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현황도로란?

- 현황 이용도로 이미 다른 인허가가 난 경우

- 이미 2개이상의 주택 진출입로로 사용하고 있는 도로

- 지자체에서 공공의 목적으로 포장한 도로

- 차량 진출입이 가능한 기존 마을 안길 농로


도로로 이용은 하고 있지만, 지적도상에 표기되지 않은 도로(서울시 도시계획 용어사전)


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더운 날에는 한번 보자.


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장마에 붕괴라 ......


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농지는 취득 목적대로 이용해야 한다.


최근 우리나라는 여러나라와 FTA를 체결했는데,

이로 인해 농축산물이 수입되어

종지의 활용도가 종래에 비해 떨어지게 되었고,

이는 필연적으로 농지 가격의 하락으로 이어질 것으로 보인다.

 

따라서, 정부는 이를 막기 위해 농지법을 수차례에 걸쳐 개정해왔다.

 

우선 농지 소유상한제를 없애 영농활동의 대형화를 유도했고,

외지인도 주말농장용으로 농지를 취득할 수 있도록 했다.

 

따라서 농지를 취득할때는 그 취득 목적을 명확히 해야 하고,

일단 취득했으면 취득 목적대로 이용해야 한다.

 

농지를 취득 목적대로 활용하지 않으면 처분명령을 받고,

이를 팔 때는 양도소득세가 중과된다.

 

하지만 농지은행에 5년 이상 임대위탁할 경우에는 처분명령을 하지 않는다.

 

또한 8년 이상 임대위탁하면 양도소득세를

중과하지 않고 일반세율에 따라 과세한다.

 

나아가 설령 처분명령을 받았더라도 농지은행에 농지매도를 위탁해

협의중이면 3년간 처분명령과 이행감금을 유예받는 장점이 있다.

 

농지에 대해서는 종합부동산세를 부과하지 않는다.

 

농지 소재지에서 자경하든, 외지에 거주하면서 때때로 손을 보든,

심지어는 임대를 준 경우든 관계없이 농지에 대해서는 종합부동산세를 부과하지 않는다.

 

만약에 경기상황이 호전되면 이 제도로 현재의 침체된 토지시장이 활성화될 것으로 보인다.

 

[어느 정도의 농지를 매입할 수 있을까?]


농지를 매입하는 입장에서 가장 관심 있는 부분은

' 내가 과연 어느정도 면적을 매입할 수 있는가?' 하는 문제이다.

 

헌법과 농지법은 경자유전(耕者有田)의 원칙을 규정하고 있으므로

농업인이 아니면 원칙적으로 농사의 소유를 금하고 있다.

 

일반인 중에서 취득하려는 농지면적이 최소한 1천㎡(약 303평) 이상이어야

하는 것으로 알고 있는 경우가 많지만 반드시 그런 것은 아니다.

 

농지를 매입할 수 있는 면적은 기존에 농사를 짓고 있는 농업인인지,

아니면 신규로 농사를 처음 지으려고 하는 사람인지에 따라 다르다.

 

주말.체험농장용으로 취득하여는 경우에도 그 면적이 다르다.

 

기존에 영농활동을 하던 사람이 농사를 더 짓기 위해

추가로 농지를 취득하는 경우에는 취득하는 면적이 얼마인지 중요하지 않다.

 

10㎡도 가능하고, 1만㎡도 가능하다.

농지법은 농업인이 능력만 되면 제한 없이 농지를 소유할 수 있도록

농지소유상한제를 폐지했다.

 

이 경우 농업인은 농지원부를 자신이 농업인임을 증명해야 한다.

 

문제는 처음으로 농업경영을 위해 농지를 취득하는 경우이다.

 

외지인이 농업인이 되기 위해 처음 농지를 매입하고자 할 때는

그 면적이 최소한 1천㎡ (약 303평)이상이어야 하는 것이 원칙이다.

 

다만 전에는 자신이 매입하는 면적 전체가 반드시 1천㎡ 이상이어야 했으나

현재는 농지법이 개정되어 1천㎡ 전부를 매입할 필요는 없고,

자신이 매입한 부분과 다른 사람의 농지를 임차해 합한 면적이 1천㎡이상이면 된다.

 

이 경우 농지 취득자격증명을 신청할 때 부족한 면적은

다른 사람의 농지를 빌려 사용한다는 농지임대차계약서

또는 농지사용대차계약서를 첨부하면 된다.

 

그런데 실제로 농업인이 되고자

다른 사람 농지 일부를 임차해 1천㎡를 맞춘다는 것은 그리 쉬운 일은 아니다.

