[스크랩] 재건축 사업의 절차 (중)
3) 조합설립 추진위원회
안전진단을 통과하고 정비구역으로 지정된 재건축 단지에서는 사업주체를 만들기 위한 조합설립을 위한 추진위원회가 설립됩니다. 추진위원회는 정비구역 안에 위치한 토지 등 소유자(조합원) 50%의 이상의 동의를 받아 자치단체장이 인가하게 되며 하나의 추진위가 인가를 받은 지역에서는 다른 추진위원회는 인가를 받을 수 없습니다. 추진위원회는 조합설립을 준비하기 위하여 임시로 존재하는 기구이며 조합설립인가를 받게 되면 그 권한을 조합에게 인수하고 자동으로 해산하게 됩니다.
4) 조합설립
조합은 재건축 사업의 주체로서 그 지위를 가지고 있습니다. 재건축 사업이 종전에 조합원이 소유하고 있는 자산에 기초하여 사업이 진행되기 때문에 조합의 설립은 토지 등 소유자 3/4(75%)이상의 동의를 얻어 반드시 총회를 통해서 구성하도록 규정되어 있습니다. 공동주택 재건축 사업의 조합설립을 위해서 전체의 3/4이상의 동의가 필요하지만 별도로 동별 소유자 2/3이상의 동의가 확보되어야 합니다. 전체의 3/4이상의 동의를 확보하였다 할지라도 개별 동의 2/3이상의 동의를 얻지 못하였다면 조합설립은 불가능합니다. 한편 재건축 조합은 자치단체장의 인가를 받아 법인으로 등록하여야 하여야 합니다. 재건축 사업의 조합은 해당 재건축 사업의 사업 시행자로 성격을 가지게 됩니다.
재건축 사업에서 조합설립이 설립되면 조합은 재건축 사업에 동의하지 않은 소유자들 대상으로 매도청구소송을 진행할 수 있습니다. 재건축 사업에서 매도 청구소송은 재건축 조합설립에 동의하지 않는 소유자를 대상으로 소유권을 이전하기 위한 재판 절차를 의미합니다. 매도청구소송은 미동의자에 대하여 개별적으로 소송을 제기하게 되며 재판 결과에 따라 조합은 시가로 미동의자의 자산을 매수할 수 있습니다. 주택 재개발 사업의 경우 미동의 조합원의 자산에 대해서 “공익사업을위한토지등의췩득및보상에관한법률”을 준용하여 수용 결제권을 행사하는 것과 비교되는 절차입니다. 재건축의 매도청구권은 소유권 이전이 재판 절차를 통해서 이루어진다는 점과 수용가격이 시가로 보상이 이루어 진다는 점에서 감정평가금액으로 수용하는 재개발 사업의 수용 결제권과 큰 차이를 보이고 있습니다.
재건축 사업의 매도 청구권은 미동의 자산에 대해 재판을 통해 소유권을 이전하는 권한을 의미하므로 재건축 사업에서 조합이 구성되었다는 것은 사업이 안정화도 단계 접어들었다는 것을 의미합니다.
5) 시공사 선정
재건축 사업의 경우 조합설립인가 이후에 조합은 시공회사를 선정할 수 있습니다.
재건축 사업에서 시공회사는 기존 건축물의 철거와 신축 공사를 담당하는 역할을 수행하게 되며 대규모 아파트 건립이라는 사업의 특성상 일정 규모 이상의 시공능력과 자금 동원 능력이 담보되어야 합니다. 시공회사 선정은 반드시 경쟁입찰을 통해서 선정하도록 규정하고 있으며 조합원들의 투표를 통해서 선정됩니다 