작은 성좌의 별

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주택법상 알박기에 대한 매도청구요건 완화, 2007. 1. 11. 부터 시행

개정주택법상 매도청구를 하려면 다음 요건이 충족되어야 한다.

1. 지구단위계획결정이 필요한 주택건설사업일 것

ㅇ사업부지가 1만 제곱미터(3천평) 이상일것,

ㅇ국토의 계획및 이용에 관한 법률상 용도지구에 해당할 것,

ㅇ기타 시,도의 조례가 정한는 바에 따라 도시관리계획으로 결정된 용도지구일 것등

2. 당해 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보할 것

ㅇ 소유권을 확보하지 못해도 사용승락만 받아도 됨

3. 지구단위계획결정고시일 10년 이전에 당해 대지의 소유권을 확보하여 계속 보유하고 있는 자가 아닐 것

ㅇ 따라서 10년 이내의 소유권을 취득한 자만 해당된다.

4. 3개월 이상의 협의

매도청구의 대상이 되는 소유자와 사전에 3개월 이상의 기간동안 협의하여야 한다.

이때 주의할 것은 '사업승인신청시'에 3개월 이상 협의한 증빙자료를 첩부하여야 한다는 것이다.

따라서 이미 사업승인을 신청하였다면 이 건 규정에 의한 매도청구가 불가능하다는 점이다.

협의증빙자료란 단순히 구두로 매수협의를 한것으로는 부족하고, 내용증명우편으로 매수협의한 자료가 남아있어야 한다. 따라서 시행사로서는 사업승인신청을 하기전 3개월전부터 내용증명우편을 여러차례 보낸 후(최소한 한달에 한번 이상), 그 자료를 첨부하여 사업승인신청을 하여야 한다.

5. 사업승인

이상의 요건에 해당하고, 3개월 이상의 협의자료만 내면 사업승인을 해준다.

6. 매도청구소송

매도청구절차는 집합건물법이 적용되므로, 법원에 소송을 제기하고, 시가감정을 받은 후, 그 감정가로 매수하는 판결을 받는 것이다. 통상 5-6개월이 걸린다. 상대방이 항소나 상고를 하면 최종 대법원판결을 받을 때까지는 소유권을 이전받을 수 없으나, 사업진행에는 문제가 없다.

7. 분양승인

매도청구소송을 제기하여 법원에서 감정평가된 금액이 나오고 그 금액을 변제공탁하면 분양승인을 내 준다고 함, 따라서 소유자가 대법원까지 상고하더라도 사업을 진행하는데는 별 문제가 없다고 보여진다.

(이상 담당공무원에게 확인한 자료이지만 정확하지 않을 수 있음)

<참고>

주택법 제18조의2 (매도청구 등)
①제16조제2항제1호의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻은 사업주체는 당해 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제18조의3에서 같다)의 소유자(지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 당해 대지의 소유권을 확보하여 계속 보유하고 있는 자를 제외한다. 이 경우 대지의 소유기간 산정 시 대지소유자가 직계비속·직계존속 및 배우자로부터 상속으로 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)에게 그 대지를 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 사전에 3월 이상의 기간동안 협의하여야 한다. <개정 2007.1.11>
②제32조제1항의 규정에 의하여 인가를 받아 설립된 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다.
③제1항 및 제2항의 규정에 의한 매도청구는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조의 규정을 준용한다. 이 경우 구분소유권 및 대지사용권은 주택건설사업 또는 리모델링사업의 매도청구의 대상이 되는 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리로 본다. <개정 2005.7.13>

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주택사업부지내 소유자 불명 토지에 대한 처리

주택법 제18조의3 (소유자의 확인이 곤란한 대지 등에 대한 처분)

①제16조제2항제1호의 규정에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 당해 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자의 소재확인이 현저히 곤란한 경우에는 전국적으로 배포되는 2 이상의 일간신문에 2회 이상 공고하고, 그 공고한 날부터 30일 이상이 지난 때에는 제18조의2의 규정에 의한 매도청구대상의 대지로 본다.
②사업주체는 제1항의 규정에 따른 매도청구대상 대지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 주택건설사업을 시행할 수 있다.
③제2항의 규정에 따른 대지의 감정평가에 관하여는 시·도지사가 추천하는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.(2007. 1. 11. 개정)

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매도청구권의 함정-알박기식 근저당권, 압류, 가압류가 있을 경우의 처리

주택법(아파트시행사업)이나 도시및주거환경정비법(재건축사업 등)상 매도청구권을 행사하는 경우, 해당부동산에 근저당권이나 압류, 가압류가 있는 경우 어떻게 처리할 것인가?

특히 매도청구로 인한 감정가격(이하 '감정가격 내지 매매대금'이라 한다)을 상회하는 근저당권이나 압류,가압류가 있는 경우(이하 '근저당권 등'이라 한다) 또다른 알박기가 될 소지가 있다.