 

이것이 가능하려면 그 지역에 농지를 합법적으로 임대할 수 있는 자격이 있는 사람이어야 한다.

 

예를 들어

농사짓다 군입대를 한 사람의 농지를 빌리든지,

아니면 상속받은 사람이 농사를 짓지 않는 경우 그 농지를 취득해 농사를 빌려야 한다.

 

아니면 1996년 1월 1일 이전에 농지를 취듣해 농사를 짓던 사람의 농지라도 좋다.

 

이 같은 경우가 아니면 외지인이 농지를 취득할 때는

기본적으로 1천㎡ 이상이어야 한다고 알아두면 된다.

 

다만 외지인이 1천㎡가 안 되는 농지를 취득해 농업인이 될 수 있는 경우가 있다.

 

농사 중에서도 고정식 온실.버섯재배사. 비닐하우스와 같이 주로 특용작물을 재배하기 위해

일정한 시설을 설치할 경우에는

그 시설 부지 면적이 330㎡(약 100평) 이상이 되게끔 면적을 확보하면 된다.

 

이 경우에는 농지취득자격증명 신청시 첨부하는 농업경영계획서에

이 시설을 설치해 농사를 짓겟다는 내용을 기재해야 한다.

 

또 하나 외지인이 주말 등을 이용해 취미 또는 여가활동으로

농작물을 경작하거나 다년성 식물을 재배하는 소위 주말. 체험 영농을 하고자 하는 경우에는

앞에 설명한 면적기준과 다른 기준이 적용된다.

 

주말.체험용으로 농지를 취득할 경우

취득할 수 있는 농지 면적은 1천㎡(약303평)미만으로 한정되어 있다.

 

303평 미만의 밭이 매물로 나왔다면(1천㎡가 안 되므로)농사를

전문적으로 짓기 위해서는 취득할 수 없고,

주말.체험용으로 취득할 수 있다는 의미이다.

 

여기서 1천㎡라고 함은 전 세대원이 소유한 면적을 기준으로 한 것이다.

 

따라서 남편이 이미 600㎡농지를 소유하고 있다면 부인은 400㎡를 넘게 매입할 수 없다 

 [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산명의신탁이란?

대내적으로 명의신탁자(실제 소유자)가 부동산의 소유권을 보유하여 이를 관리 수익하기로 하면서

등기부상의 소유 명의만을 명의수탁자 앞으로 해 놓는 것을 말한다.

이번 시간에는 부동산 명의신탁에 대한 행정적 제재(과징금), 형사처분, 공소시효 등에 대해 정리해 보겠다.

◇ 부동산명의신탁에 대한 행정적 제재(과징금)

1995년 7월 1일부터 시행된 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하, ‘부동산실명법’이라 한다) 제3조 제1항은 “누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.”고 규정하고 있고,

“명의신탁약정은 무효로 한다.”(제4조 제1항), “명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다.”(제4조 제2항)고 하여,

제3조 제1항에 위배된 명의신탁의 민사적 효력을 원칙적으로 부인하고 있다.

한편, 부동산실명법은 위와 같이 명의신탁의 민사적 효력을 부정하는 것에서 나아가,

행정적 제재와 형사처벌까지 규정하고 있다.

먼저, 행정적 제재에 대해 살펴보면,

부동산실명법은 명의신탁자에게 해당 부동산 평가액(소득세법 제99조에 따른 기준시가로서, 구체적으로 토지의 경우는 개별공시지가)의 100분의 30분에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다고 규정하고 있고(제5조 제1항 제1호),

부동산실명법 시행령은 원칙적으로 과징금 부과시의 부동산의 평가액과 의무위반 경과기간에 따라 과징금의 비율을 달리 하고 있다(제3조의 2 별표).


①부동산평가액을 기준으로 하는 과징금 부과율


부동산평가액

과징금부과율

5억 이하

5억초과 30억 이하

30억초과

05%

10%

15%

②의무위반 경과기간을 기준으로 하는 과징금 부과율


의무위반 경과기간

과징금 부과율

1년 이하

1년 초과 2년 이하

2년 초과

05%

15%

15%


위 2가지 표를 예를 들어 설명하면,

부동산평가액이 4억원인 경우, 과징금 부과율이 5%가 되고, 여기에 의무위반 기간이 2년을 초과했다면 과징금 부과율은 15%가 된다.

두가지 과징금 부과율을 합산한 20%(= 5% + 15%)가 최종 과징금 부과율이 되고, 부동산평가액 4억원에 20%를 곱한 금액인 8천만원이 과징금이 되는 것이다.

