지 요청 가능

□ 부담금 사용을 학교 신축용지 매입으로 한정하고, 학교용지 확보가 불가능하면 학교 증축에 사용 가능

22. 주택채권매입= 다음내역*채권할인율

가. 주거전용건축물(공동주택의 경우)

(1) 전용면적 85㎡초과 100㎡미만 : 주거전용면적 ㎡당 300

(2) 전용면적 100㎡초과 132㎡미만 :주거전용면적 ㎡당 1,000

(3) 전용면적 132㎡초과 165㎡미만 : 주거전용면적 ㎡당 2,000

(4) 전용면적 165㎡초과 231㎡미만 : 주거전용면적 ㎡당 4,000

(5) 전용면적 231㎡이상 330㎡미만 : 10,000

(6) 전용면적 330㎡이상 660㎡미만 : 17,000

(7) 전용면적 660㎡이상 : 28.000

나. 주거전용외의 건축물

(1) 철근 및 철골조의 건축물(극장․영화관․유흥주점․단란주점 등 제외) 연면적 ㎡당 1,300

(2) 연와조 및 석조의 건축물 : 연면적 ㎡당 1,000

(3) 시멘트벽돌 및 블록조의 건축물 : 연면적 ㎡당 600

23. 종합토지세

공시지가× 지자체 적용률 ×0.3% × 2.0 년

처음 수지 뽑을때 공시지가를 일일히 구하기 힘들죠

그냥 시가에 몇% 적용하시면 되실듯 한데요...

저는 그냥 수도권은 50% 적용합니다.

지방 같은 경우는 %가 더 낮아지겠죠

지자체마다 적용률이 틀린것 같은데... 우선 저는 100% 적용합니다.

각자 구청에 문의하세요

그리고 요율은 3/1000 입니다.

그리고 년수는 고정 2년은 아니고요

해마다 6/1 날자로 소유한 사람이 내는 것이라서요

1~3 년 사이에서 보통 결정되겠죠

따라서 그냥 2년으로 추정합니다.

24.도시계획세

공시지가× 지자체 적용률 ×0.2% × 2.0 년

처음 수지 뽑을때 공시지가를 일일히 구하기 힘들죠

그냥 시가에 몇% 적용하시면 되실듯 한데요...

저는 그냥 수도권은 50% 적용합니다.

지방 같은 경우는 %가 더 낮아지겠죠

지자체마다 적용률이 틀린것 같은데... 우선 저는 100% 적용합니다.

각자 구청에 문의하세요

그리고 요율은 2/1000 입니다.

그리고 년수는 고정 2년은 아니고요

해마다 6/1 날자로 소유한 사람이 내는 것이라서요

1~3 년 사이에서 보통 결정되겠죠

따라서 그냥 2년으로 추정합니다.

보충설명 드리자믄 도시계획세는 목적세로 과세대상은 도시계획구역내의 토지 또는 건축물입니다. * 단, 도시계획구역내 전, 답, 과수원, 목장용지 또는 도시계획법에 의하여 지적 고시된 공공시설용지 과세대상에서 제외되네요 ^^ 납세의무자는 도시계획구역내 토지 또는 건축물 소유자이구요.

25. 기타 예비비

법인 인수비와 차량구입비 등, 또한 개발부담금 농지전용비 등 기타 시공사 은행 접대비 등등^^

물런 이것 가지고 모자르죠. 비영수 처리 되는 돈들이 많으니까요.

26. P.F수수료

요즘 추세는 1금융권은 토지비 100% 만 나오기 때문에 대부분의 시행사들은 기타 이전비 등을 위해서...

제2금융권으로 내려갈수 밖에 없구요

2금융권은 보통 120% 정도까지 받아내죠..

이경우 취급수수료는 약 5~ 12% 정도입니다. 왠만한 회사들은 다 7~8% 가 넘어갑니다.

아파트 사업 부지매입 시 국공유지 처리방법

답변1

아파트 등을 건설할 때 국유지를 매입하는 경우 거의 대부분 그 부지 내에 편입된 도로나 하천, 구거등의 행정재산이 많고(이 경우 소유자가 국:건설교통부로 표기됨) 잡종재산(국:재정경제부나 재무부로 표기)일 경우도 있는데 행정재산의 경우에는 기존 국유재산의 대체시설을 설치하는 경우 원칙상 기존의 토지는 사업시행자에게 무상귀속 되고 새로이 설치되는 재산(보통 도로가 많음)은 국가로 귀속되게 됩니다.