1. 근저당권 등의 피담보채권액보다 감정가격이 적거나 같은 경우

매도청구권 행사로 매수하는 자(이하'매수자'라 한다)는 매도인에게 동시이행항변으로 그 근저당권 등의 피담보채무액 상당의 매매대금(감정가격)의 지급을 거절할 수 있고, 매수자가 대위변제 후 매도인에게 구상금채권으로 상계할 수 있다.

2. 근저당권 등의 피담보채권액이 감정가격을 초과하는 경우

매수인으로서는 매매대금을 전혀 지급하지 않고 소유권을 이전받아 매매대금을 초과하는 금액에 대해서는 저당채무를 대위변제하고 매도인에게 구상해야 하는데, 문제는 알박기목적으로 매도청구 목적물에 시가보다 몇배나 되는 금액으로 근저당설정, 압류, 가압류하는 경우 어떻게 처리할 것인가 이다.

이런 알박기 상황이면 통상 매도인은 자력이 없는 경우가 대부분이어서 먼저 변제하더라도 구상이 어렵다. 예를 들어 감정가격이 1억원인데, 10억원의 가압류가 되어 있으면 매수자가 일단 해방공탁을 하고, 가압류를 말소시킨 후 가압류채무 부존재확인청구 등의 본안소송을 제기하여 가장채권임을 다투어야 한다. 10억원의 근저당권이 있어도 일단 대위변제하여 근저당권을 말소시켜야 하는 부담이 있어, 결국 알박기목적이 달성되는 결과가 된다.

이런 알박기를 해결하려면 매도청구소송에서 근저당권자 등도 피고로 하여, 감정가격의 범위내에서 지급받은 후 근저당권등기등을 말소하라는 선이행판결이 필요한데, 현재 법규정상 이런 내용의 판결이 어렵기 때문에 매도청구권 규정에서 근저당권자등도 피고로 할 수 있는 내용으로 입법적으로 해결되어야 할 것이다

주택건설촉진법 시행령

제9조 (주택건설사업자등의 범위 및 등록기준등)
①법 제6조제1항에 규정된 "대통령령으로 정하는 호수"는 단독주택의 경우에는

  20호로, 공동주택의 경우에는 20세대로 하며, "대통령령으로 정하는 면적"은 1만제곱미터로 한다. 

②법 제6조제4항의 규정에 의한 등록기준은 다음 각호와 같다.

1. 자본금 3억원(개인의 경우에는 자산평가액 6억원)이상
2. 주택건설사업자의 경우에는 건설기술관리법시행령 별표 1의 규정에 의한 건축

   분야기술자 1인이상, 대지조성사업자의 경우에는 동시행령 별표 1의 규정에 의한 토목분야기술자 1인이상

3. 사무실 33제곱미터이상

③주택건설사업자로 등록한 자가 대지조성사업을 함께 영위하고자 등록할 때에는

  제2항의 규정에 의한 대지조성사업자의 등록기준에 적합한 기술자를, 대지조성사업자로 등록한 자가 주택건설사업을 함께 영위하고자 등록할 때에는 제2항의 규정에 의한 주택건설사업자의 등록기준에 적합한 기술자를 각각 확보하여야 한다.

제9조의2 (주택건설사업자등의 등록)

①법 제6조제1항의 규정에 의하여 주택건설사업자 또는 대지조성사업자로 등록

  을 하고자하는 자는 건설교통부령으로 정하는 바에 의하여 등록신청서를 건설교

통부장관에게 제출하여야 한다.

②건설교통부장관은 제1항의 등록신청서를 접수한 때에는 등록기준에의 적합여부, 사업실적의 유무 및 법 제6조의2 및 법 제7조 각호의 사유에의 해당여부를 확인한 후 적합하다고 인정하는 자에 대하여는 이를 주택건설사업자등록부 또는 대지조성사업자등록부에 등재하고 등록증을 신청인에게 교부하여야 한다. 

③제1항의 규정에 의하여 등록신청서를 제출하는 자는 건설교통부령으로 정하는 등록수수료를 납부하여야 한다.

④제2항의 규정에 의하여 등록증을 교부받은 자(이하 "등록업자"라 한다)는 등록사항에 변경이 있을 때에는 변경사유가 발생한 날로부터 30일이내에 건설교통부령이 정하는 바에 따라 신고하여야 한다. 다만, 건설교통부령이 정하는 경미한 사항은 그러하지 아니하다.

위 법을 참고하시고 자본금 3억원이상의 주식회사을 설립하고 사무실 33평방미터 이상을 임차하여 임대차계약서을 갗추고 건축기사 1명을 채용한후 관할구청 주택과에 신고하면 주택건설사업자가 나옵니다.

위 사업자을 가지고 있는 사람은 공동주택의 시행사. 또는 사업주체 라고 합니다.

위 주택건설사업자등록이 있어야 상가 및 아파트을 시행할수 있고요.

위 공사을 시공할수 잇는 자격은 건설업등록을 한자가 시공을 합니다.

건설업등록은 자본금 5억이상의 법인과 건축기사등 5명과 사무실 33평방미터 이상을 건선공제조합 94좌(약 1억원)을 가지고 있는 건설회사를 말합니다.