참고로, 부동산실명법 시행령은 과징금 감경과 관련하여,“조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다.”고 규정하고 있는데,

위 규정상 감경여부는 필수사항이 아니라 관할관청의 재량사항이다(대법원 2005두3257 과징금부과처분취소).

한편, 부동산실명법은 명의신탁자(실제 소유자)에게만 과징금 부과를 규정하고 있으므로,

명의수탁자(등기 명의자)에게는 과징금이 부과되지 않는다.

또한, 명의신탁자의 경우에도 명의신탁의 등기가 해소된 때부터 5년이 지나면 제척기간이 경과되어 과징금이 부과되지 않는다.

◇ 부동산명의신탁에 대한 형사처벌과 공소시효

부동산실명법은 명의신탁에 대한 형사처벌로,

명의신탁자(실제 소유자)는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있고,

명의수탁자(등기 명의자)는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있다(제7조).

한편, 범죄행위가 종료한 후 일정한 기간이 경과하면 공소권이 소멸하여 처벌할 수 없게 되는데, 이를 공소시효라고 하며,

2007.12.21. 개정된 형사소송법 제249조는 각 범죄의 형량에 따른 각 공소시효 기간에 대해 규정하고 있다.

부동산실명법을 위반한 부동산 명의신탁의 경우를 살펴보면,

명의신탁자의 경우, 5년 이하의 징역형이 규정되어 있으므로, 공소시효는 7년이고,

명의수탁자의 경우, 3년 이하의 징역형이 규정되어 있으므로, 공소시효는 5년이 된다.

여기서, 공소시효 기간의 기산점이 문제되는데,

관련하여 명시적인 대법원 판례는 없는 것으로 보이나, 최근 등기명의자가 명의수탁자라 하여 부동산실명제법 위반으로 고발된 사안에서,

검찰이 최초 명의신탁 등기시점부터 5년이 경과하여 공소시효가 만료됐다는 이유로 공소권없음 처분을 한 것이 있다.

부동산실명법은 조세정의 차원에서 제정된 법률이므로,

위 법률의 취지상 부동산명의신탁의 형사처벌에 대해서는 최초 명의신탁 등기가 경료된 시점부터 공소시효가 진행된다고 보는 것이 맞을 것이다.

◇ 종중, 배우자 부동산명의신탁의 유효성과 행정제재, 형사처분

부동산실명법은 종중과 종중원간, 배우자간, 종교단체와 그 산하 조직간 부동산 명의신탁으로서, 조세 포탈, 강제집행면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 유효하다고 하였고,

이러한 경우에는 과징금 등 행정적 제재와 형사처분도 하지 않는다고 규정하고 있다(제8조). 





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접지(接地, earth)

감전 등의 전기사고 예방 목적으로 전기기기와 대지(大地)를 도선으로 연결하여 기기의 전위를 0으로 유지하는 것. 어스라고도 한다.


전기회로나 전기기기의 일부를 대지와 도선으로 연결하여 기기의 전위를 대지의 전위와 같은 0으로 유지하는 것을 말하며, 어스라고도 한다.


전류는 전위차가 있을 때 흐르는 것이므로, 이론상 접지가 되어 있는 전기기기에 사람의 몸이 닿아도 감전되지 않는다.


접지의 목적은 번개, 갑작스런 고전압 신호, 의도되지 않은 합선 (특히 고전압 도체와의 합선), 전기 장비와 신체의 접촉 등으로 생기는 전기 충격 및 화재 등으로부터 기기와 인체를 보호하려는 것이다. 전기 장비를 둘러싸는 케이스를 금속으로 만들고 이를 접지하면 케이스의 전위가 0으로 유지된다. 만일 접지가 되어 있지 않거나 접지 상태가 불량한 경우 케이스의 전위와 땅의 전위에 차이가 나타날 수 있다. 이 때 땅을 딛고 있는 사람이 손으로 이 케이스를 만지게 되면, 손과 발 사이에 전위차에 의한 전류가 신체를 통해 흐르게 되어 전기 충격을 받는 감전사고가 생긴다. 이를 방지하기 위해서는 규정된 방식으로 정확하게 접지를 해야 한다.


회로와 땅을 연결하는 금속 접지선 및 전극이 완벽한 도체가 아니기 때문에 필연적으로 접지 저항이 생긴다. 접지 저항이 크면 접지의 본래 목적인 안전, 기기 보호 등에 문제가 생길 수 있다. 접지 저항 값은 전기 안전의 표준으로 법규, 기준 등에 명시되어 있다.


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