 이런 경우 굳이 국공유지를 매입하지 말고 무상귀속 여부를 문의 후 처리 하기 바랍니다. 단 이 경우에도 잡종재산의 경우에는 무상귀속이 안되고 매입해야 하며 새로이 설치된 재산은 도로 내놓아야 하지요.
그러므로 무상귀속 여부를 반드시 참고하세요.

그리고 매입 시 가격은 2개 이상의 감정기관에서 산정된 금액의 평균가액(공시지가보다 고액임)으로 매입하게 되며 이 경우 예정가액은 공개됩니다.

* 국공유지(행정재산)의 무상귀속이 불가능할 경우에는 매입하여야 하며 이 때는 반드시 용도폐지의 절차를 거쳐야 합니다. 이 때에 가끔씩 곤란한 경우가 생기기도 합니다. 행정재산의 경우에는 어떠한 경우에도 처분의 대상이 되지 않습니다. (단 공특법이나 주택건설촉진법등의 특별법은 예외로 합니다)

그러므로 용도 폐지 후 잡종재산으로 전환 후에야 매입 할 수 있으며 이 경우에는 측량 등이 필요할 경우 시간이 더 걸릴 수 도 있습니다.

그리고 공유지의 처분 시 소규모의 경우 자체심의(국유지의 경우 도심의, 서울시 등 광역시의 경우 시심의)를 받지만 그렇지 않은 경우에는 국유지의 경우 국무회의 심의,공유지의 경우 자체의회심의를 받아야 합니다.

- 때에 따라서는 국공유지는 유상매수 한 후 새로 조성한 도로 등을 무상으로 기부채납 해야 할 수도 있습니다. 기부채납은 건축허가 시 조건으로 첨부하게 됩니다.

[답변 2]

국공유지의 매입은 통상 6개월 정도의 시간을 요합니다.
국유지-잡종재산(소유자:국 소관청:재정경제부)관할 시.군.구청 재산관리과(통상 회계과 또는 재무과)에 매수신청-타당성 검토-국유재산관리계획요청-상급기관 또는 국무위원(공유지는 시.군의회)재결-국유재산관리계획작성-감정평가(2개 감정평가기관)-매각통보(2개 감정평가기관의 평가액 산술평균치)-매매계약 등의 순서를 거칩니다.
국유지-행정재산(소유자:국 소관청:건설교통부등)은 매수신청 전에 해당부서에 용도폐지 절차를 먼저 거쳐야 합니다.

공유지도 위 국유지와 거의 같은 순서를 거칩니다

그러나  아파트부지를 위한 매입이라면 먼저 주택법에 의한 아파트부지의 지정을 받아야 하며 실시계획승인이 나면 그 사본을 첨부하여 매수신청을 하여야 합니다. 이 경우 잡종재산이 아닌 행정재산으로 그 지목이 도로.구거 등인 경우 대체되는 시설을 설치하여야 하는 경우 그 비용의 한도 내에서 국.공유지는 무상으로 취득이 가능합니다(용도폐지 절차 거치기 전 사전 협의 요함)
또한 아파트 부지로 매입을 위하여는 부지 총 면적에 따른 국.공유지의 면적제한과 아파트 건립 시 국민주택 이하 규모의 비율 등이 있을 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

****행정재산의 아파트부지 편입 시 무상취득 여부를 잘 협의하시기 바랍니다.
(용도폐지가 되어 그 재산이 재정경제부로 이관되어 잡종재산이 되면 거의 불가능)

참고하실 법률:국유재산법.주택법.지방재정법.국유재산관리계획

아래 8호는 2004년도 국유재산관리계획의 일부입니다.
8. 주택법 제16조, 제17조 및 제25조의 규정에 의하여 매각대상이 되는 재산을 당해 사업주체에 매각하는 경우, 다만, 매각대상 국유지면적이 주택건립부지 전체면적의 20%미만(주택법시행령 제2조에 해당하는 공동주택으로 점유된 국유지상에 재건축하는 경우에는 국유지 편입비율의 제한을 받지 않는다)에 한한다. (9-2-8)

일반적으로 PF 취급시 은행의 경우 loan(대출)  형식이고 증권사는 ABS(자산담보부증권) 채권을 발행하여 투자자로부터 자금을 조달하게 됩니다.