정비사업 전문관리업

재건축이나 재개발을 위한 시행사는 별도로 법으로 [정비사업전문관리업]이란 명칭을 사용하고 있습니다.
참고로 2003년 7월1일에 시행한 [도시및주거환경정비법]과 [도시및주거환경정비법시행령] 중에서 [정비사업전문관리업] 조항을 보면 아래의 법 조항과 같습니다.
이중에서 등록에 관하여 보면 일단 법인일 경우 자본금 오억원이 필요하고, 관련자격증 소지자로 총인원은 5명 이상 필요한데, 그 중 건축사, 기술사 중 1명 이상은 반드시 필요하고 변호사, 회계사, 감정평가사중 1인 이상도 필요하나 만약 법무법인, 회계법인, 감정평가법인과 업무협약을 할 경우 이 자격증을 소지한 사람은 필요치 않습니다.
이렇게 해서 총5명인데, 건축사, 기술사, 변호사, 회계사, 감정평가사, 세무사, 법무사 중 5명이 필요합니다.
단, 이중 법인과 업무협약을 할 경우에는 2개의 법인까지 가능하고 2인으로 산정합니다.

[도시및주거환경정비법]
제5장 정비사업전문관리업

제69조 (정비사업전문관리업의 등록) ①정비사업의 시행을 위하여 필요한 다음 각호의 사항을 추진위원회 또는 조합으로부터 위탁 받거나 이와 관련한 자문을 하고자 하는 자는 대통령령이 정하는 자본·기술인력 등의 기준을 갖춰 건설교통부장관에게 등록하여야 한다. 다만, 주택의 건설·감정평가 등 정비사업관련 업무를 하는 정부투자기관 등으로 대통령령이 정하는 기관의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 조합 설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행

2. 조합 설립인가의 신청에 관한 업무의 대행

3. 사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성

4. 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 대행

5. 사업시행인가의 신청에 관한 업무의 대행

6. 분양 및 관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행

7. 설계도서의 검토 및 공사비 변동내역의 검토

8. 그밖에 조합의 업무 중 조합이 요청하는 것

②제1항의 규정에 의한 등록의 절차 및 방법, 등록수수료 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제70조 (정비사업전문관리업자의 업무제한 등) 정비사업전문관리업자는 동일한 정비사업에 대하여 다음 각 호의 업무를 병행하여 수행할 수 없다.

1. 건축물의 철거

2. 정비사업의 설계

3. 정비사업의 시공

4. 정비사업의 회계감사

5. 그밖에 정비사업의 공정한 질서유지에 필요하다고 인정하여 대통령령이 정하는 업무

제71조 (정비사업전문관리업자와 위탁자와의 관계) 정비사업전문관리업자에게 업무를 위탁하거나 자문을 요청한 자와 정비사업전문관리업자 사이의 관계에 관하여 이 법에 규정이 있는 것을 제외하고는 민법 중 위임에 관한 규정을 준용한다.

제72조 (정비사업전문관리업자의 결격사유) ①다음 각 호의 1에 해당하는 자는 정비사업전문관리업자의 등록을 신청할 수 없으며, 정비사업전문관리업자의 업무를 대표 또는 보조하는 임직원이 될 수 없다.

1. 미성년자·금치산자 또는 한정치산자

2. 파산자로서 복권되지 아니한 자

3. 금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료(종료된 것으로 보는 경우를 포함한다)되거나 집행이 면제된 날부터 2년이 경과되지 아니한 자

4. 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자

5. 이 법을 위반하여 벌금형의 선고를 받고 1년이 경과되지 아니한 자

6. 제73조의 규정에 의하여 등록이 취소된 후 2년이 경과되지 아니한 자

7. 법인의 업무를 대표 또는 보조하는 임직원 중 제1호 내지 제6호의 1에 해당하는 자가 있는 법인

②정비사업전문관리업자의 업무를 대표 또는 보조하는 임직원이 제1항 각 호의 1에 해당하게 되거나 선임 당시 그에 해당하는 자이었음이 판명된 때에는 당연 퇴직한다.

③제2항의 규정에 의하여 퇴직된 임직원이 퇴직전에 관여한 행위는 그 효력을 잃지 아니한다.

제73조 (정비사업전문관리업의 등록취소 등) ①건설교통부장관은 정비사업전문관리업자가 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 그 등록을 취소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 업무의 전부 또는 일부의 정지를 명할 수 있다. 다만, 제1호·제6호 및 제7호에 해당하는 때에는 그 등록을 취소하여야 한다.

1. 사위 그 밖의 부정한 방법으로 등록을 한 때

2. 제69조제1항의 규정에 의한 등록기준에 미달하게 된 때

3. 고의 또는 과실로 조합에게 계약금액(정비사업전문관리업자가 조합과 체결한 총계약 금액을 말한다)의 3분의 1 이상의 재산상 손실을 끼친 때

4. 제74조의 규정에 의한 보고·자료제출을 하지 아니하거나 허위로 한 때 또는 조사·검사를 거부·방해 또는 기피한 때

5. 제75조의 규정에 의한 보고·자료제출을 하지 아니하거나 허위로 한 때 또는 조사를 거부·방해 또는 기피한 때

6. 최근 3년간 2회 이상의 업무정지처분을 받은 자로서 그 정지처분을 받은 기간이 합산하여 12월을 초과한 때

7. 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 이 법이 정한 업무를 수행하게 하거나 등록증을 대여한 때

8. 그밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분에 위반한 때

②제1항의 규정에 의한 등록의 취소 및 업무의 정지처분에 관한 기준은 대통령령으로 정한다.

제74조 (정비사업전문관리업자에 대한 조사 등) ①건설교통부장관은 정비사업전문관리업자에 대하여 그 업무의 감독상 필요한 때에는 그 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출 그밖에 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 영업소 등에 출입하여 장부·서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있다.

②제1항의 규정에 의하여 출입·검사 등을 하는 공무원은 그 권한을 표시하는 증표를 지니고 이를 관계인에게 내보여야 한다.

[도시및주거환경정비법시행령]
제5장 정비사업전문관리업

제64조(정비사업전문관리업의 등록요건 등) ①법 제69조제1항의 규정에 의한 정비사업전문관리업의 자본·기술인력 등의 기준은 다음 각호와 같다.

1. 자본금 10억원(법인인 경우에는 5억원) 이상

2. 다음 각목에 해당하는 인력을 5인 이상 확보하되. 최소한 3인은 서로 다른 목에 해당하는 자이어야 한다.

가. 건축사 또는 국가기술자격법에 의한 도시계획 및 건축분야 기술사와 건설기술관리법시행령 제4조의 규정에 의하여 이와 동등하다고 인정되는 특급기술자(정비사업에 3년 이상 종사한 자에 한한다)

나. 공인중개사 및 금융기관에 근무한 자로서 부동산의 취득·처분·관리·개발 등의 업무에 5년 이상 종사한 자

다. 감정평가사·공인회계사 또는 변호사로서 정비사업 관련업무에 3년 이상 종사한 자

라. 부동산관련 석사 이상의 자로서 부동산의 취득·처분·관리·개발 또는 자문 등의 업무에 3년 이상 종사한 자

마. 정부기관·정부투자기관 또는 제2항에 해당하는 기관에서 5년 이상 근무한 자로서 부동산의 취득·처분·관리·개발 등의 업무에 3년 이상 종사한 자

②법 제69조제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 기관"이라 함은 다음 각호의 기관과 건설교통부장관이 이에 준한다고 인정하여 관보에 고시하는 기관을 말한다.

1. 대한주택공사법에 의해 설립된 대한주택공사

2. 국유재산의현물출자에관한법률시행령 제2조제27호의 규정에 의한 한국감정원

제65조(등록의 절차 및 수수료 등) ①법 제69조제1항의 규정에 의하여 정비사업전문관리업자로 등록하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 등록신청서 및 관계서류를 건설교통부장관에게 제출하여야 한다.

②건설교통부장관은 제1항의 등록신청서를 접수한 때에는 등록기준의 적합여부를 확인한 후 적합하다고 인정하는 자에 대하여는 이를 정비사업전문관리업자등록부에 등재하고 건설교통부령이 정하는 등록증을 교부하여야 한다.

③법 제69조제1항의 규정에 의하여 정비사업전문관리업자로 등록을 하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 등록수수료를 납부하여야 한다.

④정비사업전문관리업자(제64조제2항에 해당하는 기관을 제외한다)는 등록사항에 변경이 있는 때에는 변경사유가 발생한 날부터 30일 이내에 건설교통부령이 정하는 바에 따라 신고하여야 한다.

제66조(정비사업전문관리업자의 업무제한 등) 법 제70조제5호에서 "대통령령이 정하는 업무"라 함은 정비사업전문관리업자가 시공사와 다음 각호의 1의 관계에 있을 때 당해 시공사가 수행하는 정비사업에 대한 법 제69조제1항 각호의 업무를 말한다.

1. 정비사업전문관리업자가 법인인 경우에는 독점규제및공정거래에관한법률 제2조제3호의 규정에 의한 계열사의 관계

2. 정비사업전문관리업자가 시공사에게 또는 시공사가 정비사업전문관리업자에게 자본금을 출자한 관계

제67조(정비사업전문관리업자의 등록취소 및 영업정지처분 기준) 법 제73조제2항의 규정에 의한 등록취소 및 업무정지처분의 기준은 별표 4에 의한다.