1) 은행 --> 대출 실행

2) 증권사 --> ABS 발행하여 자금조달 --> 시행사 대출

따라서 은행의 경우 risk를 은행 자체적으로 부담하는 반면

증권사의 경우 그 risk를 투자자에게 전가하게 됩니다.

투자자들은 일반적으로 시공사의 보증 또는 채무인수조건, 사업성 등을 고려하여 투자하게 됩니다

따라서 상황에 따라 다르지만 일반적으로 risk를 직접 부담하지 않는 증권사의 자금조달이 은행보다 더욱 유리할수 있다고 할수 있습니다.

그렇다면 증권사를 통한 PF 대출시 신용보강과 위험통제장치에는 어떠한 것이 있는지를 알아보겠습니다. 여기에서 언급되는 신용보강 및 통제장치는 은행에서도 엄격히 실행하는 것이기에 금융권 공통으로 보시면 되겠습니다.

[1] 신용보강

  1) 채무인수와 연대보증

   ~ 시공사의 입장에서는 연대보증보다는 채무인수를 선호하고 있는데, 주된 이유는 연대보증의 경우 공시의무 사항이나 채무인수의 경우에는 공시의무 사항이 아니기 때문에 일정부분의 우발채무를 은폐할 수 있기 때문입니다.

하지만 연대보증의 경우 채무자의 변제능력이 있는지 여부와 관계없이 채권자는 연대보증인에게 채무상환을 요구할수 있지만, 채무인수의 경우에는 단지 채무자가 변제하지 못하는 채무만을 인수하도록 되어 있습니다. 따라서 부동산 개발사업 PF 계약서상에는 채무인수의 효과를 연대보증과 동일한 수준으로 강화하기 위해 "중첩적 채무인수" 란 용어를 사용하고 있습니다. 이는 인수인이 기존의 채무자와 병존하여 같은 내용의 채무를 부담하는 것으로, 중첩적 채무인수를 통해서 채권자는 채무자의 변제능력 여부와 관계없이 채무인수인에게 채무상환을 요구할 수 있습니다.

 2) 채무인수의 조건

   ~ 부동산 개발사업에서 채무인수인이나 연대보증인이 채무자의 채무를 인수하고 이행하는 과정에서 채무자의 사업시행권과 함께 인수하는 것이 통상적입니다.

 3) 내부수권절차

   ~ 채무인수/연대보증에 대한 내부수권절차는 반드시 필요하며, 대부분의 경우 이사회의사록이 내부수권절차를 대표합니다. 통상 채무인수 또는 연대보증을 하기로 한 내용의 이사회의사록 제출은 채무자의 대출선행조건으로 계약서상 규정되며 업무수탁자와 법무법인에서 이를 확보하고 있습니다,

[2] 위험통제방안

  1) 사업부지에 대한 신탁 및 수익권 설정

   ~ 통상 부동산개발사업 PF에서는 개발사업으로부터의 담보를 확보하기 위해 사업부지에 대한 신탁 및 우선수익권을 설정하게 되며 이에 대한 1순위 우선수익권자를 대주로 지정하고 2순위 수익권자를 시공사로 지정하게 됩니다.

다만, 주거용건물의 경우 대한주택보증의 분양보증시 대주가 사업부지에 대한 우선수익권을 받을수 없으며, 인허가 단계에서 대출을 해 준 경우에는 분양개시전까지 담보신탁을 하여 1순위 우선수익권자가 되기도 합니다.

  2) 미분양 건축물에 대한 신탁 및 우선수익권 설정

   ~ 분양이 잘 안되어 ABS 상환에 무제가 발생한 경우 대주는 미분양 건축물을 할인매각하여 ABS 상환재원을 마련해야만 합니다. 이러한 경우를 대비하기 위해 건축물이 완공되자마자 미분양분에 대한 담보신탁 및 우선수익권 설정을 계약서상 강제화하고 있습니다.