          1) 지역분석 및 입지분석 
              (1) 지리적여건 및 주위환경 
           - 기존시가지와의 연계성과 인접한 주변단지 및 도로망과 주변의 지리적 요건  분석 
           - 대상면적의 총면적, 수용인구(세대수) 등을 고려한 발전 가능성 분석
           - 주변의 교통, 행정, 교육 등의 생활 환경과 주거 환경분석       

             (2) 대상 부동산 개별필지 현황분석
           - 대상 부동산의 지목, 공급용도, 면적 및 주변 지리적 여건과 건축시 아파트  

             방향배치 가능성 분석  
           - 대상부동산(필지)의 이용상황 및 필지 주변의 도로 상황과 주변 현황분석
           - 건물(아파트) 건축의 실행 가능성분석과 대상필지에 대한 각종 인 . 허가확인 
              (3) 인근지역(토지)과의 비교분석
           - 대상 지역과 주변의 다른 아파트 부지등과의 토지형상, 지리적 여건 등을  

              비교 분석(장 . 단점 비교)
             (4) 인근지역 발전동향
           - 대상지역에 학교, 공공시설, 상업지구, 관광지구, 산업도시 등의 조성 계획과 

             도로, 철도 등의 개통 등을 고려한 인근지역과의 발전 동향 분석     

      2)  인구추이 및 교통환경 분석
       (1) 인구추이
          - 세대 및 남 . 여별 인구
          - 읍.면.동별 세대 및 인구

       (2) 교통조건
          - 주변 교통편까지의 거리(전철, 버스등) 및 현재의 교통사정 등에 대한분석
          - 대도시간의 교통망 및 연결국도의 확장공사의 상황과 앞으로 발전 가능한  교통상황분석
  
   2. 사업부지 분석
     1) 부지의 조건분석
       - 지목, 면적, 대지폭, 형상, 도로조건, 도시계획관계, 용적율 분석 
     2) 대안의 제시 및 분석
       - 해당 부지의 법적 공급규모 제한 사항을 감안한 앞으로 공급될 건축물의 평형과   

        규모의 제시 및 분석

   3. 건축계획
     1) 건축개요
        - 소재지, 건축개요(아파트 동수 및 세대수, 상가 동수 및 세대수), 연면적,       

            건축면적, 건폐율, 용적율, 건축구조, 건축비, 鈴怠체?BR>      2) 공동주택 개요
        - 평형, 세대수, 전용/주거공용/기타공용, 지하주차장, 계약면적 등
     3) 부문별 분양예정가
        - 세대수, 평당분양예정단가, 세대별분양 예정가격, 총분양가 등
  

  4. 분양가격 결정(분양가 자율화)
     1) 분양가격(원가 연동제)
        (1) 정의 : 주택분양가격을 택지비와 건축비에 연동시켜 결정
        (2) 적용범위
           - 민간주택사업자가 건설, 공급하는 주택
           - 주택조합이 일반에게 분양하는 주택
     2) 산출가격기준 : 토지가격+건축비(적정이윤 포함)
     3) 결정방법 : 실제거래가격 참작하여 결정

  5. 사업성분석

     1) 사업 필요경비 계산
     2) 분양수입 및 사업비 비교   
     ※ 사업수지 분석표(뒷면 참조)

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 M/H 부지매입 

    1. M/H부지 시장조사 및 선정
 
    2. M/H부지 계약체결
      1) 위 치
      2) 면 적
      3) 계약조건
          (1)임대기간
          (2)임대료
          (3)철거예치보증금 
          (4)지역개발공채
 
   3. M/H 운영계획 및 광고계획 수립
 
   4. 가설건축물 신고 및 신고필증(동사무소에 신고) 
 
   5. M/H 착공 및 준공
 
   6. 융자협의
     - 주택은행 선부동 지점(주택은행 본점협의)
     - 기금대출, 대출대상, 대출신청시기, 대출금액, 대출금리, 대출기간, 상환방법   
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사업승인

    1. 사업계획승인  
      1) 근거
        - 주택건설촉진법 제33조(영32조, 규칙제19조)
        - 주택건설기준등에관한규정 및 규칙
      2) 대상
        - 20세대 이상의 공동 주택 또는 20호 이상의 단독 주택을 건설, 공급
      3) 성질
        - 사업승인은 대물적, 대인적인 허가로서 건축허가를 의제하면서 주거공간 확보를 위하

           여   주택과 부대, 복리시설에 대한 항목별 승인을 받아야하는 복합적 허가
      4) 신청 접수 및 승인권자
        - 건축법에 의한 일반 건축허가의 허가권자 - 시장
        - 주촉법에 의한 사업계획승인권자 - 건설교통부장관(지역특성 및 업무의 신속성 감안 -             시 . 도지사 위임)
      5) 사업계획의 승인 신청
        - 토지이용계획에 의한 부대, 복리시설의 적정배치
        - 주촉법의 설계도서작성기준 및 관계법령에 적합하게 작성
        - 건축법에 의한 건축물의 높이제한, 일조권, 확보, 피난, 방화등과 도시계획법, 산림법, 

          도로법 등의 관련법까지 종합적으로 검토              
      6) 제출서류
         - 사업계획승인신청서(주촉법시행규칙 제28호 서식) 및 주택건설사업계획서(동규칙  

                제28호의2서식)
         - 주택 . 부대시설 및 복리시설의 배치도                      
         - 건축법시행령 제9조제1항의 규정에 의한 건축허가시의 제출도서
         - 대지조성공사 설계도서(대지조성공사를 우선 시행하고자 하는 경우 포함)
         - 도시계획법시행령 제25조제1항제3호 및 동령 제26조제2항제3호의 사항을 기재한             

          서류(토지의 수용 및 사용하고자 하는 경우)
         - 주택건설촉진법 제33조제8항의 규정에 의한 공공시설의 귀속에 관한 사항을 기재한 서류

         - 주택건설촉진법 제34조의 4(공동사업주체의 사업시행) 각호의 사실을 증명하는

                서류(공동사업시행의 경우에 한함)
         - 간선시설설치 계획도(축척 1/10,000～ 1/50,000 도면)
         - 도시계획확인원 또는 토지이용계획확인서
         - 토지등기부등본(사업주체가 국가, 지방자치단체 또는 대한주택공사인 경우 제외)
         - 토지사용승낙서(사업주체가 국가, 지방자치단체 또는 대한주택공사인 경우 제외)
         - 도시계획법 제 12조의 규정에 의한 도시계획결정을 요하는 사항이 있을 경우

      7) 사업계획승인 고시(공고)내용
         - 사업명
         - 사업시행지의 성명 . 주소
         - 사업시행자의 위치 . 면적 .규모
         - 사업시행기간
         - 관계법령에 의한 고시사항
         - 타법률에 의한 허가. 인가 .승인사항에 의제 사항이 있을 때 그 내용
      8) 사업계획의 승인내용
         - 도시계획구역 안에서 행위허가,타인 토지에의 출입허가, 동시계획의 결정(지역, 지구의

            지정은 제외) , 도시계획사업시행자 지정, 실시계획의 인가
         - 토지구획정리사업지구 안에서의 행위허가 (토지구획정리사업법 제 39조)
         - 도로공사시행허가, 도로점용허가 (도로법 제34조,제40조)
         - 공유수면 점용 . 사용허가 (공유수면관리법 제4조)
         - 하천공사 시행허가 . 하천의 점용 . 사용의 허가(하천법 제23조,제25조)
         - 유통산업발전법 제16조의 규정에 의한 시장의 개설허가
         - 택지개발예정지구 안에서의 행위허가 (택지개발촉진법 제 6조)
         - 건축허가 . 임시 가설건축물의 신고 (건축법 제8조,제15조)
         - 보안림 안에서의 행위허가 . 산림형질변경
         - 수도법에 의한 전용상수도 설치의 인가(수도법 제36조)
         - 지하수법 제7조 또는 제8조의 규정에 의한 지하수개발 .이용의 허가 또는 신고
         - 사도법 제4조의 규정에 의한 개발허가
 
   2. 착공계 제출
 
   3. 착공 및 착공신고
 
   4. 홍보요원 선발
 
   5. 각종 통일양식 및 홍보물 발주 및 납품분양 보증서 및 감리비 예치

      보증서 발급
 
   6. M/H 집기비품 및 소모품 구입

   7. 홍보요원 사전교육

   8. 분양홍보 자료집 작성

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.분양승인

 1. 입주자 모집시기(공급규칙 제7조)

  1) 기준공정 후 분양하는 경우
    대한주택보증(주)로부터 주택분양보증 또는 주택임대보증을 받거나 당해 주택의 사용검사에

   대하여 시공권이 있는 등록업자로서 자본금 및 주택건설실적 등을 고려하여 시장.군수 또는

   자치구의 구청장이 인정하는 자 2인이상의 연대보증을 받아 공증받고 대지의 소유권을

    확보해야 함

    <입주자모집을 할 수 있는 건축공정(제7조 관련)> 

첨부파일 참조
  2) 착공 후 분양하는 경우
    건축공사를 착공한 후 건축공정이 별표의 기준공정에 당하기 전에 입주자를 모집하고자 

     할 때에는 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하고 대한주택보증(주)로부터 주택분 

     양보증 또는 주택임대보증을 받아야 함

     ◆분양보증◆
  
   1. 보증종류    :  주택분양보증

   2. 대상과 책임 :  사업주체가 파산등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게되는
                    경우 당해주택의 분양(사용검사 포함)의 이행 또는 납부 한
                    입주금의 환급  이행의 책임

   3. 보증채권자  :  당해 주택사업의 입주예정자

   4. 주 채 무 자 :  당해 주택 사업의 사업주체

   5. 보 증 금 액 :  주채무자가 당해 주택사업의 입주예정자로부터 받게 될 입주금
                    (입주자대환자금 포함) 전액
   6. 보  증  료  : 

                          첨부파일 참조

   7. 보 증 기 간 : 당해 주택사업의 입주자 모집공고승인일로부터 사용검사일까지

   8. 보 증 해 지 : 당해 주택에 대한 사용검사증 사본제출시

   9. 기       타 :  보증승인이전에 사업부지를 주택분양신탁계약에 의해 신탁등기해
                    야 하는 경우
                    - 최근 2년간 자기자본 잠식
                    - 부채비율 700% 초과
 
  10. 구 비 서 류 : (1) 사업계획승인서 사본(승인조건 첨부)     
                   (2) 입주자모집공고승인신청서(안)           
                   (3) 주택공급계약서(안)                     
                   (4) 양도각서(소정서식) 및 그 공증에 필요한 
                       위임장 등                              
                   (5) 사업주체명의변경동의서(소정서식)       
                   (6) 금융거래상황확인서                     
                   (7) 금융거래정보제공동의서(소정서식)
                   (8) 국세 및 지방세 완납 또는 유예증명서
                   (9) 감리자에게 제출하는 계획공정표
                   (10) 토지등기부등본
                   (11) 지적도
                   (12) 토지조서(사업계획승인신청시 제출분)
                   (13) 토지매매계약서 및 대금납부영수증(필요시)
                   (14) 주택건설사업현황(소정서식) 및 주택건설실적 확인서
                   (15) 공동사업약정서 또는 도급계약서(필요시)
                  (16)마감자재목록표(소정서식)또는 분양카다록(마감자재목록이 기재된).