  3) 차주 및 차주 대표이사의 담보제공

   ~ 개발사업에서 시행사의 역할을 하는 차주나 차주 대표이사의 경우 대부분 자체적인 재무능력으로 ABS를 상환할 수 없는 경우가 대부분입니다. 이로 인해 차주 및 차주 대표이사가 제공하는 담보는 금전적으로 큰 보강효과는 없습니다. 그러나 개발사업 진행과정에서 시행사의 적극적인 업무추진과 대출금적기 상환을 압박하기 위해 대주가 몇가지 담보제공을 요구하며, 대표적인 것이 차주 대표이사의 연대보증, 차주주식에 대한 근질권 설정 등이 있습니다.

  4) 완공위험 통제방안 ~ 시공사 책임준공을 통하여 통제

  5) 자금 및 계좌관리

   ~ 원리금 적기 상환을 위한 도급공사비 지급 시점 조절 

      각종계좌의 독립적 관리를 통해 수분양자가 납입한 대금을 시행사가 임의로 사용할 수     없도록 통제

      (시행사가 출금을 위해서는 대주와 시공사의 승인절차를 득해야 함)

      각종 비용 지급 주체의 확정을 통해 제반 비용의 지급 주체를 계약서에 명기

      개발사업 관련 계좌에 대한 근질권 설정 등.

이상입니다,

이외에도 각 사업에 따라 적절한 통제방안이 계약서에 명기될 것이며,

상기 기술한 신용보강 및 위험통제장치는 모든 금융권에서 현재 통용되고 있는 일반적인 사항을

기술한 것입니다.

하시는 사업 순조롭게 진행되시길 바라며

아무쪼록 두서없는 글일지라도 조금의 도움이 되셨으면 합니다.

감사합니다.

동부증권 배준성 배상

(369-3266, 011-9355-7893, mygodglory@hanmail.net)

●위헌 소지 없는 범위에서 규제 총동원

정부는 재건축 개발이익환수법(가칭)을 제정해 재건축에서 생기는 불로소득을 최고 50%까지 환수하기로 했다. 서울 강남 등 이익이 많아 투기가 우려되는 지역은 50%까지 환수하되 서울 강북이나 지방도시 등 재건축 활성화가 필요한 지역은 환수비율을 낮출 예정이다.

특히 개발이익 환수시점도 재건축 추진위 승인이나 안전진단 통과시점으로 정한다는 방침이다. 한때는 재건축 사업승인 시점을 환수시점으로 할 것이라는 전망이 나왔었다. 하지만 사업승인때는 재건축 아파트값이 이미 오를 대로 오르기 때문에 정책의 효과가 떨어질 수밖에 없다는 점이 고려됐다.

●개발이익환수제와 임대주택의무비율제 병행키로

정부안 가운데 가장 눈길을 끄는 대목은 개발이익환수제를 도입하더라도 임대주택의무비율제도나 소형평형의무비율제도는 없애지 않기로 했다는 점이다. 지금까지는 재건축에 따른 개발이익을 어떤 식으로든 환수하면 또다른 개발이익 환수제도인 임대주택의무비율제 등은 폐지될 것이란 예상이 우세했었다. 하지만 당정은 임대주택의무비율제도는 엄밀한 의미에서 개발이익환수로 보기 어렵다고 지적했다. 여당 관계자는 “임대주택 의무비율제도는 재건축에 따라 늘어나는 용적률의 25% 범위내에서 임대주택을 짓는 제도이기 때문에 실질적인 개발이익 환수와는 무관해 두 제도를 병행할 방침”이라고 설명했다.

●재건축 추진도 까다롭게 규정

정부는 형식적인 안전진단을 통과해 재건축을 추진하지 못하도록 예비안전진단을 통과한 단지에 대해서는 공공기관이 안전진단 내용을 검증하기로 했다. 또 현행 20년 이상으로 돼 있는 재건축 연한을 최대 40년까지 연장하는 방안도 추진키로 했다.

전문가들은 2단계 대책이 모두 확정되면 재건축이 시급한 노후 아파트 외에 재테크를 노린 재건축은 추진이 어렵게 될 것으로 보고 있다. 한 재건축조합 관계자는 “재건축을 하더라도 이익이 없을 것 같으면 재건축을 늦추거나 포기하는 경우가 발생할 수밖에 없다.”면서 “하지만 재건축이 안 되면 공급이 줄어들어 재건축 아파트값 상승을 근본적으로 막을 수는 없다.”고 말했다.