                     다만, 보증심사시 마감자재목록이 확정되지 않은 경우에는 보증서 발급후

                     2월 이내 징구.
                   (17) 모델하우스 비디오촬영물(모델하우스가 없는 경우 제외)
                   (18) 기타 심사에 필요한 서류   

 2. 입주자 모집조건(공급규칙 제7조)

  1) 소유권 확보시
     대지에 저당권등 제한등기가 설정되어 있는 때에는 그 저당권을 말소한 후에 입주자를

       모집.  다만, 다음에 해당하는 경우에는 제외

    - 사업주체가 영 제31조의2 제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 융자를 받기 위하여   

      당해 금융기관에 대하여 저당권을 설정한 경우
     .* 당해 주택의 입주자에게 주택가격의 일부 공제를 목적으로 국민주택기금이나 금융기 

        관으로부터 주택건설자금의 융자를 받는 경우
  2) 소유권 미확보시
    대지의 사용승낙을 얻어 주택을 건설하는 경우에는 입주자를 모집하기 전에 당해 대지  

    의 소유권을 확보해야함

     - 예  외                 
     *대지의 소유자가 국가 또는 지방자치단체인 경우
     *사업주체가 공동사업에 의하여 조성된 택지를 공급받아 주택을 건설하는 경우에는   

      당해 공공사업의 시행자와 택지분양계약을 체결하여 당해 택지를 사용할 수 있는 권   

     원을 확보한 경우

 3. 입주자 모집절차(공급규칙 제8조)

  1) 입주자모집 승인신청
   - 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 공개모집하여야 하며, 다음 각 호의 서류     

  를 갖추어 시장 또는 군수의 승인을 얻어야 함

    * 입주자모집공고안
    * 당해 주택이 건설되는 대지의 등기부등본(승인신청일전 7일 이내에 발행)
    * 보증서.공증서.건축공정확인서 및 대지사용승낙서(해당되는 자)
   - 시장.군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장등”이라 한다)은 사업주체로부터 입주자 

      모집공고안의 승인신청이 있는 경우에는 승인신청일부터 5일 이내에 승인여부를 결정  

     하고, 입주자모집공고안을 승인한 때에는 그 승인내용을 한국주택은행에 통보해야 함
  2) 입주자모집공고
   - 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 일간신문 또는 당해 주택건설지역 거주자  

     가 쉽게 접할 수 있는 일정한 장소에 게시공고.  다만, 청약예금제도 실시지역중 수도권.광역시

     및 도청소재지에서 100호 또는 100세대 이상의 주택을 공급하거나 시장등이 투기 및

     과열경쟁의 우려가 있다고 인정하는 경우에는 일간신문에 공고  
   - 입주자모집공고는 최초신청접수일부터 5일 이전에 다음 각호의 사항을 포함하여 공고.사업주

    체명,시공업체명,연대보증인 및 사업주체의 등록번호 .주택의 건설위치 및 공급세대수

    (특별공급 및 단체공급이 있는 경우에는 공급방법별로 세대수를 구분)
    *호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적
    *주택의 공급신청자격,신청시의 구비서류,신청일시 및 장소
    *분양가격 및 임대보증금,임대료와 청약금?계약금?중도금 등의 납부시기 및 납부방법
    *대한주택보증주식회사의 분양보증을 받은 경우에는 그 내용
    *입주자에 대한 융자지원내용
    *부대시설 및 복리시설의 내용(주민운동시설의 경우에는 시설의 종류와 수)
    *입주자 또는 예비입주자선정일시 및 방법
    *당첨자의 발표일시?장소 및 방법
    *이중당첨자 및 부적격자의 처리 및 계약취소에 관한 사항
    *입주자의 계약일?계약장소 등의 계약사항
    *입주예정일
    *기타 시장 또는 군수가 필요하다고 인정하는 사항
   - 공동주택의 공급면적을 세대별로 표시하는 경우에는 공용면적과 전용면적으로 구분하 

      여 표시.   
   - 공급면적은 전용면적과 계단?복도?현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적 및  

     지하층의 면적을 합한 면적(주거공용면적)으로 표시하고 주거공용면적을 제외한 관리   

    사무소,노인정 등 기타 공용면적은 이와 따로 표시
   - 사업주체는 입주자 모집공고 및 안내서 또는 광고물(팜프렛등)제작시 주택의 융자금    

    액,융자조건,융자기관,상환방법,이율 및 분양보증내용 등을 자세히 명시   
   - 교통거리의 표기는 지도상 거리가 아닌 통상 사용하는 도로기준으로 산정하고 시간은   

    교통이용수단을 표기

   - 시장.군수는 입주자 모집공고안을 승인하고자 하는 때에는 승인신청서류에 안내서,광고물

(팜프렛등) 및 공급계약서를 첨부하도록 하여 그 내용을 확인

 3) M/H OPEN

 4) 청약신청접수

 5) 동. 호수 추첨 발표

 6) 무순위 접수 및 추첨

 7) 선착순 분양 접수

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당첨자 관리

1. 명단관리(공급규칙 제22조)

  1) 사업주체는 재당첨 제한지역에서 다음에 해당하는 당첨자 및 그 배우자의 명단을 한국  

     주택은행에 통보
    - 주택의 입주자로 선정되거나 입주대상자로 확정된 자
    - 주택상환사채를 매입한 자
    - 예비입주자로 선정된 자로서 사업주체와 공급계약을 체결한 자
    - 공급대상주택의 20% 범위안에서 예비입주자로 선정된 자로서 사업주체와 공급계약을   

     체결한 자

   2) 당첨자로 선정된 후 당첨이 취소되는 경우
    - 세대원 전원이 다른 주택건설지역으로 퇴거함으로써 계약을 체결하지 않거나 공급    

     계약을 해약한 자
    - 세대주 및 세대구성원 전원이 해외로 이주하여 계약을 해약한 자
    - 사업주체의 파산, 입주자모집공고취소 등으로 이미 납부한 입주금을 반환 받거나 

          당해 주택에 입주할 수 없게된 자
    - 주택건설사업계획승인 또는 주택조합인가의 취소등으로 사실상 주택을 공급받을 수 

       없게 된 자

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계약자 관리
1) 계약요건
   - 사업주체는 전산검색결과에  따른 정당한 당첨자와 공급계약을 체결
   - 주택에 당첨된 자는 당해 주택에 최초 입주를 해야함

     ※주택공급계약서에 포함되는 내용
     *입주예정일
     *연대보증인 또는 대한주택보증(주)의 주택분양보증을 받은 경우에는 그 보증내용
     *호당 또는 세대당 주택공급면적(공동주택의 경우에는 전용면적?주거공용 면적 및  

        기타공용면적으로 구분표기) 및 대지면적
     *입주금과 그 납부시기
     *연체료의 산정 및 지급방법
     *지체상금의 산정 및 지급방법
     *해약조건
     *이중당첨 및 부적격당첨 등으로 인한 계약취소에 관한 사항
     *기타 입주자 모집승인권자가 필요하다고 인정하는 사항
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 사용검사 
   
    - 중도금 . 잔금 납부안내 및 각종 안내문 발송업무(입주절차 안내)
    - 사전점검실시
    - 소유권 이전등기 서류접수 및 세금납부안내
    - 입주신청서 제출 및 입주증 발급 안내
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  공급계약체결

   1. 근거
    주택건설촉진법 제33조의 2 및 동법시행령 제34조

  2. 사용검사 절차
    주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획 승인을 얻어 시행한 주택건설사업 또는 

     대지조성사업을 완료한 경우에는 건설되거나 조성된 주택, 부대시설, 복리시설 및   

     대지에 대하여 건설교통부령이 정하는 바에 따라 사용검사를 받아야함                                

  3. 사용검사 신청
    - 사용검사는 사업주체가 신청
     (1) 시공보증자의 사용검사
        * 사업주체가 파산 등으로 주택건설사업을 계속할 수 없어 시공을 보증한자가  공사를 시행
        * 건축공사가 완료된 경우에는 사업주체 변경 없이 사용검사를받을 수 있슴    

        * 당해 건축물에 대하여 시공을 보증한 자의 명의로 건축물대장 등재  
     (2) 입주예정자의 사용검사 참여
       - 입주예정자들은 주택을 분양받은 때에는 10인 이내의 입주예정자 대표를 선정
       - 입주예정자 대표로 선정된 자는 입주예정자들의 대표로 선정한 서명록을  

           첨부하여 시장, 군수에게 신고
       - 시장 . 군수는 공동주택의 임시사용승인 및 사용검사를 하고자 하는 때에는 

              검사실시일 10일 이전에 입주예정자 대표들에게 검사에 입회할 수 있도록 통보
 
    4. 임시사용승인
       - 사업주체 또는 입주자는 사용검사를 받은 후가 아니면 주택 ? 부대복리시설을  

           사용하게 하거나 사용불가
       - 임시사용 승인을 받은 경우에는 사용가능          
       - 임시사용 승인을 받고자 하는 자는 건설교통부장관 또는 권한을 위임받은 자에게 
         임시사용 승인을 신청
       - 임시사용 승인권자는 완성된 건축물이 사업계획 승인내용에 적합한 경우에   

             한하여 임시사용을 승인
       - 임시사용 승인대상이 공동주택일 경우에는 세대별로 임시사용 승인가능

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 입주

  - 입주 후 관리